根据房地美（FreddieMac）的数据，过去三周抵押贷款利率持续小幅上升，但从长期来看，抵押贷款利率将走向何方？抵押贷款利率由多个因素决定，其中10年期美国国债收益率是主要影响因素之一。在雅虎财经（YahooFinance），我们基于10年期国债收益率的相关性，设计了一份五年期抵押贷款利率预测报告，以供参考。

抵押贷款利率与政府债券市场息息相关

抵押贷款利率预测最好从10年期美国国债收益率的趋势中推导得出。尽管这两种利率通常呈同方向变动，但两者之间存在利差，我们将在下文对此进行说明。

首先，让我们了解未来五年美国国债收益率的走势。我们将结合人工分析与人工智能提取的数据，共同得出预测结果。

经济学家对未来5年国债利率的预测

迈克尔・沃尔夫（MichaelWolf）是德勤全球（DeloitteToucheTohmatsuLtd．）的全球经济学家。今年6月，德勤全球经济研究中心发布了一份更新后的美国经济预测报告，沃尔夫在报告中阐述了该机构对未来五年美国国债收益率的预期。

他在报告中写道：“尽管经济数据显示经济增速放缓，且美联储将在2025年第四季度降息50个基点，但我们预计，今年剩余时间内10年期美国国债收益率将维持在4.5%左右。2026年起，10年期美国国债收益率将开始缓慢下降，到2027年降至4.1%，并将一直维持这一水平至2029年底。”

整体来看，10年期美国国债收益率的变动幅度不大。高盛（GoldmanSachs）的分析师也持相同观点，他们认为2027年之前10年期美国国债收益率将维持在4.1%左右。

与此同时，美国国会预算办公室（CBO）预测，到2025年底，美国国债收益率将降至4.1%，2026年进一步降至4%，并将维持在3.9%左右直至2029年。

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五年期利差估算

正如我们之前提到的，10年期美国国债收益率与30年期固定利率抵押贷款之间存在利差。近年来，两者的利差一直在2.5个百分点上下波动。相较于2010年至2020年期间（当时利差不足2个百分点，且常维持在1.5个百分点左右），这一变化十分显著。

若以2.5个百分点的利差为例，美国国债收益率与抵押贷款利率的对应关系如下：

10年期美国国债收益率=4%

利差=2.5个百分点

抵押贷款利率=6.5%

再来看一个近期的实例：截至11月21日，10年期美国国债收益率开盘报4.07%，30年期固定利率抵押贷款利率为6.26%。两者的利差为6.26%-4.07%=2.19个百分点。

最新版人工智能模型GPT-5建议将利差设定在2.1至2.3个百分点之间，其理由如下：

历史标准（2010年代）：约1.7个百分点

近年水平（2022年至2025年）：约2.6个百分点

五年期预估平均利差：约2.1至2.3个百分点

基于这些利差估算，我们现在可以完成五年期抵押贷款利率的预测。

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五年期抵押贷款利率预测

结合上文对美国国债收益率的预测，再加上债券市场与30年期固定利率抵押贷款之间的利差，我们可得出以下五年期抵押贷款利率预测结果：

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误差范围

当然，这些长期估算基于历史规律和普遍预期。若发生以下任一情况，所有预测数据都可能失效：

10年期美国国债收益率表现高于或低于预测值。例如，在经济衰退等严重经济挫折下，收益率可能大幅下跌。

美国国债收益率与抵押贷款利率之间的利差收窄或大幅扩大。

由美联储主导的货币政策发生重大变化。

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未来5年抵押贷款利率预测常见问题

抵押贷款利率还会回到3%吗？

目前没有任何预测显示未来五年抵押贷款利率会降至3%。但回想2007年——当时的利率与现在大致相当——谁能预见之后会出现如此低的房贷利率呢？像“大衰退”和全球疫情这样的事件通常难以预测，而只有此类重大事件才有可能使抵押贷款利率降至极低水平。

2027年抵押贷款利率将是多少？

上文分析预测，2027年抵押贷款利率将在6.2%至6.4%之间。

未来5年抵押贷款利率会下降吗？

根据上述估算，未来五年抵押贷款利率预计不会大幅下降。但经济衰退或其他未知的经济动荡（如金融危机或疫情）可能会改变这一前景。

选择2年期还是5年期固定利率更好？

如果您正在考虑选择初始固定利率期限的可调利率抵押贷款（ARM），首先需要考虑您计划在这套按揭住房中居住多久，之后再结合长期抵押贷款利率预测进行判断。最佳选择或许是挑选最符合您当前预算的初始固定利率期限。