深圳，2025年11月18日——“金九”收官，三季度全国新建及二手房市场表现如何？近日,戴德梁行发布《2025年三季度全国住宅市场研究》报告，分析显示：

第三季度，国内生产总值同比增长4.8%，增速较上季度有所回落，但前三季度5.2%的同比增速仍优于上年同期。虽然外部环境错综复杂、国内新旧产能也处于转换期，国民经济仍抵住压力维持了平稳增长的势头，尤其是消费和出口对经济增长构成有效拉动。另一方面，房地产开发投资持续下滑的同时房地产行业对整体经济的贡献也持续降低；人们对未来经济、就业及收入的预期仍不明朗——第三季度全国城镇调查失业率平均值为5.2%，较第二季度上升0.2个百分点——信心不足也在一定程度上抑制购房需求的释放。

供应端放缓，全国住宅竣工面积同比下降17.1%

前三季度，全国住宅新开工面积33,273万平方米，较上年同期下降18.3%，降幅较上半年继续收窄1.3个百分点。虽然在城市更新及“好房子”建设等一系列政策带动下，年内住宅新开工面积同比降幅有所收窄，但新开工面积依然处于历史低位。2025年的前三季度住宅累计新开工面积已经是过去20年同期的最低值，较2019年同期高点已经降低72.8%。新开工面积连续五年大幅萎缩也直接影响到市场新房供应，并在一定程度上间接影响市场活跃度的恢复。

前三季度，全国住宅竣工面积22,229万平方米，较上年同期下降17.1%，降幅较上半年扩大了1.6个百分点。回顾历史数据，2011年至2023年的十三年中，全国住宅年竣工面积都稳定在6亿平方米以上的水平，但从2024年开始，住宅竣工面积有了明显的减少且趋势仍在延续，预计2025全年住宅竣工面积将较上年继续较大幅度下降。

住宅市场量价齐跌，楼市仍盼利好政策激活需求

前三季度，全国新建商品住宅销售面积55,063万平方米，同比下降5.6%，降幅较上半年扩大1.7个百分点；单三季度成交面积16,705万平方米，同比和环比分别下降10.5%和16.0%。全国新建商品住宅销售均价为每平方米10,048元，较上年同期下降1.9%。单三季度均价9,865元/平方米，环比第二季度下降4.3%。

三季度，全国新建商品房市场量价齐跌，反应出当前商品住宅市场需求的萎靡。持续多年的“以价换量”策略的效力也陷入边际效应递减的窘境。下调价格或给予优惠等方式对促进成交的刺激作用正在下降，同时市场成交量缩减也在降低人们对后续楼市的信心和预期。尽管着力推进“好房子”建设有望以产品的优化提升，满足不断升级的市场需求，从而长远利好住宅市场的发展，但以可预见的供应规模和节奏似乎难以在短期内扭转市场下行的颓势。需求不旺则价格不坚，市场仍期待针对需求端的利好政策出台，以快速有效的刺激来改善市场预期。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析，政策面来看，尽管当前楼市调控目标依然是止跌回稳，同时也强调不搞大水漫灌而是精准滴灌，不搞需求刺激而是存量优化。第三季度出台的需求刺激性政策的频度及效力均不及上年，相比之下，更多政策措施着眼中长期发展，旨在构建房地产发展新模式：瞄准依托城市更新推进城中村和危旧房改造，建设新一代“好房子”住宅，通过供应结构的持续优化，满足群众刚性和多样化改善性住房需求；通过增加高品质住房的供应，制造新建住房产品与存量产品的代差，逐步构建新的住房价格体系，令改善型与保障型各取所需，满足人们不同阶段的住房需求。

宏观经济仍然面临挑战，而楼市深陷调整也加重市场观望氛围，商品住宅市场需求总体疲软，全国新建商品住房市场表现不及上季度：前三季度，房地产开发投资额、新建商品住宅成交面积及销售均价的同比降幅，均较上半年有所扩大。关键数据指标的下行波动表明中国楼市行情仍在下探，“以价换量”策略对持续萎缩的需求刺激效果逐渐减弱。而24个重点城市新建商品住房市场表现与全国趋势基本一致，尽管新增供应面积的降幅有所放缓，成交面积降幅却仍在扩大，同时整体价格也持续下探。尽管新建商品住宅批准上市面积与销售面积双双下行反映整体市场供需双弱，但“控增量、优存量”的政策作用下仍推进库存去化取得效果，近7个月全国商品住宅待售面积也逐月减少。

关键指标波动的背后是房地产市场处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，这期间整体市场增量放缓、需求疲软的状况在直接刺激政策趋向温和的背景下或将延续，而下行阶段城市综合实力对楼市支撑力的差距也将推动市场分化格局的演进。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预测，楼市信心的全面恢复，还将有赖于房地产发展新模式的逐步建立，以及宏观经济环境的整体改善。聚焦重点城市的后市表现，考虑到个别城市针对中心城区的限制性政策仍有优化空间，同时其核心区域的优质项目对需求构成较强吸力，四季度包括“好房子”在内的高品质物业的入市或刺激新建商品住宅市场的成交表现，同时其标杆效应也有望对楼市信心的恢复起到积极作用。