高盛中国：上海和深圳房地产市场预计将领先在今年年底见底，2026年底至2028年底前两城房价整体回升15% 　，可信度有多少？
高盛沪深楼市预测可信度完整评估

核心结论分层：“2026年底见底”可信度约60%-65%；“2026底-2028底整体涨15%”可信度仅35%-45%，且仅限核心优质房源，远郊/中端改善很难达标。

一、预测原文与底层逻辑复盘

高盛2026年4月报告核心观点：

1. 触底时点：上海、深圳2026年四季度（年底）率先见底，比二三线早6-24个月；

2. 价格空间：2025年底至2028年底两市均价累计回升15%；

3. 支撑四大论据：人才持续净流入、金融/科创高收入产业托底、房贷利率历史低位、新房供应持续收缩。
同时机构明确提示极强结构性分化：市中心豪宅、次新学区先涨，远郊刚需、中端改善涨幅微弱甚至持平。

二、支撑预测、抬高可信度的客观事实（加分项）

1. 政策底已经确认，持续释放需求

• 上海“沪七条”、深圳4·29新政全面松绑限购、公积金、房产税，降低外地人才购房门槛，2026年上半年两地二手房成交量连续环比走高，深圳新政后网签同比上涨30%-50%；

• 全国首套房贷利率降至3%左右历史低位，购房负担持续下降，匹配高盛“负担能力改善”逻辑。

2. 供需基本面优于全国绝大多数城市

• 一线住宅去化周期仅14个月，远低于二三线24-32个月，库存压力可控；核心城区宅地逐年缩量，稀缺性持续提升；

• 人口持续净流入：上海吸纳长三角高净值人群、深圳依托科创吸引全国青年人才，长期刚需底盘稳固，区别于人口流出三四线城市。

3. 产业收入提供购买力支撑

沪深金融业、数字经济占GDP三成，AI、高端制造持续催生高薪岗位；2026年两地千万级豪宅开盘去化率极高，财富效应已经兑现，高端市场率先企稳回暖。

4. 多家头部内资机构同向佐证

中金、中指研究院同样判断一线核心区2026年内见底，仅对上涨幅度预期更保守（年均涨幅3%-5%，三年合计8%-12%），与高盛15%的上限区间部分重合。

三、大幅削弱可信度的硬风险（减分项，也是15%涨幅难以兑现的核心）

1. 高盛自身预测大幅摇摆，历史准确率偏低

• 2024年高盛判断中国楼市至少下跌6年、2030年前后才见底；2025年底改口2027年触底；2026年直接提前至2026年底，两年内三次大幅转向，模型适配中国市场存在水土不服问题；

• 过往多次误判：2015年集体看空一线，随后2016年迎来一轮大涨；2023年预判房价累计跌幅40%，实际一线仅小幅阴跌，三四线跌幅有限。

2. 15%是全市均价，市场K型撕裂，绝大多数房源跑不赢均值

1. 能兑现涨幅的只有：上海内环内、深圳南山/福田次新学区、千万级以上改善豪宅；

2. 承压资产：上海五大新城远郊、深圳光明/坪山刚需、500-1000万中端改善，库存高、置换需求弱，三年大概率持平或微涨3%-5%；

3. 深圳大量保障性住房持续入市，售价仅商品房5-7折，长期压制刚需商品房价格修复空间。

3. 三大外部变量存在不确定性，直接改变上涨节奏

1. 居民收入预期：若高端行业薪资、年终奖增速放缓，改善置换需求会快速收缩；

2. 货币环境：若美联储持续高利率，国内LPR无法进一步下调，购房杠杆空间锁死；

3. 居民杠杆意愿：全国居民部门仍在持续降杠杆，提前还贷潮未完全消退，全民加杠杆买房时代结束，很难复刻过去普涨行情。

4. 长期估值仍有收敛压力

当前沪深房价收入比仍20倍左右，高于全球成熟城市12-15倍合理中枢；租金回报率1.3%-1.8%，仅略高于存款利率，缺乏纯投资属性支撑，上涨以修复性行情为主，无持续大涨基础。

四、分结论可信度细化

1. 2026年底沪深市场见底（成交量止跌、价格环比不再下跌）：60%-65%可信度
政策、成交、库存数据都在验证边际回暖，唯一变量是下半年经济就业若超预期走弱，见底会推迟至2027年一季度。

2. 2026-2028年全市均价累计涨15%：35%-45%可信度
仅在美联储降息、国内持续宽松、科创产业高增长、核心区房源供不应求四重条件全部满足时才能实现；只要任意一条不及预期，三年整体涨幅大概率落在5%-10%区间。

3. 核心地段优质次新豪宅三年涨12%-18%：70%可信度
这是高盛预测最容易落地的细分赛道，供需稀缺、购买力充足，和机构报告中“结构性分化”表述完全匹配。

4. 远郊刚需、中端改善盘同步涨15%：＜10%可信度，基本不可能