保中华位居三甲，2025房地产卓越企业表现100发布

摘要：凭借突出的销售表现、稳健的拓储行动和品牌影响力，保利跃升房地产卓越企业表现首位，中海、华润置地等企业同样表现亮眼。

中国房地产行业在政策支持和市场需求变化的共同作用下，逐步回稳。观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，定期推出《卓越指数•2025房地产卓越表现报告》，持续追踪企业在住宅开发、代建、土地、财务等方向上的作为，总结其在战略韧性、技术创新、ESG实践等维度上的表现，为行业提供发展参考。盘点这一年地产行业的发展走势，从独具一格的视角解析行业未来。

同时，相关成功汇聚成卓越指数•2025房地产卓越表现，如果您的企业在2025年拥有无可替代的竞争力、让资本市场青睐的表现力、独占鳌头的销售案例、卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品……那么，它们将进入我们2025房地产卓越表现的行列，成为行业典范与榜样！

过去的一段时间里，行业继续发生深刻变化。

宏观层面，一系列增量政策落地，支持市场“止跌回稳”。微观上，房企表现继续分化，部分房企积极自救重整，同时不乏头部房企陆续重启拿地节奏，行业复苏势头仍在稳步推进中。

中央经济工作会议强调，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”

尽管市场还面临诸多挑战，但政策的持续宽松和市场调整的不断深化，有望进一步改善房地产市场的供需关系，最终实现止跌回稳。

未来一年里，除了继续推进“保交楼”和调整负债结构外，多数房企将如何着手城市更新和深度转型，既是筑底之下房企增长的象限，也为市场留下了丰富的想象空间。

保中华位居三甲，销售和拓储行动亮眼

观点指数通过长期对行业与企业进行跟踪研究，综合房企权益销售金额、权益货值等运营指标，同时立足品牌、管理和模式与创城等各个维度，客观反映房地产企业的卓越表现和未来发展潜力。

凭借突出的销售表现、稳健的拓储行动和品牌影响力，保利跃升房地产卓越企业表现首位，中海、华润置地等企业同样表现亮眼。

具体销售上，2024年保利发展和中海地产是唯二权益销售金额突破2000亿元以上的房企，其中前者2545亿元，同比去年减少约500亿元，后者为2889.43亿元，同比去年基本持平，。华润置地为1800.4亿元，万科1599.15亿元，招商蛇口1506.01亿元，与上年相比，均有不同程度下滑。

土地储备方面，企业呈现“”高-低-高”的拿地趋势，即一季度拿地积极，二三季度减缓拿地，四季度恢复拿地。此外，可以看到企业拿地趋同性增加，对核心城市核心地块加大投入。头部企业更是通过独立、联合等多种方式增加土储。除了有意在去化周期较短的区域获取土地外，期内企业拿地也注重提升权益比例，预计未来的土储结转质量要高于往期。

在当下的市场竞争中，销售承压是企业面临的共同难题，如何稳住销售、打破增长困局依然值得深思。

对于产品的坚守和升级，是企业的破题法门。保利发展控股正致力于实现从产品建造到服务体系的全链条智慧响应。2024年保利发展蝉联中国房地产企业销售首位，在一线城市同样保持着数一数二的领先成绩，保利世博天悦是其代表销售项目。位于杨浦区的保利外滩序BUND45认购结束，认购率727%，一举打破2024年上海楼盘认购率的最高纪录。

2024年，中海地产权益销售表现亮眼。中海聚焦核心城市核心地段，以中海领邸系列以“三开三罄”的销售表现显著吸引市场目光。于6月28日首开232套房源，90分钟内清盘。据观点指数12月底统计，仅领邸·玖序单个项目2024年的总销售额就超过280亿元，这一数字换算约等于中海上海公司2024年700亿元销售额的40%。

华润置地积极获取土储，并在土地空间上打造更多好产品。华润置地位于上海宝山大场镇的中环置地中心·润府全盘销售金额突破百亿大关。华润置地作为综合城市投资开发运营商，回归产品及服务，坚持以客户为中心，关注客户的多元化需求。

招商蛇口、绿城中国等房企新增土储项目集中在核心区域，并且有提高项目权重的走势，增强了自身抵御市场风险的能力，所有者权益有望进一步提高。

此外，龙湖、滨江等部分民营房企努力在行业变革的浪潮中扎根，一方面把控拿地节奏，储备好“弹药”迎接未来的市场；另一方面，加强适应变化的能力，积极发挥品牌优势，拓展多元业务。

前100房企市占率下滑，集中度不断提升

国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

市占率方面，如果以2024年全国商品房销售额为9.675万亿元计算，前100房企市占率合计42.24%，较去年下降7个百分点，1000亿元以上房企市占率逾22.72%。

房地产行业规模持续萎缩，集中度也在不断提升，强者愈强的局面更加凸显。观点指数计算房企2024年权益销售金额同比增速，以此衡量房企在销售下行背景下的相对销售韧性。

具体来看，2024年卓越100大部分企业的权益销售金额较去年有所减少，极少数企业权益销售实现同比增长，最高增长率为129.38%，最大降幅为84.83%，同比增速中位数为-42%。（2023年最高增长率为95.8%，最大降幅为76.2%，同比增速中位数为-25.4%）

销售韧性的另一个观察视角是销售均价，存量项目的价格变动和新开发项目的价格水平将影响房企新一年的销售均价。观点指数计算2024年与往年的变化幅度，将其作为判断房企销售韧性的辅助指标之一。销售韧性越高，去化压力越小，价格也会保持平稳。在销售持续下行的情况下，观点指数对销售价格表现坚挺的房企给予更高的评价。

数据计算结果显示，100家样本房企2024年全年的销售均价相较2023年的变化幅度在-49.2%至114.5%之间，中位数为-3.1%。（2023年-45.3%至113.6%之间）

进一步可以看到，2024年销售均价同比上升的企业数量明显要少于2023年，并且同比均价降幅散点有往下的趋势。

考虑到市场销售低迷，不排除一些企业采取“以价换量”的策略，降低价格抓紧出货。

据观点指数观察，不少项目降低售价确实能够换来量的上升。如深铁置业深铁阅云境项目属于深圳大运板块TOD项目，首推214套房源，开盘不足2小时内售罄，去化率达到100%，销售金额10.77亿元。据观察，这两个项目去化较快的原因在于价格，深铁阅云境在大运板块比周边均价低12%。

深圳中建观玥项目正式开盘，据悉2047批客户抢192套房，登记比为1∶10.66，开盘90分钟即售罄，销售金额约6亿元。这是深圳“9.29”楼市新政策后第二个“日光盘”，也是深圳今年以来第三个“日光盘”。

该项目开盘备案价3.8万元/平方米。据了解，开发商给出了“诚意登记优惠3%，VIP升级优惠3%，认购优惠4%，按时签约优惠1%，五成及以上首付优惠1%或一次性付款优惠2%”的开盘优惠，折后价格约3.3万/平方米起。若以最初地块挂牌出让时设定的5万/平米的销售限价计算，最后的开盘价实际打了超过7折。

当前，房地产行业以止跌回稳为主基调，行业出清的市场份额将由优质房企承接，机会向头部房企集中的趋势依旧持续。面对市场的巨变，房企必须在战略管理、组织架构和经营理念上做出改变，将用户体验放在首位。

城市土拍分化，房企聚焦拿地

2024年一二三线城市合计成交住宅土地7658宗，同比去年的8184宗减少6.43%。成交面积24307.55万平方米，同比去年减少9.44%。具体来看，一线城市成交160宗，成交面积594.32万平方米，溢价率7.89%，较去年小幅上升。二线城市成交1784宗，成交面积6255.19万平方米，溢价率4.95%，较去年有所下降。三线城市成交5714宗，成交面积17458.03万平方米，溢价率2.44%，较去年下降。

通过对比各线城市的月度土拍溢价率，观点指数发现，在一系列增量措施的出台下，一线城市下半年的土拍热度不减。而二线城市在517和924两个重要政策后，均有一定程度的积极反应。三线城市的土拍热度则表现较为平淡，对政策反应敏感度较低。

据观点指数统计，2024年1-12月前50房企新增土地建筑面积5694.8万平方米，同比下降35.44%。

从权益拿地金额来看，全行业权益拿地金额突破200亿元的企业共有8家，100-200亿元区间的则有9家。2024年1-12月土地投资力度最大的企业为中海地产、保利发展、华润置地、绿城中国及建发房产，权益拓储金额分别为696.35、602.07、518.18、485.3和333.81亿元。另外，招商蛇口和越秀地产紧随其后，权益拿地金额分别为314.59亿元、303.4亿元。

新增货值方面，1-12月土地货值增加最多的企业为中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口及越秀地产，新增货值分别为2130.7、1593.56、1261.48、886.71和806.54亿元，延续在土地市场的优势。

观点指数以土地储备为主要观察指标，通过计算土地储备与销售面积的比值，得到去化周期，以此来评估不拿地扩储的极端假设下，房企当前土储货值可以支撑当前权益销售规模的时间长度，以此判断房企发展的基础是否扎实。

根据计算结果，前100房企土地储备为22.15亿平方米，平均去化周期为5.85年，比去年缩短约2年。其中，前10房企去化周期6.66年；前71-100房企的土地储备收缩较明显，未来去化周期在3年以内。

观点指数认为，土地储备去化周期下降，很大程度在于企业收缩拿地，土地储备补充相对缓慢。大部分企业采取“以销定投”的策略，根据市场的情况再谨慎投资，决策时间明显延长，土地投拓力度大幅减小。

从重点房企拿地策略来看，三家房企相较往年拿地均减少，一方面受土地供应整体减少的影响，另一方面则是适应市场变化，将拿地目光进一步收窄至重点城市。

2024年全年，保利发展在上海以119.4亿元斩获8宗地块，成为上海去年拿地数量最多的房企。同时，在大本营广州，保利发展去年全年拿地5宗，总权益金额超255亿元，总成交额超过广州全市土拍总额的30%，同时部分二三线城市地块同样被保利收入囊中。

而中海拿地则较为集中，“精确”于重点城市的重点地块，例如与华润置地联手，经过近300轮竞价，185.12亿元拿下深圳“地王”。拿地的重点策略放在华北地区，多数地块的权益均为100%。

华润置地方面，其拿地范围与保利类似，既有北上广深，同时积极布局部分城市的优质地块。

观点指数统计1-12月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，国企在招拍挂拿地市场上位居前列。从权益拿地金额来看，报告期内城投拿地占比较高。城投介入有托底性质，例如江苏无锡2024年第五次土拍，共计14宗地块。其中2宗地块溢价成交，由民营房企竞得；12宗地块底价成交，由城投竞得。

2024年，受市场因素影响，民企拿地占比继续下降。滨江、龙湖仍活跃在土拍市场，前者拿地基本集中在杭州大本营，后者拿地分布则较为均衡，一二线城市均有涉猎，其中上海和广州均有一宗合作拿地项目。

多元业务触角延伸，资金仍显紧张

面对行业的调整，企业寻求多元化业务发展，增加营收渠道，提升抗风险能力。

近年来城市更新大力发展，带来的存量空间催生更多的开发需求。据了解，2024年国开行新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了北京、广州、济南、郑州、温州、南通、赣州等城市的723个城中村改造项目。

住建部表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。如果前期工作做得好，还可以在100万套的基础上继续加大力度。

2025年“全国两会”期间，住建部表示，一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。

对于开发企业来说，可以借助城市更新的改造业务发展政府代建，通过输出开发管理运营能力实现轻资产增收。另一方面是精准筛选城市更新开发项目，成为项目主体开发企业，通过操盘和管理获取开发收益。

华润置地除深圳项目外，入局三亚“城市更新”、与东莞市规划设计研究院达成战略合作协议。保利上海永兴里作为2024年城市更新的“壹号作品”，该项目定位为城央低密墅境社区，容积率≤2.5，在内环稀缺地块打造高品质居住体验，属标杆性案例。

不过，2024年“保交房”攻坚战仍在持续。当下房地产市场遇到的挑战和难题正是检验一家企业的试金石，能够侧面反映出企业的综合实力。对于房企来说，自身的交付能力不仅关系到购房者所关心的切身利益，还凸显企业对项目的管理运营水平、社会责任感等。

过去一年，一众企业积极交付项目。保利发展控股去年实现交付16.5万套。中海地产全年交付108250套住房。华润置地在全国50余个城市交付约154个项目批次，100%实现如期交付，其中约90%项目实现提前交付。此外，还有碧桂园、绿城中国、万科、招商蛇口等企业交付项目。

截至2024年年底，全国“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元，保交房攻坚战实现住房交付373万套，顺利完成年度既定目标。

值得一提的是，去年11月自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知。2025年2月，广东省政府专项债券（八期至九期）信息披露文件对外正式公布。此次专项债券募集资金将用于2个新增土地储备项目和84个回收闲置存量土地项目。这也是全国首例，相信后续跟进的省份不在少数。

金融监管总局提出将持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作。加快制定出台与房地产发展新模式相适应的融资制度。

综上，这些举措有助于部分涉险房企回笼现金流，改善因市场状况暂时搁置开发的情况，缓解部分企业财务压力，有利于及时调整经营方向。

值得注意的是，不少企业运用REITs产品募集资金。以青岛万象城为底层资产的消费基础设施公募REIT华夏华润商业REIT已于2024年3月顺利上市，募集资金人民币69.02亿元。招商蛇口设立的租赁住房基础设施公募REITs项目于2024年10月上市，募集资金总额为13.635亿元‌。