许多人好奇，为何烂尾楼不能由其他开发商接手继续开发，实际上，烂尾楼问题的根源在于制度设计。   麻烦看官老爷们右上角点击一下“关注”，既方便您进行讨论和分享，又能给您带来不一样的参与感，感谢您的支持!   这个问题得从上世纪九十年代说起，当时国家取消了福利分房，城市居民对住房的需求像火山一样爆发出来，开发商们看到了商机，但手里的钱却少得可怜，自有资金连项目总投资的一成都凑不齐。   就在这个节骨眼上，香港的“卖楼花”模式被引入内地，也就是我们现在说的商品房预售制，这套制度的运转逻辑很简单：购房者先交钱，开发商拿着这笔钱去盖楼。   听起来是个双赢的买卖，开发商不用为资金发愁，老百姓也不必攒够全款才能买房，整个房地产市场因此快速运转起来，城市面貌日新月异，无数家庭住进了新房。   但任何制度都有两面性，预售制最致命的问题在于，它把本该由开发商承担的建设风险转嫁给了购房者。   你可以想象这样一个画面：购房者在售楼处签完合同，首付款和银行贷款很快就到了开发商的账户里，从这一刻起，开发商手握大笔现金，而购房者却背上了二三十年的还贷压力，更微妙的是银行在其中扮演的角色，银行看起来是在给购房者贷款，但钱最终流向了开发商。   这种操作让银行完美避开了项目建设的风险，因为它只需要考察购房者有没有还款能力，至于房子能不能盖起来，那不关银行的事，即便项目烂尾，购房者每个月还是得按时还贷，银行的利息照收不误。   预售资金本该存入监管账户，专款专用，按工程进度分批拨付，可实际执行中，各地标准不统一，监管力度也参差不齐。   有些开发商就钻了这个空子，把本该用来盖楼的钱挪去买新地皮，或者填补其他项目的窟窿，等到这个项目的建设资金不够了，工地只能停工，楼就这么烂尾了。   站在烂尾楼前，你看到的不只是一栋半截子楼，而是一个盘根错节的债务网，银行有抵押权和贷款债权，施工队有工程款要不回来，材料商有货款没结清，已经买房的业主交了钱却拿不到房。   这些债权在法律上谁先谁后，过去一直说不清楚，新开发商一看这情况，根本算不明白接手要花多少钱，万一接手后冒出一堆债主，那就是个无底洞。   还有更棘手的，有些烂尾楼的土地出让金没交齐，使用手续不全，甚至土地性质都存疑。   新开发商要接手，得先把这些历史遗留问题一个个解决，光是跑手续就不知道要耗多少时间和精力，更别说还要往里砸钱补缴各种费用，对企业来说，这种投资看不到底，风险太大，没人愿意当这个冤大头。   对比一下国外的做法就能看出差别，美国和澳大利亚这些国家普遍不允许卖期房，开发商必须用自己的钱或者向银行贷款把房子建完，购房者只为看得见摸得着的现房付钱。   在这种模式下，银行会严格审查开发商的实力和项目的可行性，因为项目要是黄了，银行得承担损失，购房者买的是实实在在的房子，不用担心烂尾的风险。   反观我们的制度安排，开发商拿到预售款后如果出事，可以通过破产等方式脱身，银行也不会因为项目停工就让购房者少还钱。   最后受苦的永远是那些普通家庭，房子没影儿，月供不能停，孩子上学、老人看病的计划全被打乱，生活陷入困境。   这种局面不是某一方的问题，而是整个制度设计出了偏差，当初为了加速城市化进程，选择了一条高效但风险集中的路径。   开发商依赖预售款高速扩张，银行追逐利润放贷，地方财政靠卖地增收，各方都从中获益，却把最大的风险留给了最没有议价能力的购房者。   要打破这个困局，零敲碎打的修补已经不够，一方面要堵住现有漏洞，让预售资金真正做到专款专用，动态监控每一笔支出，对违规行为零容忍。   另一方面要推动根本性转变，逐步转向现房销售为主的模式，让开发商重新承担起建房的风险，让购房者买到的是确定性而不是一纸承诺。   这个转变不会一蹴而就，阻力来自习惯了预售模式的开发商和依赖土地财政的地方政府，但如果继续拖下去，只会让更多家庭寒心，让市场信心流失。   已经有一些城市开始试点现房销售，效果显著：购房纠纷减少，市场逐渐回归理性，这说明方向是对的，关键看执行的决心和力度。   制度设计本该保护弱者，而不是把风险层层转嫁给最没有抵抗力的群体，烂尾楼问题提醒我们，任何追求速度和规模的发展模式，如果忽视了人的基本权益，最终都会付出沉重代价。   让“所见即所得”成为常态，这不仅是房地产市场的需要，更是社会公平正义的体现。   对此大家有什么想说的呢？欢迎在评论区留言讨论，说出您的想法！