房地产会不会再涨价？

根据官方发布的2025年全年和2026年一季度的数据，全国70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅价格，同比还在跌，只是有些城市跌得没那么猛了。

像北京、上海这样的一线城市，房价比起最高点已经下来了不少，现在处于一种比较僵持的状态——成交量有点回暖，但价格并没有出现普遍、明显地上涨。

这是目前的实际情况。

过去二十年房价能涨那么多，跟居民大量贷款买房、快速加杠杆关系很大。但现在，咱们居民部门的债务负担已经不低了。

更重要的是，大家对未来收入的预期变得更谨慎，这导致加杠杆的意愿和能力都在下降。

反映在数据上，就是个人住房贷款余额增长变慢，甚至出现了一波提前还贷潮。

当主要的买房群体——普通家庭，负债空间和借款意愿都接近上限的时候，就很难再出现靠杠杆推起来的房价普涨了。

从需求端看，中国城镇化率已经超过65%，速度在放缓。

更关键的是，出生人口下降和老龄化加快，意味着长期的住房需求增长会减弱。

从供应端看，不管是新建商品住宅的待售面积，还是各大城市的二手房挂牌量，都还在历史高位。

这说明整体供应是充足的，有些地方甚至有点过剩。

在一个供应充足、需求增长放缓的市场里，价格想持续上涨，基础就不太牢了。

过去很多年，市场里一直有“房价永远涨”的预期，这吸引了很多投资和投机需求。

但这几年市场调整下来，这种单边上涨的预期已经被打破了。

大家都明白了，房价也会跌，买房投资也可能亏钱。

预期一旦扭转，投资需求就会大量退出，市场主要就剩下真实的居住需求在支撑。

而居住需求对价格敏感得多，支付能力也有限，这自然会限制价格的上涨空间。

所以，往后看，我觉得大概率是“分化”和“平缓”。

所谓“分化”，就是不同城市、甚至同一个城市里不同区域的房价走势会完全不一样。

那些人口持续流入、产业有活力、公共服务好的一线城市和少数强二线城市的中心区域，因为房子稀缺，价格可能更坚挺，甚至经济回暖的时候还能涨一点。

而那些人口流出、产业基础弱的三四线城市，房价可能会长期承压。

所谓“平缓”，是说整体房价可能会在一个区间里小幅波动，既不容易大跌（毕竟有政策托底和成本撑着），也很难大涨（受限于上面那些条件），波动会比以前小很多。