消费下降和房地产有关系吗？是什么关系？最近我们重量级的媒体求是网的一篇文章正面回答了这个问题。我们看原话：要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，重点来了——防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增加广大城乡居民的消费预期和底气。也就是说，消费下降的根源之一，是房价的下跌。
 
经济学里有一个著名的定律叫财富效应：随着房价的上涨，大家乐意投资和消费；反之，如果房价下跌，大家的消费行为会变少。其实这不是什么高深的理论，你自己想一想就知道了。
 
当年你买了一套房子，总价500万，过两年跌成了400万，还在往下跌，同时有一帮人说这个房子将来会变成300万、200万，你设身处地想一想，你还有心情消费吗？房价越跌你越不爽，越不想消费，这就是负向螺旋。
 
这两年喊刺激消费喊了很多遍，我估计大家耳朵都听出茧子了。你仔细想一下，在以前房价上涨的时候，比如16年、17年，比如20年、21年，你有听过刺激消费这个词吗？消费本来是一件很快乐的事，谁有钱不想消费？
 
大家愿不愿意消费，看的是收入，但这个收入其实是预期的收入，就是你未来能不能赚到更多的钱，包括但不限于薪资性收入、资产性收入、补贴性收入等各种收入。
 
大家再看这个数据，曲线增长最迅速最猛的时候是不是2021年？而那个时候就是我们房价最高的时候。在过去的几年里，中国的房价大概普遍跌了30%，有的地方跌得更夸张，腰斩甚至膝盖斩。房价跌也就算了，我们再看看比例。
 
这是2020年的城镇居民家庭资产报告，住房占比近七成，更关键的是后面一个数据：住房拥有率达96%。换句话说，在过去的几年里，96%的家庭资产跌了30%左右，那是多大的一笔财富。
 
从消费的下降里，5月份的消费数字也能看出这些差别来：城镇下降了0.9%，与此同时乡村还增长了1.5%。背后的原因是什么？房价下跌对城镇居民的影响更大。关于房地产、关于楼市，难免有些妖魔化，说房价上涨侵蚀了消费。
 
一鲸落，万物生，这两年的事实大家应该都看过了，易经确实落了，但说好的万物生呢？当年鼓吹房价下降的那些大V也好，专家也好，现在跑哪里去了？不是说房价下来消费会变好吗？结果是房价下跌，你的收入跌得更多。
 
房地产和消费之间有一个量的关系，有一个度的关系。我们就拿现实来看，当城镇居民96%的家庭有住房的时候，房价下跌影响的人就太多了。说到这里，肯定很多人说我们在复制日本的老路。这里我们真的要正视听：日本当年的衰落是被美国收割了，或者说是被以美国为代表的资本主义给收割了，你可以称之为天灾。简单给大家看几组数据。
 
第一，广场协议。1985年9月22日，美、日、德、英、法在纽约广场饭店签署广场协议，日元开始升值。短短一年时间，日元汇率接近于翻番，从260比1升值到150比1，之后到了1988年达到了120比1。这么高的汇率，不崩才怪。
 
第二，日本股市、房市在大跌之前涨得非常凶悍，日本央行为了遏制过热的经济和金融，采取了加息。1989年5月开始加息，短短一年利率翻倍。这么狂暴的加息，经济不出问题、楼市股市不崩才怪。整个世界上也就美国敢那么加，因为它可以把危机转嫁给全世界。日本当年的跌落，汇率一年翻番，利率一年翻番，再看背后的原因：日本没有金融主权。
 
而我们中国呢？在过去这几年里，无论汇率还是利率，有什么明显的变化吗？没有，因为我们有金融主权。在过去的几年里，我们进行了好几轮的促消费，效果大家也看到了。
 
而这一次求是网直接点明了问题：消费的下降和资产价格的下降是有直接关系的，而且也直接开出了药方——要修复资产负债表，要增强消费的底气和底气。不出意外的话，促消费的政策很快就会下来了。
 
而关于楼市、关于房地产，其实现在有一个非常重大的政策，就是城市更新。从城市更新十五规划发文到现在很多城市的落实，推进速度非常快，而且这一波和之前的棚户区改造有很大区别，重点集中在二线和前二线城市。
 
我们还是继续说房地产和消费的关系。在过去的几年里，我们的房价跌得比较惨，但你把视野放宽，看看整个世界，从2020年开始算，世界上很多国家的房价都在上涨。不夸张地说，世界上只要稍微像样的经济体，它的好城市的房价都是上涨的，而且上涨的幅度基本都超过了50%。
 
背后的原因我之前也讲过，他们其实有点耍无赖，因为他们在大量地发钞票。这就是为什么美国CPI通胀一直高居不下，日本、韩国、欧洲、澳大利亚的通胀和物价都涨得很夸张。在这种通货膨胀、货币超发之下，资产的价格会涨得非常凶悍，所以股市也好，楼市也好，涨得都非常夸张。