房价还在跌，但有人抢着买房，这事儿有点怪

2017年马云说房价会像大葱一样便宜，当时大家觉得他不懂房市，现在看，他不是说房价要崩盘，而是讲人口结构变了，老人越来越多，年轻人越来越少，加上几代人一起住，房子就不那么稀罕了，这几年空置率变高，很多城市都有房子挂出去半年没人看的情况。



2026年是个关键年份，这是"十五五"的开头，国家明确提出要稳定房地产市场，不再采用过去那种短期刺激、房价上涨的老办法，外部环境也发生变化，美国对中国实施的实际关税已升至17%，达到自1935年以来的最高水平，出口面临困难，经济只能依靠内需来支撑，城市更新、老旧小区改造和住房消费成为拉动增长的主要手段，其他可行选项不多。



最近财政部和住建部发布了一份文件，时间是4月16日，他们选了15个城市作为更新示范点，提供资金帮助改造管网、改善环境、拆除城中村，今年政府新增债务达到11.86万亿元，其中1.3万亿元是超长期特别国债，4.4万亿元是专项债券，这些钱都指定用于存量更新项目，按照计划，“十五五”期间总共要投入20万亿元以上，平均每年约4万亿元，这个规模相当于再建两个三峡工程，资金不再流向郊区的新楼盘，而是全部集中到老城区里面。

市场分化越来越清楚，上海今年1月二手房卖出2.2万套，是过去五年里同期最多的，核心地段的房子议价空间在缩小，有人开始抢购优质房源，深圳和杭州的核心区也自己稳住了，没有靠政策强推就缓过来了，但三四线城市压力很大，3月份地方出台了41条调控政策，其中38条都是放松性质的，明显是因为库存太大喘不过气，以前全国楼市一起红火的局面，确实已经过去了。



现在买房的人，基本不指望炒房赚钱了，2026年的各种政策都在支持真实居住需求，比如换房退税延长到2027年底，商贷利率降到3%以下，许多城市还推出“以旧换新”补贴，政府工作报告也明确提到要去库存、盘活存量、建好房子，这三件事被放在前面，房企不再强调“活下去”，而是选择在核心城市、主城地段或流通性好的次新房项目上发力。



当前全球经济面临不小压力，经合组织指出贸易壁垒可能导致全球增长放缓零点二个百分点，摩根大通警告中美关税若进一步上升或将引发全球衰退，普通民众对收入预期趋于保守，就业稳定性令人担忧，购房决策因此更为谨慎，楼市不再由情绪驱动转而依靠实际需求支撑。

现在普通人买房子，要考虑的问题早就变了，不再是琢磨现在入手是不是抄底时机，而是得想想住在这里方不方便，每个月还贷款能不能坚持十年，十年后这房子还能不能值钱、好不好卖出去，能经得起时间考验的房子就那么几种：人口还在增加的城市，主城区里配套齐全的地段，房龄不算太老又容易转手的次新房，别的地方买房的话，风险确实不小。

我有个朋友去年在郑州郊区买了新房，到现在还没交房，中介告诉他同小区挂牌的有三十多套房子，半年都没人来看房，他每天刷手机就盯着上海和杭州的成交数据，说不是我不想买，而是不敢随便买，这话听着有点无奈，但说得挺实在。