前言
当前，中国经济还处于调整期，体现在不动产与零售消费商业领域——冷暖不一。商业不动产还在深度调整，零售消费端开始出现回暖，但是温度有限。企业端，投资信心与开发动力仍显不足，好的迹象是10月下旬开始，不少企业恢复了部分投资动作。
不过，面对挑战，行业并未止步。企业积极拓宽融资渠道，尤其加速推进消费基础设施公募REITs落地，同时深化数字化转型、探索多元化经营，全面提升运营质量与消费体验。越来越多的商业项目正以业态创新和模式重构响应市场，积极迎合日益多元且细化的消费需求。
展望未来，市场仍将处于多重变量交织的动态进程中。企业需敏锐捕捉消费趋势与宏观环境变化，强化运营韧性与策略敏捷性，方能在新一轮周期中稳健前行。
在此背景下，观点指数研究院依托专业深度调研与系统数据分析，于2025观点商业年会现场隆重发布《表现力指数•2025年度商业地产表现报告》，全方位解构行业产业链的演进与格局变迁。相关成果将汇聚成“表现力指数•2025年度商业地产表现”并在现场作权威发布，旨在为市场主体提供切实参照，助力行业在不确定性中探寻确定性的发展路径。
以下为“商业地产金融：资管的‘险资时刻’篇”
2025年，在政策红利与市场分化的交织下，商业地产资管迎来“险资时刻”——政策性金融工具与REITs扩募机制双轮驱动，险资加速布局核心资产，消费基础设施类REITs领涨市场，商业地产资管呈现“核心资产聚焦、运营创新深化、资本联动强化”三大趋势。
国家发改委5000亿元新型政策性金融工具落地，聚焦消费基础设施、数字经济等领域，而782号文将REITs扩募门槛从12个月缩短至6个月，并允许跨行业资产混装，推动消费基础设施REITs等项目快速扩募，形成“规模-效率-风险”的良性循环。
与此同时，商业地产投资创近十年新低，1-9月商业营业用房投资额为4806.50亿元，同比下降10.4%，办公楼投资降幅达19.1%。但零售、写字楼大宗交易仍占主导，如万达500亿出售48座广场，采用“次级份额+银团贷款+夹层融资”结构并保留运营权。
在市场环境保持低迷的状态下，商业地产资管机构聚焦核心资产以提升价值。期内，观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得39起商业地产资管事件，主要围绕项目的交易和管理运营进行，围绕一线/新一线城市核心区成熟资产（如上海信泰中心T1、雄安国贸中心商业部分）展开，通过非标商业（如POD公园+商业）、邻里中心等模式创新提升体验，同时采用“出售+保留运营权”、“基金化运作”等方式深化资本与运营绑定，实现资产增值与收益稳定。
外资通过人民币基金深度参与，凯德50亿境内母基金投向产业园区、购物中心；险资聚焦购物中心、长租公寓等有稳定现金流的资产，涉及金额约316亿元，通过Pre-REITs、股权/基金合作及核心城市布局，匹配负债久期需求，实现“收益+增值”的双轮驱动。
在政策支持力度不断增加，经济环境持续改善的背景下，2025年消费REITs表现亮眼，12只产品总市值418.65亿元占比18.9%，前五名涨幅均超37%，受益于消费复苏与专业运营；租赁住房REITs则受利率上行、供给增加的影响，三季度平均跌幅9.07%，部分项目探索多元收入对冲压力。政策端持续放宽险资投资不动产的限制，推动长期价值与战略协同，商业地产资管正从“收益导向”向“收益+增值”双轮驱动转型，形成“政策支持+市场选择”的双重驱动机制。
5000亿元政策性金融工具落地，消费REITs扩募流程简化
在9月29日的新闻发布会上，国家发展改革委宣布，已设立新型政策性金融工具，规模共5000亿元。同日，国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行同步成立政策性金融工具有限公司。本轮政策性金融工具是依据4月25日中央政治局会议提出的“设立新型政策性金融工具，支持科技创新、扩大消费、稳定外贸”的要求设立。
5月以来，广东、江苏、河北、湖南、山东等多个省份的地市级发改委及部分行业主管部门，组织开展了2025年新型政策性金融工具专题培训暨项目申报培训会议。从各地公开信息来看，截止10月中旬，本轮政策性金融工具已落地超百亿，新型政策性金融工具重点聚焦消费领域基础设施、数字经济、人工智能等重点领域。
例如：温州北站核心枢纽TOD城市更新项目总投资额48亿元，该项目已获2.56亿元支持，此外还成功获得国家开发银行15亿元的授信支持。其中，温州北站站东综合楼商业综合体总投资约8亿元，总建筑面积约6.7万平方米，共9层空间，将通过不同楼层进行功能划分，建立起多层次的业态规划。
地上一层计划以大型商超为主；二至三层为停车场；四至六商业层将以特色大型专业市场为主；七层至九层以大型餐饮为主，主要功能为商务宴请、家庭聚会、酒店住宿等。
社区商业REITs优先支持——九部门政策强化便民生活圈资产流动性。9月15日，商务部联合国家发展改革委、财政部等九部门发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围。
通知提出，优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。
2025年9月12日，国家发改委官网发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（简称782号文），提出积极推动新资产类型项目推荐发行，积极研究探索市场化租赁住房等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，并明确提出将基础设施REITs的扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月，并允许跨行业资产混装，这意味着现有满足扩募条件，表现较好的REITs在满足相关条件后，可以更快地进行扩募申报，且申报流程将更加简化。
商业地产投资创十年新低，投资意愿持续低迷
从投资方面的数据来看，商业营业用房2025年1-9月投资额4806.50亿元，同比下降10.4%，降幅较2024年同期收窄3个百分点，虽然投资额仍在收缩，但收缩速度有所放缓，市场对商业营业用房的预期边际改善，政策刺激（如消费复苏、商业租金补贴）开始显现效果。
但同期办公楼投资额为2564.04亿元，同比下降19.10%，降幅较2024年同期扩大12.6个百分点。办公楼投资恶化更为显著，受企业办公需求缩减、空置率上升等因素拖累，投资意愿持续低迷。整体来看，回顾近10年的数据，商业地产的投资仍保持下降趋势，创历史新低，目前企业对商业地产的有关投资意愿仍较弱。
期内，据观点指数不完全统计，全国商业地产投资市场完成大宗交易46宗，涉及资金金额约为1062.3亿元。
报告期内，全国零售大宗交易以54.6%的占比稳居首位，写字楼交易则以34%的占比紧随其后。主要原因是万达集团于5月完成的重大资产处置——其一次性出售了48座自持万达广场。
本次交易的收购方为联合体形式，由太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达及阳光人寿共同组成，交易总规模约500亿元。在交易架构设计层面，太盟计划注资约50亿元认购基金次级份额，承担主要风险并享有超额收益权；国有大型银行组成的银团将提供300亿元贷款授信；剩余150亿元资金则通过夹层融资渠道募集，旨在吸引保险资金、产业基金等多元化资本参与。
值得注意的是，交易完成后，万达商管将保留这些商场的日常运营管理权，而资产交割计划于2025年下半年正式完成。此次接盘方中的新成员高和丰德，隶属于高和资本旗下——该机构是中国首支且规模最大的人民币商业地产私募股权基金，长期以来专注于国内商业地产领域的私募股权投资、收并购及资产运营业务，在行业内具有显著的影响力。
商业地产资管聚焦核心资产，创新运营深化资本联动
据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得39起商业地产资管事件，主要围绕商业地产项目的交易和管理运营进行，标的资产主要是购物中心、奥特莱斯、写字楼、酒店、长租公寓、社区商业等。
其核心逻辑体现为三方面的协同：核心资产聚焦通过资本对核心区域、成熟资产的集中配置，形成资产壁垒；运营上通过模式创新、体验升级实现资产增值；资本联动深化，通过股权转让、资产剥离、大宗交易等，实现资本与运营的深度绑定，提升收益稳定性与资产流动性。三者共同构成商业地产资管的核心逻辑，推动市场向专业化、平台化方向发展。
聚焦核心商业资产，筑牢价值护城河。普陀长征镇下属村镇企业以约21.68亿元，收购了由中信泰富开发的上海信泰中心T1办公楼。上海信泰中心T1办公楼总建筑面积7.22万平方米，含289个车位。此次交易以约2.8万-2.9万元/平方米的办公单价，成为上海2025年最大规模的办公楼收购交易之一。
据悉，此次收购系因长征镇旗下天地软件园需配合普陀区金沙岛区域整体开发而动迁，故在同区域购置信泰中心办公楼进行资产置换，通过收购同区域优质资产实现产业升级与空间腾挪。
凯德投资与雄安集团合作开发雄安国贸中心集中商业部分，总建筑面积约15.8万平方米，包括地上7层商业及地下1层城市通廊商业，该项目地处雄安新区总部区的核心位置，定位为活力门户、城市地标和城市名片。由雄商置业公司负责项目投资、开发与建设，凯德投资负责资产规划、开业筹备、商业运营及资产管理部分。
太古地产与珠江实业合作开发的广州聚龙湾项目，投资超100亿元，聚焦城市更新下的地标综合体开发。项目通过改造升级存量土地，打造集商业、文化、居住等多功能于一体的城市地标。
观点指数认为，一线和新一线城市的核心和地标资产项目，往往位于城市核心区或战略发展区域，具有不可复制的区位优势及资源集聚效应，成为资本竞相追逐的“硬核资产”。
运营模式迭代，非标改造增价值。保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念非标商业中心（总投资2亿元），融合“公园+商业”模式，响应体验式消费需求；瑞安新天地首入广州，签约花都新青水泥厂改造项目，打造文化地标及文旅消费新目的地，实现存量资产的非标化改造。
凯德投资签约光谷中心城西社区邻里生活中心，采用“新加坡式邻里中心”模式，满足居民“最后一公里”的消费需求；旭辉商业与九联投资打造成都温江凤栖里·九巷开放式商业街区，通过开放式街区设计提升消费体验。
基汇资本收购城家汇城忆家60%的股权，共同运营北京长租公寓，体现资本与专业运营商的深度合作；铁狮门与辉盛国际合作上海长租公寓，引入国际运营经验。
凯德投资苏州澄阳服务公寓、雅诗阁养老公寓（500套乐龄公寓）开业，布局养老公寓细分领域；盈石中国为徐汇滨江阿里园区商业项目提供专业服务，打造非标主理人商业范本，实现资本与运营的协同创新。
资本联动深化，大宗交易优配置。万达商管退出四平、扬州万达广场项目，由坤华股权投资（新华保险持股99.9%）接盘，同时保留项目运营权。北京华联同期向博裕资本转让北京SKP42%-45%股权，采用“股权部分转让+运营权保留”的模式，推动轻资产战略转型——通过保留核心商圈物业运营权确保稳定管理费收益，避免完全退出优质区位资产。
并非所有的资管机构都会采取“出售+保留运营权”的模式。元联基金与新建元联合体接盘苏州丰隆城市中心的零售与办公部分，此次出售的丰隆城市中心位于苏州工业园区，是新加坡城市发展有限公司在中国的重要资产之一，资产体量近10万㎡，苏州丰隆汇于2018年开业正式亮相。但市场表现不佳。
此次资产脱售成功为新加坡城市发展有限公司回笼了至少6亿新元(约合人民币32亿元)的资金。新建元披露，元联基金将携手曾完成上海新天地、正大广场等标杆项目改造的URF盈展集团，对苏州丰隆城市生活广场进行改造提升及管理运营。
资本内部转让优配置，越秀房托以34.33亿元出售越秀金融大厦50%的权益，招商蛇口以7.16亿元转让深圳招商积余大厦，两笔交易对手均为集团内部关联方。越秀集团通过全资子公司广州越秀发展集团收购50%的权益，剩余50%仍由越秀房产基金旗下公司持有。
招商蛇口转让对象为同属招商局集团的招商轮船，标的资产位于深圳南山区太子湾，建筑面积3.3万㎡。交易后，招商轮船主导大厦运营，招商蛇口子公司继续提供物业管理服务，助力太子湾片区航运服务等高端产业集聚升级。
从战略视角看，此类交易实现资源高效配置：越秀集团作为母公司，凭借更广泛的资源网络与金融专业能力，为越秀金融大厦提供优质服务与管理，提升资产运营效益；基金则聚焦核心权益持有，分享物业增值收益，实现资源协同最大化。未来双方将深化合作，共担市场风险，增强抗风险能力。
太子湾片区作为招商蛇口重点打造的高端商务区，引入招商轮船后，将重点发展航运服务、现代物流等高端产业，形成产业链上下游协同效应，激发区域经济新动能。
外资加速布局人民币基金，持有型不动产ABS首单扩募完成
5月21日，凯德投资公告，携手国内头部险资在华设立首支境内母基金，总股本承诺额为50亿元人民币（9.21亿新元）。凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金，重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产。子基金的投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别。
9月30日，建信住房租赁基金发起的“持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功实现首次扩募，成为全国首单完成扩募的持有型不动产ABS项目。该计划首发于2024年7月2日，首期发行规模达11.7亿元，系全市场第二单持有型不动产ABS产品，由中金公司担任计划管理人，发起机构建信住房租赁基金（简称“建信住租”）作为国内租赁住房领域头部资管机构，通过本次扩募新增发行规模4.53亿元，底层资产扩容至包含南京两个保障性租赁住房项目。
观点指数认为，从市场机制的创新视角看，扩募机制有效破解了持有型不动产ABS市场资产持续注入渠道受阻的核心痛点。传统ABS产品到期即终结生命周期，而引入扩募机制后，表现优异的资产平台可实现新资产持续注入，动态优化资产组合结构，增强整体的抗风险能力。
另据上海证券交易所9月24日披露信息，“中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划”状态已更新为已受理，该债券由广东保利商业发展有限公司作为发行人，拟发行总额22.36亿元，标志着持有型不动产ABS在商业地产领域的应用进一步深化。
险资聚焦核心资产布局，强化战略协同与长期价值
据不完全统计，报告期内观点指数监测下的样本资管机构和地产企业共录得10起险资布局商业不动产资管事件，主要围绕的标的资产类型是购物中心、写字楼、长租公寓等，涉及险资金额约316亿元。险资在报告期内的商业地产布局呈现“运营权保留、投资方式创新、区域选择聚焦核心城市”的特征，既反映对核心资产长期价值的信心，也体现资产配置策略向“收益+增值”双轮驱动的转型。
险资加码，保留运营权增值。近期险资在商业地产领域的布局普遍以购物中心、长租公寓、写字楼为核心资产类别，通过创新资本运作实现风险分散与收益优化，其核心策略之一便是资产收购后保留运营权以强化资产长期价值。
如泰康领投接盘荟聚核心资产。泰康人寿领投80亿元基金，其中其作为基石投资者认购30亿元，中银三星、中宏保险、友邦保险等多家险企共同出资30亿元，英格卡集团则反向认购20亿元劣后级份额，以“卖方跟”模式强化市场信心；剩余80亿元资金缺口拟通过银行并购贷款解决，此外英格卡保留运营权。
中邮保险联合汉斯集团、ADIA设立基金收购上海博华广场（108亿），此次大宗交易的投资主体博华广场，位于上海市静安区南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。博华广场于2019年9月19日开业。项目占地1.79万平方米，总建筑面积约18.4万平方米，包含一栋60层办公塔楼、一座4层商业裙房、4层地下室。其中，办公楼总建筑面积约12.6万平方米，由美国汉斯公司负责开发。
此次交易完成后，汉斯旗下红风筝（上海）房地产有限公司作为博华广场的开发商及运营商，也将继续参与管理运营，依托其开发经验与资源网络，保障项目的运营质量。
投资方式创新与资金联动，Pre-REITs成为险资参与市场的核心路径。险资通过股权转让（如大家保险、友邦人寿）、基金设立（如中邮保险、新华保险、大家人寿联合基金）及Pre-REITs工具（如泰康人寿）实现资产收购与运营绑定，2025年险资在长租公寓赛道的投资多以险资联盟的方式进行，多家险企抱团参与。
其中基金的参与方也大致分为两类。一类是由房企参与，例如：万新金石基金是万科联手新华保险、大家人寿、中信金石共同设立的基金，主要是房企与险资、基金机构的合作，参与主体相对集中在特定几家。
而上海松江柚米社区，是友邦保险联合中信金石基金、瓴寓国际、中宏保险、中信证券等参与设立的中信金石·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金，通过Pre-REITs基金收购。
区域选择聚焦核心城市，优先配置成熟项目。从地域分布来看，投资标的集中于上海、北京、厦门、无锡等一线及强二线城市，优先选择成熟项目或政策支持领域。如建信人寿通过现金出资693.02万元及累计56.85亿元投资上海绿地外滩中心T4幢办公楼，体现了对核心城市甲级写字楼的持续配置。
新华保险联合大家人寿等设立的万新金石基金收购厦门保租房项目，聚焦政策支持的保障性租赁住房领域。这种区域选择的精准性不仅降低了投资风险，更通过成熟项目的稳定收益匹配险资负债久期。
观点指数认为，险资布局背后是“资产荒”背景下对稳定现金流资产的需求，以及政策对险资布局不动产市场领域的支持。从2020年9月，原中国银保监会发布《中国银保监会关于优化保险机构投资管理能力监管有关事项的通知》提出，具备“不动产投资管理能力”的保险公司，可采取直接投资方式进行不动产投资，其他保险公司则可通过购置自用性不动产及投资不动产企业股权等方式进行直接投资。
再到去年由央行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》中，提及重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业，险资可通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营，险资参与不动产市场的政策门槛不断放开。
从长远视角观察，险资可通过长租公寓、购物中心等商业地产资产实现全链条布局。商业地产凭借其天然的抗通胀属性及长期稳定的租金收益特性，深度契合险资负债端长期久期的需求，形成“政策支持+市场选择”的双重驱动机制，最终实现从“收益导向”向“收益+增值”双轮驱动的策略转型。
消费REITs年内领涨，住房租赁REITs承压前行
刺激政策叠加节日消费复苏，推动消费REITS表现提升。随着国内经济回暖，居民消费信心增强，消费支出增加。2025年H1全国零售市场在政策与内生修复的双轮驱动下，整体稳步复苏。2025上半年全国社零同比增长5.0%，较2024年同期上涨了1.3%。
而节日消费也较为亮眼，2025年五一，全国出游3.14亿人次，同比增长6.4%，总花费1802.69亿元，增长8.0%；端午购物中心日均客流2.43万人次，同比大增13.5%。国庆中秋假期消费市场活力十足。
商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额分别增长8.8%和6.0%。全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长2.7%。消费热潮直接带动消费基础设施REITs底层资产业绩提升，让其成为2025年市场表现最为亮眼的板块之一。
目前已上市的12只消费基础设施REITs，总量层面来看，购物中心供给偏大，总市值418.65亿元，占比18.9%。
年内涨幅排名前五的除博时招商蛇口产业园REIT外，全部是消费类REITs：嘉实物美消费REIT涨幅45.11%，华夏大悦城商业REIT涨幅40.64%，易方达华威市场REIT涨幅37.70%，华夏首创奥莱REIT涨幅37.63%，华夏金茂商业REIT涨幅38.80%。这些产品的优异表现主要得益于消费复苏、优质资产稀缺性以及专业运营带来的资产增值。
总得来看，消费REITs财务运营指标维持高位稳定，出租率、收缴率及利润率呈现“稳中有升”的态势，彰显资产质量与运营效率。2024年出租率97.68%、收缴率99.45%、EBITDA利润率62.59%；2025Q3出租率97.20%、收缴率99.65%、利润率66.61%，显示运营韧性在持续增强。
高出租率源于优质底层资产项目的贡献，例如：三季度报披露华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%。出租率维持在98.73%的高位，租金单价水平提升至430.07元/平方米/月，环比增长2.8%，体现租金收缴能力优异，利润率提升则反映了成本管控与收益增长的协同效应。
从营收及利润表现来看，以购物中心为核心资产的消费REITs展现出较强的盈利能力。截止2025年三季度末，华夏华润商业REITs与中金印力消费REIT分别实现营收5.64亿元和2.54亿元，在消费类REITs中表现突出。各消费REITs正通过品牌焕新与设施升级强化竞争力——以中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城为例，其2024年以来持续优化业态组合：零售板块深耕户外运动赛道，引入TheNorthFaceL4+、KAILAS、HOKA等中高端户外品牌；餐饮板块则丰富菜系矩阵，全年共引入27家区域首店，持续为消费者创造优先的体验感。
相较购物中心，优质奥特莱斯凭借“名品+折扣+体验”的独特模式构建差异化竞争力，在经济周期波动中展现出更强的韧性。华夏首创奥莱截止三季度末实现营收1.81亿元，净利润4837.27万元。其底层资产武汉首创奥莱，通过精准捕捉年轻消费者的偏好，实现“流量-留量”的转化：不仅引入“黑神话·悟空”热门IP活动引爆话题，更通过新年fufu奶龙IP展、跨年音乐会等主题活动，有效提升了项目辐射范围内的客群到访与客流粘性。
首单外资消费REITs入局，华夏华润商业REITs扩募。9月29日，华夏凯德商业REIT在上海证券交易所上市，开盘报6.840元/份，较发行价5.720元/份上涨19.62%，截至收盘涨幅收窄至12.6%，成为年内首日表现最亮眼的消费类公募REITs之一。
中金唯品会奥莱REIT以34.8亿元的募资额创年内消费类REITs新高，首日涨幅26.81%，体现了市场的认可。
其底层资产宁波杉井奥特莱斯运营超14年，出租率稳定在98.8%，2022-2024年运营收入与净收益CAGR分别达8.7%和10.69%，租金坪效394元/月/平方米，居同类前列，凸显“新零售+奥莱”模式的长期竞争力。
10月31日，华夏中海商业REIT在深交所上市，上市首日开盘即涨，盘中涨幅超4.87%。华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总募集规模为1593.3亿元，是其拟募集规模(15.843亿元)的100.5倍。
9月30日，华夏基金管理有限公司发布关于提交华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请的公告，拟以扩募方式新购入苏州昆山万象汇项目，而得益于782号文中明确提出将基础设施REITs的扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月，并允许跨行业资产混装。华润商业REIT有望年内完成扩募。
此外，跨行业资产混装政策为REITs提供了多元化资产配置的制度通道，不仅丰富了底层资产类型，更通过资产组合的多样化分散风险，有效提升整体的抗风险能力。
租金回调叠加利率预期上行，租赁住房REITS承压前行。租赁住房行业目前已上市8支REITs，该板块总市值约184.45亿元，占REITS市场的8.3%。
总体来看，平均总体涨幅为12.65%，多数产品实现正收益。华夏基金华润有巢REIT以20.03%的涨幅领先，主要得益于其底层资产（上海保租房项目）的区位优势及稳定租金收入。但季度分化显著。一季度平均涨幅9.41%，多数产品实现正增长，而二季度延续上扬态势，平均涨幅16.38%，为全年最高，主要受益于政策利好（如REITs扩募政策放宽、市场化租赁住房纳入试点）及市场热度提升。例如，中金厦门安居REIT二季度涨幅达26.06%，显着高于其他季度。
三季度出现明显回调，平均跌幅-9.07%，其中，三季度跌幅在10%以上的REITs为：华夏基金华润有巢REIT（-10.35%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（-12.1%），中金厦门安居REIT（-10.48%），二级市场呈现“无差别下跌”的态势，市场对保租房REITs短期运营持谨慎态度。
短期内，10年期国债收益率显著上行，截至三季度末己升至1.87%，达年内较高水平，保租房作为长久期资产，对利率调整的敏感性高，房租价格持续回调与保租房供给持续大增，对租赁住房REITs未来租金收入与分红率的影响较大。
同时，保租房供给持续增加与房租价格回调形成“供给过剩-租金承压”的负向循环，导致投资者对未来租金收入与分红率预期悲观，一级市场发行及扩募难度增加。地域上，一线及强二线城市保租房项目虽受益于人口流入需求，但供给放量导致局部区域租金增速放缓；政府虽持续推动保租房建设，但租金管控、土地供应政策等约束了项目的收益空间，加剧一级市场压力。
保租房财务压力仍存，部分市场化项目探索多元收入。财务运营指标展现出“出租率回暖、收缴率稳健、利润率承压”的波动特性，资产质量与运营效能呈现区域性差异。截止三季度末，8家已上市的租赁住房REITs合计实现营收5.13亿元，同比提升33.72%。出租率在2024年降至91.39%后，于2025年三季度回升至96.10%，反映需求端有所修复；该增长主要源于项目方精准把握毕业季的集中租赁窗口期，动态调整营销策略，推行差异化租赁方案，精准对接应届毕业生等核心客群，有效促进了房源的快速去化。
收缴率持续保持高位（2025年三季度达99.25%），凸显出管理团队在租金催缴、账期管控等方面的卓越执行能力与成熟运营体系。以国泰海通城投宽庭REIT为例，其所在的上海市已推行公积金按月提取直付房租政策，符合资质的租户可通过“随申办”政务平台实现公积金直接划转至出租方账户，该机制在确保租金及时收付方面发挥了显著的支撑作用。但EBITDA利润率从2022年的86.16%持续降至2024年的76.66%，2025年Q3回升至82.54%，反映了成本上升或收益增长放缓的盈利压力。
从地域上看，一线城市项目依托人口流入与产业集聚，出租率与租金水平相对稳定；二线城市项目则受供给增加影响，租金增长受限。政策层面，保租房“保基本”定位下的租金管控政策持续，叠加土地、税收等成本刚性，盈利空间压缩需要长期关注。
同时，从营收及利润角度来看，表现较好的为华夏北京保障房REIT，以33.72%的营收增速领先，主要得益于北京区域保租房需求稳定及运营优化；国泰海通城投宽庭保租房REIT、中金厦门安居REIT分别实现3.30%、2.69%的温和增长，
而部分市场化项目探索多元收入（如配套商业、社区服务），或为运营效率提升提供新路径。三季度末，华夏基金华润有巢REIT净利润同比大增20.78%，项目公司通过自有房屋租赁、商铺管理费、停车场经营等多元收入模式，实现服务收入304万元。
6月13日，华夏基金发布《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向特定对象发售基金份额发行情况报告书》，宣告华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，标志着国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售圆满完成。10月30日，华夏基金华润有巢REIT扩募获批，拟购入上海市闵行区的有巢马桥项目。
这不仅为保障性住房建设开辟了可持续的融资新路径，更以实践验证了REITs扩募机制的高效运转，为公募REITs常态化发行注入强劲动能。