湖南正在推进的国有“三资”（资源、资产、资金）改革，堪称一场重塑区域经济格局的战略级行动。这场改革以“一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化”为核心逻辑，通过系统性盘活存量资源，不仅为地方财政解困提供了新路径，更在土地财政退潮后开辟了未来十年的黄金业务赛道。以下从改革逻辑、实践路径、金融创新及业务机会四个维度展开分析：
一、改革逻辑：从“资源沉睡”到“资本觉醒”
1. 背景驱动：
经济增速放缓、土地财政转型、减税降费持续叠加，湖南地方财政面临前所未有的压力。截至2025年，全省行政事业单位国有资产超万亿元，加上自然资源（如矿产、林业、数据）和国有金融资产，沉睡资产规模庞大。传统“借钱-建设-还债”模式难以为继，倒逼改革向存量要效益。
2. 核心方法论：
◦ 资源资产化：通过确权、评估、登记，将自然资源（如矿山、数据）转化为可交易资产。例如，长沙公共数据授权运营平台已发布49个数据产品，涵盖医疗、金融等领域，推动数据资产入表和交易。
◦ 资产证券化：通过REITs、CB（资产担保债务融资工具）等金融工具提升流动性。湘江集团发行的11.31亿元保租房类REITs，以2.2%的利率创全省新低，盘活了1756套保障性住房资产。
◦ 资金杠杆化：重构政府基金矩阵，重点投资“从0到1”的种子期项目。例如，湖南设立科创基金集群，带动社会资本超300亿元，孵化出汇思光电等半导体产业链企业。
二、实践路径：六大创新模式解锁存量价值
1. 内部挖潜，民生导向：
将闲置资产转为公共服务设施。如省教育考试院原花明楼命题基地移交湖南工业职业技术学院，解决职教本科土地指标问题；益阳市旧图书馆划给小学，新增教育用地。
2. 市场化处置，提升收益：
对低效资产进行挂牌出让。湖南化工职业技术学院冷水江校区经多轮协调后成功拍卖，收益全额上缴国库；安仁县494台报废电脑通过竞价溢价177%成交。
3. 开放共享，优化配置：
建立全省科研仪器共享平台，入网仪器原值超80亿元；湘潭市公物仓4年盘活资产1.878亿元，惠及120余个基层单位。
4. 特许经营，激发活力：
在公共基础设施领域引入社会资本。郴州市公开处置污水处理厂特许经营权，增收6.8亿元；长沙桥下空间开发为体育场地，年运营收益超千万元。
5. 数字化改革，全链监管：
建设全省行政事业性资产管理平台，整合公物仓、预算管理等系统数据，实现资产全生命周期“一张网”监管。
6. 跨区域协同，资源整合：
省级平台与地方国企联动，如湖南联交所与益阳市城投集团合作，通过“省级平台+属地服务”模式盘活区域资产，推动跨层级资源流动。
三、金融创新：资本工具撬动万亿级市场
1. 资产证券化突破：
浙商银行承销的全国首单地方国企上市公司CB（12亿元）、湘江集团保租房类REITs（11.31亿元）等创新工具，为资产盘活提供流动性支持。
2. 基金矩阵重构：
设立产业基金集群，重点支持半导体、生物医药等战略性新兴产业。例如，湘江通航产业基金（2亿元）助力低空经济发展，生物医药基金培育11家优质企业。
3. 特许经营融资：
采用BOT、TOT等模式引入社会资本。长沙智慧停车项目通过BOT模式融资3000万元，建成1200个车位；郴州污水处理厂特许经营权拍卖增收6.8亿元。
四、业务机会：六大黄金赛道抢滩指南
1. 数据要素运营：
湖南省已开展公共数据资产登记试点，企业可参与数据清洗、建模及场景开发。例如，湖南盛鼎科技通过环保数据资产获得光大银行500万元授信。
2. 低效资产处置：
全省待盘活资产超万亿元，涉及工业用地、商业物业等。具备资产估值、招商运营能力的企业可参与打包处置，如安仁县通过“容缺办理+竞价”模式溢价96%处置原政协综合楼。
3. 基础设施REITs：
交通、能源、产业园等领域REITs潜力巨大。湘江集团保租房REITs的成功为同类项目提供范本，未来高速公路、水利设施等有望跟进。
4. 特许经营权开发：
户外广告、路内停车、污水处理等领域特许经营权加速释放。具备专业运营能力的企业可通过竞拍获取长期收益权，如郴州污水处理厂项目。
5. 区域协同开发：
省级平台与市州合作机制下，跨区域产业园区开发成为趋势。例如，湖南联交所与益阳城投合作推动砂石、低空经济等领域资源整合。
6. 绿色金融服务：
碳排放权、林业碳汇等资源资产化加速。企业可参与碳资产开发与交易，如岳阳洞庭湖生态渔业项目通过碳汇交易实现生态价值变现。
五、风险与挑战
1. 产权界定模糊：部分资源（如农村集体资产）权属不清，需通过确权登记解决。
2. 市场化定价机制：资产估值需引入第三方机构，避免国有资产流失。
3. 金融工具创新风险：REITs、CB等工具需平衡收益与流动性，防范市场波动。
4. 区域竞争加剧：湖北、海南等省份已跟进改革，需强化湖南特色优势。
中盛投资 深研解构小结：湖南“三资”改革本质是一场资源配置效率的革命，其核心在于通过市场化、证券化、杠杆化手段，将静态资产转化为动态资本。对于企业而言，能否抓住这场机遇，关键在于能否精准对接政策导向，在数据要素、低效资产处置、REITs等领域构建专业能力。正如衡南县通过“数字哨兵+解剖麻雀”模式盘活农村集体资产，安仁县通过“线上交易+线下招商”激活县域资源，改革的红利正通过一个个创新案例落地生根。未来十年，深度参与这场改革的企业，必将在湖南“三高四新”战略中占据先机，成为区域经济转型升级的核心驱动力。