主要财务指标：净利润1137万元可供分配金额同比降22.48%
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“博时招商蛇口产业园REIT”）2025年三季度主要财务数据显示，本期收入4409.76万元，净利润1137.24万元，经营活动现金流净额6483.80万元。核心指标中，可供分配金额较上年同期下降22.48%，年化现金流分派率维持4.03%。
主要财务指标
报告期金额（万元）
上年同期金额（万元）
变动比例
本期收入
4409.76
5157.87
-15.75%
本期净利润
1137.24
-
-
经营活动现金流净额
6483.80
-
-
本期现金流分派率
1.01%
-
-
年化现金流分派率
4.03%
-
-
本期可供分配金额
2853.22
3680.64
-22.48%
注：可供分配金额同比下降主要因出租率及租金双降，叠加宏观经济下行影响。
项目运营指标：平均出租率降7.35%平均租金下滑9.39%
报告期内，基金旗下三大产业园项目整体运营承压，平均出租率、平均租金同比双降，但光明加速器二期出租率呈现回稳趋势。
整体运营指标变动
指标名称
本期（2025Q3）
上年同期（2024Q3）
同比变动
报告期末出租率
85.42%
92.23%
-7.38%
平均出租率
85.20%
91.96%
-7.35%
平均月租金（元/㎡）
78.44
86.57
-9.39%
加权平均剩余租期（天）
677
565
+19.90%
分项目运营表现
万海大厦：出租率同比下滑13.98%，租金降5.13%
-报告期末出租率80.72%（上年93.84%），平均租金117.53元/㎡（上年123.88元/㎡）
-受整层客户退租影响，去化周期延长，基金管理人已启动灵活租赁策略
万融大厦：出租率降7.03%，租金下滑5.96%
-报告期末出租率84.98%（上年91.40%），平均租金108.74元/㎡（上年115.63元/㎡）
-租户结构以新一代信息技术为主，前五大客户租金占比均低于3.3%
光明加速器二期：租金降11.82%，剩余租期延长46.72%
-平均租金62.35元/㎡（上年70.71元/㎡），加权平均剩余租期892天（上年608天）
-3季度出租率回稳，主要因4-5年期续租合同签署，租户稳定性提升
资产负债：总资产36.49亿元降3.17%总负债27.83亿元减1.21%
报告期末，基金总资产36.49亿元，较上年末减少3.17%；总负债27.83亿元，同比降1.21%。资产端主要为投资性房地产，负债端以长期应付款和借款为主。
科目
报告期末金额（亿元）
上年末金额（亿元）
变动比例
总资产
36.49
37.68
-3.17%
总负债
27.83
28.18
-1.21%
投资性房地产
35.03
35.03
0.00%
长期借款
2.94（万海大厦）
2.97（万海大厦）
-0.91%
收入利润：营收降15.75%EBITDA下滑18.53%
报告期内，基金实现营业收入4345.66万元，同比降15.75%；EBITDA3418.99万元，同比降18.53%。分项目来看，万海大厦营收降幅最大，达18.56%。
项目
本期金额（万元）
上年同期（万元）
同比变动
营业收入
4345.66
5157.87
-15.75%
营业成本/费用
605.54
688.52
-12.05%
EBITDA
3418.99
4196.74
-18.53%
万海大厦营收
1546.18
1898.51
-18.56%
万融大厦营收
1203.00
1383.77
-13.06%
光明加速器二期营收
1596.48
1875.59
-14.88%
可供分配与分红：本期分红5670万元年化分派率4.03%
报告期内，基金实际分配金额5670.29万元，单位分配0.0399元，本年累计分红9692.05万元。可供分配金额2853.22万元，较上年同期下降22.48%，主要受出租率和租金双降影响。
分红指标
本期数据
备注
本期实际分配金额
5670.29万元
2025年度第一次分红
单位分配金额
0.0399元
-
本年累计分配
9692.05万元
含2024年第三次及2025年第一次分红
年化现金流分派率
4.03%
按期末市值计算
投资组合：货币资金占比100%无其他金融资产配置
除基础设施资产外，基金投资组合全部为货币资金及结算备付金，金额21.71万元，占比100%，无债券、股票等其他投资。
资产类别
金额（元）
占比（%）
货币资金和结算备付金合计
217,079.75
100.00
合计
217,079.75
100.00
份额变动：规模稳定报告期内无申购赎回
报告期末基金份额总额14.21亿份，与期初一致，未发生申购赎回。基金为封闭式运作，份额流通主要通过二级市场交易。
管理人展望：市场竞争加剧灵活招租稳定收益
基金管理人指出，三季度宏观经济下行压力持续，深圳产业园区市场竞争加剧，新增供应（如光明科技园A5栋）对出租率和租金形成压力。已联合运营方采取三项措施：一是提前3个月启动续租谈判，万海大厦续租率提升至85%；二是推出“租金阶梯优惠”，新签客户首年租金下浮5%-8%；三是优化租户结构，光明加速器二期新增生物产业客户3家，租赁面积占比提升至25%。
展望四季度，管理人预计市场仍处调整期，但随着储备客户转化（当前储备面积1.2万㎡）及运营措施见效，出租率有望回升至88%以上，租金下滑趋势或逐步收窄。
风险提示：出租率下滑及租金下行风险需警惕
投资者需关注两大风险：一是核心项目万海大厦整层空置面积达1.02万㎡，去化周期可能超6个月；二是光明加速器二期周边新增5.5万㎡供应，租金或进一步承压。若出租率持续低于85%，可能导致可供分配金额进一步下降。
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