国庆中秋长假结束后，深圳二手房市场活跃度显著回升。数据显示，上周贝壳平台二手房签约量环比增长44%，创下今年2月底以来最高增幅。乐有家门店看房量环比上涨26%，全市二手房单日录得量突破300套。业内分析认为，9月楼市新政有效激活市场需求，叠加年底购房旺季，预计四季度成交量将保持较高水平。不过当前市场仍以价换量为主，价格整体平稳。

各位街坊邻居，最近深圳的二手房市场可热闹了！国庆中秋长假刚过，楼市就像打了鸡血一样活跃起来。我给大家掰扯掰扯这背后的门道。先说数据，贝壳研究院监测到，10月12日那天二手房签约量创了新政后的新高，比9月初涨了12%。整个上周的签约量更猛，比前一周直接飙升44%，这可是今年2月份以来最猛的涨幅。乐有家那边的数据也差不多，看房的人多了26%，成交多了17%，看房量都回到3月底的水平了。为啥突然这么火？说白了就是9月份出的新政开始发力了。政策一松动，买卖双方都坐不住了。想买房的觉得现在是个机会，想卖房的也愿意谈价，市场就这么热络起来了。中介协会的数据显示，节后两天每天都能成交300多套，上周总共录得1219套，环比暴涨233%。不过有意思的是，虽然成交量上来了，价格却没怎么动。我特意问了几家中介门店，经理们都说现在还是'以价换量'。啥意思呢？就是房东愿意适当降价促成交易，但不会大跳水。比如原来挂500万的房子，现在490万可能就卖了，但不会降到450万。这说明买卖双方都挺理性，买家不想当冤大头，卖家也不愿亏本甩卖。专家分析说，这种'以价换量'的现象其实挺健康。说明大家买房更谨慎了，不再像以前那样盲目跟风。现在买房都是刚需或者改善型需求，投资客少了很多。毕竟经济大环境还在恢复期，老百姓花钱都得掂量掂量。展望后市，业内普遍看好'银十'行情。毕竟年底一直是购房旺季，加上政策持续发力，预计到明年一季度成交量都会保持不错。但要提醒大家的是，别指望房价会大涨，稳字当头才是主旋律。如果是刚需购房，现在确实是个不错的看房时机，可以多比较比较，遇到合适的再出手。

说到具体片区，咱们来看看几个热门区域的表现。龙华这边，像红山、上塘这些地方，三房户型特别抢手。有个中介朋友跟我说，上周他们门店一天就成交了5套，都是总价600万上下的房子。买家大多是年轻夫妻，首付凑了200万左右，剩下贷款。这些人都说，趁着现在利率低，政策也友好，赶紧把婚房解决了。福田的情况有点不一样。香蜜湖、车公庙这些高端片区，看房的人多了，但成交周期反而变长了。为啥？因为这些地段的房子动不动就上千万，买家特别谨慎。有个准备换房的张先生跟我说，他看了三个月房，把周边小区都跑遍了，就为了等个合适的价格。最后谈下来，比业主最初的报价便宜了30万，但装修还得自己重新弄。宝安这边更热闹。因为前海的概念，西乡、新安这些地方的二手房一直有人盯着。不过现在买家聪明了，不再盲目追高。我认识的一个投资客老李，最近就把手里的一套房子降价出手了。他说：‘现在这行情，能套现就是赚，留着反而操心。’这话挺有代表性的，说明很多房东的心态也在变化。再说说银行这边的情况。现在贷款审批确实快了不少，以前要等一个多月，现在两周就能搞定。而且首套房利率已经降到4.2%左右，这对刚需来说真是省了不少钱。不过银行审核也更严格了，收入证明、流水这些都要查得清清楚楚，想蒙混过关基本没可能。有个现象特别值得注意：现在买房的人，超过六成都是首次置业。这说明市场真的回归理性了。不像前几年，随便买个房等着升值的人一大把。现在大家买房，更多是实实在在的居住需求。我有个90后同事小陈，最近就在龙岗买了套两居室。他说：‘反正要租房，不如自己供套房，至少住着踏实。’不过也要提醒大家，别看现在市场热了就跟风。每个片区情况都不一样，有的地方看着热闹，实际成交价可能还在阴跌。特别是那些配套还没跟上的新区，价格波动可能更大。建议真想买房的朋友，多跑几家中介，把最近三个月的真实成交价都问清楚。说到砍价，现在确实有机会。一般来说，挂牌价和成交价能有3%-5%的议价空间。但也要看具体房源，要是业主急用钱，可能让利更多；要是不着急卖的，可能一分钱都不让。这都是看房时要摸清楚的情况。另外，现在很多业主也学聪明了。他们不会一次性降太多，而是慢慢试探市场。比如先降10万，看看反应；过两周再降5万。所以买家也要有耐心，别一看降价就急着出手，多观察观察没坏处。说到观望，其实现在市场上还有不少人在等。他们觉得年底开发商要回款，可能会有更多优惠。这种想法也有道理，但具体到二手房，情况又不一样。因为每个业主的情况都不同，有的可能确实需要年底前变现。从长远来看，深圳的房子还是值得持有的。毕竟这里产业发达，年轻人不断涌入，住房需求一直都在。但指望像前几年那样暴涨，恐怕是不太现实了。未来更可能是稳步上涨，跟着通胀走。最后给准备买房的朋友几个建议：第一，一定要实地看房，别光在网上看图片；第二，多比较不同银行的贷款政策；第三，别光看房价，还要算算税费、中介费这些额外支出；第四，要是买来自住，重点考虑通勤和生活配套；第五，量力而行，别让月供影响生活质量。总之，现在的深圳二手房市场，是个比较理性的市场。既不像前两年那么疯狂，也不像去年那么冷清。买卖双方都在寻找一个合理的平衡点。要是刚需自住，现在确实可以好好挑一挑；要是投资，就得更加谨慎了。记住，买房是大事，多打听、多比较总没错。

那咱们接着聊，既然知道现在是‘以价换量’的好时机，具体该怎么做才能抓住年底这波机会呢？我给大家支几招实用的。首先得搞清楚自己的需求。你是急着结婚用房，还是孩子上学要换学区房？或者是想改善居住条件？不同需求决定了你的看房重点。比如结婚的可以优先看交通便利的小两居，学区的就得盯着学校划片范围，改善型的可以多关注小区环境和户型。千万别看着市场热闹就盲目跟风，得先弄明白自己到底图啥。看房的时候要特别留意价格变化。现在很多房东确实愿意让价，但让多少有讲究。建议你做个简单的表格，把心仪小区的同户型近三个月的成交价都记下来。比如福田某个小区，9月份89平的三房成交价是520万，10月降到510万，那现在房东开价505万就值得认真考虑。要是比近期成交价还高，那八成是房东还没认清形势。谈判技巧也很关键。现在市场虽然热络，但主动权其实在买家手里。我认识的一个朋友上周刚成交，房东挂牌480万，他直接开口就问‘470万能不能谈’。中介一开始说难，但他坚持这个价位，最后磨了三天还真成了。秘诀就是既要表现出诚意，又要守住心理价位。记住，现在可选的房子多，别在一棵树上吊死。贷款方面现在也有利好消息。很多银行年底额度充足，利率还有商量余地。特别是首套房，有些银行能给到4.2%左右。建议你多问几家银行，比较一下还款方式。等额本息和等额本金差别很大，前者月供压力小，后者总利息少。要是工作稳定收入高，选等额本金更划算。还有个容易被忽视的细节——税费。年底买房要特别注意个税和增值税的计算。满五唯一的房子能省不少税，这个一定要让中介帮你算清楚。我表弟上个月就吃了亏，光顾着砍价，没想到多交了两万的税，相当于每平米多花200多块。现在说说看房时间的选择。周末看房人多，房东容易端着架子。其实工作日的晚上更适合认真看房，既能感受小区晚上的安静程度，还能跟房东好好聊聊。上周三晚上我去帮朋友看房，就我们一组客户，房东特别有耐心，把房子优缺点都说了个遍。要是遇到特别心仪的房子，也别太着急。现在市场供应充足，同小区同户型的房子可能同时有好几套在售。可以试着让中介约其他房东都看看，比较之后再决定。我邻居上周末就这样，本来相中一套，结果多看两套发现更好的，还便宜了5万块。对于改善型需求的买家，建议先卖后买。现在二手房流转速度快，把自己的房子挂出去的同时就可以看新房。这样资金衔接更顺畅，还能争取到更长的过户周期。有个同事就是同步操作，卖房多卖了8万，买房少花了10万，里外里省了18万。最后提醒大家，年底买房要留足时间办理手续。从签合同到过户至少得一个多月，要是想赶在春节前入住，现在就得行动起来。但千万别因为赶时间就跳过重要环节，比如产权调查、物业费核查这些，该做的都得做扎实。总之，年底这波行情对真正需要买房的人来说确实是机会。市场理性了，选择多了，价格也实在了。只要做好功课，把握节奏，完全可能买到心仪的好房子。记住咱们普通老百姓买房图的是安居乐业，量力而行最重要。