看房认准

深圳房产在线

深圳旧改格局生变，拆迁暴富梦该醒了？这两类项目或成为最后的希望！

近期，深圳的业主们正陷入前所未有的焦虑之中。曾经期盼的"拆迁暴富梦"在政策收紧与市场调整的双重夹击下，渐行渐远。"我们小区的旧改还有希望吗？"这个问题的答案，似乎正变得越来越不确定。

今年下半年以来，深圳相继出台多项楼市调控政策，其中住宅限高80米、容积率不超过3.1的新规，犹如一记重拳，击碎了许多业主的拆迁梦。这项被业内称为"最严限高令"的政策，正在深刻改变深圳城市更新的格局。

一位资深业内人士透露："新规出台后，我们手头正在推进的多个旧改项目都面临重新规划。特别是那些已经立项但尚未获批的项目，前景十分不明朗。"这种情况在深圳并非个例。据统计，除已完成规划审批的273个项目外，还有大量居住类旧改项目前途未卜。

"等了整整八年，好不容易看到立项公告，现在却被告知可能要重新调整规划。"宝安区某旧改小区的业主王女士无奈地说，"开发商的态度也很暧昧，既不说停，也不说继续，就这么耗着。"

这种焦虑情绪正在深圳多个旧改片区蔓延。在龙华某城中村，村民们原本期待通过拆迁改善居住条件，现在却陷入了更深的忧虑。"听说新规下我们这里可能达不到开发条件，这意味着我们可能永远都等不到拆迁了。"村民李先生叹息道。

然而，在一片悲观情绪中，也出现了希望的曙光。10月16日，宝安康达尔工业园城市更新单元规划方案的公布，为市场提供了一个成功样本。这个总拆除面积达24万平方米的工改居项目，规划容积率恰好控制在3.1，完美契合新规要求。

▲107发展带康达尔工业园城市更新单元区位图

无独有偶，位于坂田的物资工业园城市更新项目也在近期公告中明确表示，将严格按照《住宅项目规范》要求落实。这两个项目的顺利推进，为市场指明了方向：在新规下，工改居和商改居项目因其产权清晰、现状容积率较低等特点，仍具备推进的可行性。

为什么同样是旧改，命运却如此不同？让我们用数据说话。

根据城市更新网的内部数据显示，深圳城中村的现状容积率存在明显区域差异。原关外地区容积率普遍在1.7-2.0之间，而原关内地区则多在3.0以上。老旧小区的情况同样复杂，其中容积率在1.0-1.6之间的约占40%，1.6-2.0的约占60%。

"这些数据背后反映的是残酷的经济现实。"一位不愿具名的开发商坦言，"按照当前市场环境，旧住宅区改造项目的净拆建比至少要达到2-2.5才能实现经济平衡。新规之下，这个目标几乎不可能实现。"

当传统的开发商主导模式遭遇困境，"自主更新"这一新模式正在悄然兴起。

南山区荔园新村的案例颇具代表性。这个备受关注的项目，因受限高政策影响，传统开发模式已不具备可行性。据悉，该项目正在积极探索自主更新路径，即由业主自筹资金、自拆自建。

实际上，自主更新在深圳已有成功先例。去年，罗湖红岗花园在社区组织下率先进行探索；今年，南山蛇口海湾花园在业委会推动下，取得了约98%的同意率，改造方案已提交相关部门审批。

自主更新的优势究竟在哪里？让我们来算一笔明细账：

首先，项目孵化成本大幅降低。传统模式下，这部分成本通常在1000-2000元/㎡，而自主更新可控制在500-800元/㎡。这是因为省去了开发权的锁定成本，也降低了业主意愿整合的难度。

其次，搬迁补偿费用显著减少。自主更新模式下，不需要支付高额的奖励费用、装修补偿和过渡费，预计每平米可节省500-1000元。回迁房产权置换比例也将回归理性，不会再出现1:1.4甚至1:1.5的超额补偿。

再者，传统开发商的中间利润将被挤压。项目孵化后可直接进入建设环节，由代建商、承建商或运营商承接，省去了中间环节的利润分成。

最后，地价补缴额度也将大幅降低。参考其他城市的经验，自主更新项目通常只需对超出回迁面积的部分补缴地价。

面对新旧政策交替期的困境，其他一线城市的选择或许能给我们一些启示。

北京明确表示，在2025年5月1日前取得用地批准手续的住宅项目可按原规划实施，并设置两年过渡期。上海则强调要通过城市设计优化研究，合理确定开发指标。广州目前尚未出台明确细则。

有消息人士透露，深圳相关部门正在研究制定缓冲期方案，这将直接影响大量在建或待建旧改项目的命运。

在新的政策环境下，深圳的城市更新正站在十字路口。业内专家指出，未来深圳旧改可能出现三大趋势：

其一，工改居、商改居项目将继续推进，但开发模式将更趋理性；其二，自主更新将成为老旧小区改造的重要补充路径；其三，城市更新将更加注重质量提升，而非简单追求容积率。

对于广大业主而言，是继续等待遥遥无期的传统旧改，还是主动探索自主更新之路，这确实是个需要慎重考虑的选择。但无论如何，那个依靠高容积率、高补偿标准支撑的"拆迁暴富梦"，确实该醒了。

在这个变革的时代，深圳的城市更新正在寻找新的平衡点。或许，这正是推动城市发展模式转型的重要契机。你认为，在新的政策环境下，深圳的旧改之路将走向何方？欢迎在评论区分享你的见解。