中国消费者报报道(记者孙蔚)租赁的房屋甲醛超标，租户能否要求支付违约金？看房时是两居，住进去后却变成三居，租户能不能要求解除合同？12月23日，北京市第三中级人民法院(以下简称“北京市三中院”)举办新闻通报会，通报多起涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例。三中院还积极发挥审判职能作用，通过加强与北京市住建委、市规自委等部门及住房租赁企业的沟通交流，以司法建议等多种方式，力促租赁合同相关纠纷源头化解。
房屋不适租情形多见
住房租赁行业存在的乱象一直备受诟病。天眼查数据显示，我国现有超57.3万家住房租赁相关企业，有20.7%的企业曾经历过法律诉讼，案由包括房屋租赁合同纠纷、居间合同纠纷、物业服务合同纠纷等；近5%的企业曾受到行政处罚，处罚事由包括未提交住房租赁合同登记备案、未完善消防验收手续擅自投入使用、非法容留外国人居住、未按规定登记承租人信息等。
据北京市三中院党组成员、副院长朱平介绍，2022年1月至2025年11月，北京市三中院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件。其中，2022年121件、2023年126件、2024年131件、2025年1—11月188件，呈逐步增长态势。
具体来看，在案件争议内容方面，住房租赁企业提供的房屋不适租占比25%，租赁合同约定不明导致合同履行产生矛盾占比10%，住房租赁企业超期转租占比4%，住房租赁企业制式合同模板名称与性质不符占比3%，住房租赁企业提供的格式条款违反合同自由原则占比3%，住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户占比2%。
“出租方最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付给承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为出租方的住房租赁企业违约情形多见于提供的房屋不适租。”朱平表示，例如房屋内甲醛超标、空调噪音、漏水、存在大量蚊虫、房屋使用性质与承租人的预期不符、未能配合承租人办理相关证照、擅自打隔断违法群租等，影响承租方实现合同目的。若住房租赁企业提供的房屋不符合相关法律法规或合同约定，致使承租方无法正常使用或危及承租方安全健康的，承租方有权单方解除合同，并主张住房租赁企业承担违约责任。
资金监管制度有效推行
北京市三中院此次发布的典型案例包括“租的房子由两居变为三居，法院支持租户的诉讼请求”“房屋甲醛超标，承租方获赔违约金”“住房租赁企业提供的格式条款被认定为无效”“住房租赁企业与房主签订的合同名为委托代理合同，实为租赁合同”等。
面对市场乱象，北京市住建委近年来持续加强行业治理。北京市住建委二级巡视员庞瑞敬表示，针对群众反映强烈的“押金难退”“租金被挪用”等问题，北京市住建委大力推行资金监管制度。截至目前，全市已有800余家租赁企业与监管银行签约，54.8万笔租赁合同的17.1亿元资金纳入监管。
在纠纷化解方面，北京市住建委优化12345热线办理流程，为头部企业开通热线转接，提升问题解决效率。同时，加强行业调解，今年通过协会等单位调解的纠纷成功率超过60%。
消费提示：签约前注意核实租赁时多留证据
围绕纠纷预防与化解，北京市三中院民三庭庭长全奕颖向租赁各方建议：
住房租赁企业应依法备案、诚信经营，如实告知房屋产权、性质等关键信息；对合同中减轻或免除自身责任的格式条款，应作出显著提示与说明；应建立内部投诉处理机制，及时化解矛盾。
承租人要审慎选择租赁企业，签约前通过住建部门的官网、企业信用系统等渠道核实企业资质与信用状况；认真审阅合同条款，明确租金、押金支付路径与监管要求；交接房屋时制作详细清单，记录家具家电状况；租金支付尽量转账至企业账户而非个人账户。
房屋产权人除了应选择正规企业合作外，也需明确房屋交接标准、恢复要求，并履行房屋修缮义务，确保房屋安全适租。遇到租客违约，应通过书面催告等合法方式主张权利，避免采取停水停电等过激行为。
典型案例
租的房子由两居变为三居，法院支持租户的诉讼请求
承租方梁某在某平台上看到的房源信息为两室一厅一卫，现场看房时确认其为两室一厅一卫，随后与住房租赁企业签订租赁合同，承租该房源南侧的大卧室，并于当日支付相应款项。梁某准备搬进房屋时，发现原有的客厅被隔断成卧室，涉案房屋由两居室变成三居室。梁某认为公共活动空间减少，对生活造成重大影响，要求解除合同，住房租赁企业不同意，并表示未承诺不改变房屋原有格局。梁某向住房租赁企业发函解除租赁合同，住房租赁企业拒绝解除并拒绝退还梁某已交纳的费用。于是，梁某诉至法院，要求住房租赁企业退还其已支付的租金。
法院审理认为：双方均认可梁某在合同签订前看房时，房屋格局为两个居室，另有开放空间及厨房、卫生间，这是梁某选择签订合同承租该房屋的事实基础。住房租赁企业主张签约时已告知梁某将会对屋内格局加以改造，却未提供证据加以佐证，法院对其主张不予采纳。双方签订合同后，住房租赁企业未经梁某同意改变了双方签约时的房屋格局，将房屋内原有开放空间变更为居室，其所提供的租赁物与约定不符，已构成违约，且上述违约行为对梁某的居住质量造成较大影响，梁某有权要求解除双方所签订的租赁合同，因此法院以梁某解除通知送达住房租赁企业之日作为合同解除日期，并判令住房租赁企业退还梁某押金以及剩余租金。
房屋甲醛超标，承租方获赔违约金
梁某与住房租赁企业签订了为期10个月的租房合同，并支付了租金、服务费和押金。租赁合同中明确表示，出租方需保证房屋符合环保等方面的安全条件，不危及承租方安全、健康。梁某主张涉案房屋甲醛超标导致其孩子出现咳嗽等身体不适，医院检查后建议关注居住环境。梁某要求提供房屋空气质量检测报告，但住房租赁企业未能提供。双方协商一致由梁某自行委托检测，相关费用由住房租赁企业承担。经检测，房屋客厅、主卧、次卧、厨房甲醛均显示超标。随后，梁某搬离房屋并向住房租赁企业发送“诉求明细”，要求解除合同。住房租赁企业不认可，重新检测后的结果显示房屋主卧、厨房甲醛数值均符合标准。双方就合同解除时间以及退赔事项不能达成一致，于是梁某向法院起诉。
法院审理认为，住房租赁企业交付的房屋不符合相关法律法规或合同约定，致使承租方无法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有权单方解除合同。本案中，根据梁某提交的检测报告，涉案房屋的甲醛标准不能满足双方约定的房屋安全使用条件。住房租赁企业虽提供另外两份检测报告，但该两份报告的检测时间与梁某入住及检测时间相比，均存在一定滞后性，可能因时空等因素造成偏差，特别是在住房租赁企业未提供证据证明梁某入住时涉案房屋符合环保安全条件的情况下，该两份报告无法完全反映梁某居住时涉案房屋的甲醛含量情况。因此，法院最终判定涉案房屋的空气质量不符合安全居住条件。因双方在合同中针对涉案房屋影响承租方身体健康这一情形明确约定有违约条款，故法院予以支持。
住房租赁企业提供的格式条款被认定为无效
张某与住房租赁企业签订了为期两年的租赁合同，合同约定“合同期满后，不得在住房租赁企业不知情的情况下与房屋产权人私下建立租赁关系，否则视为违约，乙方需赔偿甲方贰个月租金作为违约金”。合同到期后，张某同产权人直接签订租赁协议。张某起诉住房租赁企业退还押金，住房租赁企业则以张某违约为由拒绝退还押金。
法院审理认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。住房租赁企业与承租方签订的租赁合同文本，是由住房租赁企业提供的制式模板，使交易更加便捷。在认定制式模板相关条款是否属于格式条款时，应遵循“公平原则”确定双方权利义务关系，避免排除限制另一方的主要权利，以维护合同自由、保护交易公平。涉案合同约定，合同期满后，承租方不得与产权人私下建立合同关系，明显违反了合同自由原则，因此住房租赁企业据此不退还押金的抗辩不能成立。
住房租赁企业与房主签订的合同名为委托代理合同，实为租赁合同
沈某与住房租赁企业签订《资产管理服务合同》，约定沈某委托住房租赁企业管理运营涉案房屋，沈某授权住房租赁企业对标的资产经营出租供他人居住。住房租赁企业为沈某提供为期三年的资产管理服务，双方认可自合同签订当年5月开始计收收益，每月收益5100元，每个履约年度内月付为一次结算周期。管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
合同签订后沈某依约将涉案房屋交付于住房租赁企业管理，住房租赁企业按合同约定定期向沈某支付租金收益至2020年10月3日，此后未按合同约定向沈某支付租金收益。于是，沈某向法院起诉要求住房租赁企业继续履行合同并支付欠付租金。住房租赁企业认为，涉案合同属于委托合同，住房租赁企业享有任意解除权，其在多次与沈某沟通调整合同内容、降低逾期收益，沈某拒绝的情况下，享有解除权。
法院审理认为，租赁合同是出租方将租赁物交给承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。在租赁关系中，出租方最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方最重要的义务是按照约定交付租金，并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。沈某授权住房租赁企业将其住宅供他人居住、使用，住房租赁企业向沈某支付租金收益，结合《资产管理服务合同》中关于装修、维修、家具家电等的约定，双方之间的合同约定与合同履行情况，符合租赁合同的基本属性。沈某与住房租赁企业签订《资产管理服务合同》系房屋租赁合同法律关系，住房租赁企业关于双方为委托合同关系的上诉主张缺乏依据。