今年的“金九银十”有点难，连霸榜了好几个月的次新改善也褪去了光环。

但位于文教板块的滨江·望翠蓝庭却有点“反其道而行之”的意思，8月底办出产证，9月下旬诞生第一套成交，最近一个月跟开了“挂”一样，接连卖掉了10多套，挂牌量也快见底了。

又是熟悉的以价换量？不，房东们保守估计也有200万利润入账！

望翠蓝庭

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杭房数据显示，目前望翠蓝庭已经网签了8套房源，其中8月两套，9月6套，加上这个月等待网签的几套，成交量已经上了两位数。

听起来不多，毕竟馥香园交付的前两个月可是卖出了快70套。

但望翠蓝庭情况比较特殊，一是小区体量极小，住宅部分只有4幢楼，共144套房源，有16套235㎡大户型的3号楼整体限售5年，所以真正可流通的房源只有128套。

从交付至今挂出来的不过20多套，而现在中介门店后台显示，只剩下7套。

望翠蓝庭

稀缺品带来的结果，就是价格上的“强势”。我们在一个月前报道过望翠蓝庭的交付首秀，一套位于2幢“凤凰层”的187㎡，以总价1619万1个车位成交。

由于是小高层，这套房源的买入价就高达6.27万元/㎡，饶是如此，账面利润依然有400万，这也是唯一一套网签的187㎡户型。

中介告诉我，小区的热门户型是175㎡，四房带双套房双阳台的配置可以满足大部分家庭的改善需求，总价也相对可控，1500万内就能拿下。

4号楼高区东边套，以1280万元成交，单价7.3万元/㎡，而同楼幢的中间层西边套略高，1400万成交，单价8万元/㎡。195㎡也“开张”了，7楼总价1478万元，单价7.6万元/㎡。

总之，中介表示8.6万元/㎡那套房子是小区的“天花板”，目前还没被打破，但几乎可以肯定，其它户型的房源基本站稳了7.5万元/㎡大关。

考虑到当时的买入价普遍在6万元/㎡，房东的获利空间至少有200万，放在当下的行情里相当可观。

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频繁的高价成交似乎给了业主底气，在售房源几乎没有“商量”的余地。

据贝壳找房，望翠蓝庭目前挂牌了7套房源，均价约8.97万元，4套在9万元/㎡以上。最贵的是一套位于楼王4幢高区的187㎡，裸价1880万元，约10.05万元/㎡。

据了解，这套房源已经挂牌两个多月，中间没有调过价，问及是否包车位或承担一部分税费，中介表示包税几乎不可能，因为小区里还没有先例，车位问题可以和房东谈。我算上税费粗略估计了一下，拿下这套房源的真实成本在2000万元以上。

饶是如此，房源最近一周的带看量也有10组。

而其它急售房源热度也不低，有套195㎡高楼层四房，两个月调价5次，从1800万调到1500万，贝壳找房显示的关注人数有47人。还有一套175㎡靠马路的3楼房源，从1420万调整到1380万，调价当天就吸引了4组客户上门。

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比较出乎我意料的一点是，本以为置换到此的家庭是为了学区。但附近的资深中介告诉我，学区只能算“锦上添花”，因为目前入住的家庭里还没有适龄儿童，因此学区划分还没有完全敲定，只能说大概率是“行知十三中”的组合。

行知小学文二校区

而客户大多数为了“住得舒服”，的确，除了体量小、没会所，中介和意向客户都认为望翠蓝庭“挑不出什么毛病”。

小区品质不用多说，相信都刷到过大批外立面和园区的美图，麻雀虽小，但花园、泳池（水系）、健身空间、儿童乐园该有的都有，品相和质感上也是这一带最出挑的之一。

改善气质上也比较出众，有一幢商业，但用于办公写字楼，户型175㎡起步，和今年申花交付的几个大户型小区差不多。

配套上，步行到地铁2号线文教站大约400米，隔壁紧挨着行知小学低年级部，往北走一个路口是十三中，可以说老文教区未来几年都不会有这样的项目了，结合稀少的挂牌量，等这一批房源应出尽出，到“满二”的时候，说不定还能保值甚至增值，起码7.5万元/㎡在文教这个板块是被认可的。

望翠蓝庭俯瞰

比如已满二的黄龙云起，挂牌量只有10套，139㎡的高层都能卖到近1300万元，单价接近9万元/㎡；书香印翠有大量130㎡以下的刚改户型，9月成交了两套（102㎡和127㎡），均价7万元/㎡。

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市场怎么样都不缺乏独立行情，只是“独立”的条件有点严苛。

首先房子本身不能存在明显短板，至少品质品相上不能落后市场太多。其次自身体量和板块“竞品”存量有限，物以稀为贵，在什么年代都是硬道理。

还有市场的窗口期，虽然“金九”的成色慢慢暗淡，但至少当下还能用新房推波助澜、人工升温，热度不管如何都会蔓延到二手房市场上，尤其是望翠蓝庭这类簇新的红盘。

而随着这批房源消耗殆尽，望翠蓝庭大概又是一个“可望而不可即”的存在。