观点网中信泰富正式“插足”上海杨浦滨江楼市。

上海最新一批新房过会名单中，出现一项名为外滩道的改善型住宅项目，合计推出121套房源，备案均价13.85万元/平方米。

该项目包括办公、商业、住宅三个板块，住宅部分拟建5幢高层，中小套比例60%。此外，另有2000平方米公租房建设要求，拟与商业业态共用一幢高层进行建设。

资料显示，2023年11月13日，中信泰富联合杨浦国资以114.39亿元的价格拿下杨浦滨江八埭头历史风貌保护项目。

据了解，项目对遴选申请人提出了多项具有筛选性的要求，例如50万平方米城区商住办开发经验、50万平方米自持经验。经过筛选后，仅有中建、中海、华润、中信泰富等企业入选，最终中信泰富成为实施主体。

具体来看，项目包括4宗土地，包含3宗低密度住宅用地以及1宗商业、办公、住宅混合用地，总建筑面积18.1万平方米；其中，住宅建筑面积11.3万平方米，办公建筑面积5.2万平方米，商业建筑面积1.6万平方米。

从地理位置来看，4幅地块位于上海杨浦滨江大连路板块、平凉路两侧，开发内容涵盖办公、商业、高层住宅、风貌住宅。

有市场消息称，若按照拿地价格来算，中信泰富和杨浦国资此次拿地楼板价约合6.8万元/平方米（不算保障房），货值接近200亿元，远大于拿地价114.39亿元。

如今外滩道过会，从首开均价看，中信泰富与杨浦国资似乎在定价时选取了区域内房价的中间数。

近几年来，上海杨浦滨江区域的房市价格仍在不断上升。

2020年，杨浦滨江新房成交均价10.4万元/平方米左右；2024年，该板块新房成交均价达到近12万元/平方米，内中环区域已超过12万元/平方米。

以当前外滩道周边二手房源保利翡丽甲第进行对比，作为2015年入市的项目，翡丽甲第目前挂牌均价约15.25万元/平方米。

观点新媒体还注意到，外滩道周边还有一宗项目首创天阅滨江，该项目也时常与阳光城檀悦、星洲城等出现在二手市场中，对比保利翡丽甲第，天阅滨江价格相对较低，新房价格9.2万元/平方米，二手房价格约合12.3万元/平方米。

对此，有分析表示，外滩道目前策略是“用低于市场预期的定价来拉拢客户”。

先不论这一观点是否准确，从客观情况来看，中信泰富在上海市场仅操盘过一宗大体量项目，外滩道作为杨浦滨江八埭头历史风貌保护项目的首宗入市住宅项目，能否打响名号关乎中信泰富后续操盘的平稳性。

再加上杨浦滨江板块暂时没有同体量、同类型新房入市，中信泰富希望在有限的操盘履历背景下把握住市场。

事实上，中信泰富在上海的每一次落子基本都位于中心区域——从南京西路中信泰富广场，到陆家嘴滨江金融城，均是如此。

中信泰富广场为纯商业项目，坐落于静安寺南京西路CBD群内，临近南京西路地铁站，与恒隆广场、梅龙镇广场并列为静安区南京西路的金三角。

该项目建成于2000年，楼高45层，总建筑面积超过10万平方米，由3.45万平方米商业配套和7.1万平方米办公楼面积组成。

去年12月，上海中信泰富广场有限公司还针对项目进行了一笔增资，投资方为中信建投证券，投资规模为20亿元。投资完成后，中信建投证券对上海中信泰富广场的持股比例为22.608%。

此次增资与中信建投-中信泰富广场资产支持专项计划的发行有关。

据悉，该资产支持专项计划拟发行金额为45.3亿元，发行品种为ABS。发行期限为17.92年，原始权益人为上海中信泰富广场有限公司，发行机构为中信建投证券股份有限公司。

陆家嘴滨江金融城则由中信泰富和中船集团合作开发，开发时间可追溯至2005年。

项目前身为上海船厂，后改造为建筑面积136万平方米的城市综合体项目，包括八栋金融办公楼、商业项目尚悦湾、船厂1862和船台、公寓九庐及上海浦东文华东方酒店等业态。

除此之外，中信泰富近期还涉足了其他上海商业办公业态。

10月16日，中信建投-中信泰富嘉定商业项目资产支持专项计划获上交所受理。

据了解，该计划发行人为上海嘉颐房地产开发有限公司，发行金额17.8亿元，承销商为中信建投证券。

观点新媒体获悉，这一专项计划针对的项目是位于上海嘉定新城胜辛路的中信泰富万达广场，项目总面积14.7万平方米，于2018年正式开业。

从南京西路、陆家嘴、嘉定新城，再到杨浦滨江，外滩道项目的过会，标志着中信泰富在上海的业务布局除了商业地产，也瞄准了改善型住宅。