房贷与楼市为何背离？原因看，第一，居民加杠杆更加审慎，甚至已有缩表迹象。1.更多使用自有资金买房。今年以来多地加大楼市宽松政策支持，采取下调首付比例等举措，比如天津将商贷首套、二套最低首付比例统一降至15%，苏州将公积金贷款首套或二套自住住房首付比例下调至15%。但购房者（尤其是刚需群体）实际行为却略有不同，部分购房者或许不会执行政策下限购房，而是倾向于支付更高的首付比例，甚至全款购房，以控制月供压力并压缩利息支出。这意味着，“存款购房”偏好提升将压制“贷款购房”需求，成交量回暖或难以有效传导至信贷数据。2.提前还贷现象或仍在持续。目前，新发按揭利率相对刚性，已连续16个月维持在3.1%。但高收益“资产荒”现象持续加剧，一年期定存跌破1%，余额宝收益率击穿1%，银行理财平均收益率跌破2%，股票市场虽然回暖但波动较大，我们认为，居民部门较为缺乏能够稳定覆盖存量按揭利率的替代投资渠道，将结余资金用于提前还贷或仍是理性的财务选择。3.二手房“卖旧买新”进一步加强。今年以来的楼市复苏主要以一线城市的二手房市场为主要推动力量。然而，二手房交易中存在大量“卖旧买新”的置换模式，换房过程可能不仅未产生净新增贷款需求，甚至可能整体降低家庭负债水平。第二，房价下跌导致银行按揭业务形面临系统性收缩压力。1.房价下跌会导致贷款额度直接“缩水”。银行发放按揭贷款的金额一般为房屋成交价或评估价与贷款成数之积。即便贷款成数维持不变，贷款金额也会随房价下跌而收缩，居民中长贷规模自然也会随着房价走势而出现系统性减少。实际中，贷款收缩规模可能更为剧烈，因为房价下跌也会抑制成交活跃度，形成“量价齐跌”的叠加效应。2.房价下跌也使得银行采取更为严格的按揭贷款发放策略。作为按揭贷款的核心抵押物，房产价值的系统性下降，既可能削弱还款人的还款意愿和能力，也可能因抵押物价值降低而增加银行债权回收难度。基于此，部分银行按揭贷款的贷前审核也更加严格，无论是加强贷款人资质审核、或是集中上收审批权限，皆形成了一定的“信贷收紧”效应。第三，住房公积金贷款对商业贷款存在一定替代效应。1.住房公积金贷款是一项政策性住房贷款，资金来源是职工和单位共同缴存的住房公积金，由住房公积金管理中心审批并委托商业银行发放，商业银行仅作为受托人负责代为发放、协助收回和办理结算，不承担贷款风险，也不占用银行信贷规模。2.商业性个人住房贷款则属于商业银行的自营性贷款，资金来源是银行通过本外币存款等渠道吸收的社会资金，由商业银行自主审批、自担风险。这类贷款全额计入居民中长期贷款科目，是社融信贷数据和银行经营报表的直接构成部分。3.今年以来刚需购房群体更偏好使用公积金贷款，对商业贷款的需求形成一定替代。公积金贷款利率相对较低。以上海为例，5年以上公积金首套房贷款利率2.6%，而商贷首套房贷款利率为3.05%，利差高达45bp。另一方面，今年以来多地也持续出台提高公积金贷款额度、放宽提取限制等优化政策，使住房公积金变得更易缴、更易取、更易贷。部分重点城市的公积金贷款数据表现亦能印证这一偏好的转变，比如：深圳贝壳研究院数据显示，今年1月至3月中旬，深圳二手房套均公积金贷款金额为125万元，同比大幅上涨32%，而今年1月至3月中旬深圳二手房套均商贷金额为293万元，同比下跌18%。杭州贝壳研究院数据显示，4月1日公积金新政落地后，4月总价200万元以内的二手房使用公积金的比例从3月的13.8%提升了5.6pct至4月的19.4%。