9月末，万科方圆一套建面约176㎡法拍房，以总价约374万、单价约2.13万/㎡成交。拍卖吸引到26人报名、超500人关注、超4万次围观，热度爆表。

就在今天上午，该小区另一套建面约160㎡法拍房落槌定音。该房源市场评估价约262.5万，起拍价184万，最终以总价329.36万、单价约2.06万/㎡成交，较评估价高出近67万。

事实上，该房源在开拍前就引发广泛讨论。有观点指出，其位于25幢304室，在楼栋位置、楼层条件等方面均不及此前成交的19幢901室，预计总价在280万-300万、单价在1.7万-1.8万/㎡较为合理。而今最终成交价显然超出市场预期。

更值得玩味的是其竞价过程——虽有5人报名，但仅2人出价，且第二位出价人一次性加价145.36万，直接终结了整场拍卖。

如此大幅加价，与司法拍卖中常见的“捡漏心态”形成对比，自然引发市场诸多猜测。有网友质疑是否存在“托市”嫌疑，亦有观点认为后续可能出现“悔拍”行为。

根据竞买公告，若买受人悔拍，所缴纳的18万保证金将不予退还。若重新拍卖价款低于原成交价，差额部分将由原买受人承担。保证金不足以弥补损失的，还需承担不足部分。此外，该房源目前还处于占用状态，占用人承诺拍卖成交后20天内自行腾空搬离。

尽管存在种种猜测，但若将其置于更广阔的市场背景中审视，本次成交价实则另有参照。

以今年6月万科方圆成交的一套建面约160㎡二手房为对比（单价约2.87万/㎡，总价约456万），本次法拍房成交价并不算“高位”，甚至可以被视为一次“理性抄底”。从这个角度看，那位神秘买家“单次加价145万”的势在必得，也便显得理由充分。

进一步观察还可发现，该小区当前同户型挂牌价差极为悬殊——最高报价达530万（单价约3.3万/㎡），最低仅356万（单价约2.2万/㎡）。尽管装修、车位等附加条件可能带来合理价差，但如此巨大的价格鸿沟在健康市场中并不常见。

这种分化格局或折射出业主心态与资金需求的显著差异。部分业主迫于资金周转压力选择“以价换量”快速变现，而资金压力较小的业主则对区域长期价值保持信心，或出于“试探市场”心态维持高价，导致当前挂牌价格体系混乱，“有价无市”与“低价急售”现象并存。

最后，笔者统计了创新区热门二手房今年前三季度的成交数据，总结了三大看点——

第一，整个板块价格防线普遍承压，仅仁恒公园世纪与万科方圆还坚守在2万/㎡以上，展现出较强的韧性。

第二，中创四子2.0中，天皓名邸尚无成交，其余三个项目成交价维持在1.6万-1.8万/㎡左右，其中万科揽境与招商公园道表现略优于紫琅天成。

第三，南区三个项目成交价在1.2-1.4万/㎡水平。其中金鹰世界·尚府9月成交了首套二手房，建面约118㎡高楼层，单价约1.44万/㎡。对比该项目2020年首开均价2.8万/㎡，该房源跌幅近50%，总价缩水超160万。

万科方圆两套法拍房的高调成交，能否提振创新区整体二手房价格走势尚待观察。市场信心的真正恢复，仍需更多真实、理性的成交数据作为支撑。