昨天和朋友闲聊，当前最有可能拿下南泰的是保利，其次越秀。至于绿城、中海、华润等，可能性相对少点。 南泰地块的拿地成本高，但“开发成本”更高，例如：地块的各方面资源协调、利益关系和分配、配建数量和要求等，不是一般开发商能搞掂的。 我个人认为： 绿城有想法、有实力、有魅力，但貌似战略重心不在核心区域/板块，相对而言，它放在广州的非核心区域/板块。而且，南泰涉及联星村，虽然有阿爷在中间协调，但要搞定一些问题，作为过江龙，如果对当地情况不了解、或者缺乏人脉关系资源等，开发难度会非常大，毕竟有些成本非账面上能算得清…… 中海有实力，制作精良，最近已经在广州大道南拿了地。当然，要不是与学校配建有关，估计拿地意愿也未必高，但拿都拿了，接下来就要开发。但上涌项目还没卖完，在海珠区后航道还有项目在售，拿地需要考虑开发成本、持有成本，和兄弟楼盘间的竞争。南泰体量大，供应多，如果中海拿下，之后会与上涌、广州大道南形成内部竞争、库存也会上升…… 华润，在网络上频繁出现的词就是万象城、万象汇。所以，它给我最直接的联想/刻板印象就是“华润的商业很受欢迎”。虽然说南泰的商业有可能交给华润操盘，但整个南泰项目，开发成本不是一般的大，开发周期较长，而华润已经在黄埔新溪、万博长隆、天河吉山等板块有项目开发了，但拿地需要成本、需要勇气，这些都离不开资金实力，资金实力很看目前项目的去化…… 为什么我认为保利和越秀最有可能拿下南泰呢？因为保利有实力，有钱，有人脉、有资源、有经验。旧改方面，小新塘的项目我认为是比较成功的。而战略重心，明显放在核心区域、核心板块。战绩也很彪炳，比如刚刚开盘的面粉厂，还有保利天奕、2024年开盘的燕语棠悦等，无论是制作还是销量都很强。在海珠西也很有历史底蕴，例如：保利红棉、保利花园、保利百合等。燕语棠悦目前是尾货阶段，保利一定会乘胜追击，继续拿下南泰这么重要的项目。 越秀，目前在海珠已经有多个项目，例如：广纸的熙悦江湾、庄头公园的江湾和樾、晓港公园的桂悦东晓、大元帅府的皓悦滨江、大干围的越秀江湾潮起等，但几乎都是小型项目。优势是货量少，小而精，去化快，但不足也明显，就是一旦有现象级的地块出现，且被其他房企拿下，甚至定价还偏低的话，那小型盘后面的销量压力就会非常大。南泰就是这个现象级项目，如果保利拿下，定价应该不会高，假如主力户型定在5.8-6.2w区间，同时有“学铁商”加持，那别说越秀的盘，就是整个海珠西的一手盘都有影响。所以，拿下南泰，相当于就拿下海珠西的定价权和制高点，我认为越秀一定会全力争取。 另外，补充一些观点：买南泰的人群以本地人/当地居民/老广为主，产品的面积段和定价不适宜过高，所以不适宜造豪宅。 面积段估计有三个：78-85㎡、98-105㎡、118-125㎡ 比较合理的单价在5.8-6.2w区间 如果学校和商业都ok，那就在此基础上加多2-3k。 如果学校和商业都不ok，那溢价的空间就会少。 以上，纯属个人观点，最终要以实际情况为准。