布局2025
做多土壤已恢复，继续作战买什么？浙商研究认为当下应“做多思维看市场，策略思维选标的”，“先虚拟后现实”、“先分母等分子”，优选风险偏好提升驱动的券商科技和风险评价改善催化的优质白马，全新推出[布局2025]系列，助力机构投资者掘金。
重点推荐
房地产——滨江集团（002244.SZ）
推荐起始日期：2025年2月21日
推荐首席
2024金牛奖上榜，连续两年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。
浙商证券房地产团队
团队特色：精一，博约，尽心
标签推荐：华润置地，信达地产，新城控股，滨江集团，贝壳-W
团队成员：杨凡，吴贵伦
推荐理由
深耕杭州，杭州市占率具备提升空间。
超预期点
1、销售排名跻身全国TOP10，盘踞杭州市占率独占鳌头。
2024年公司全口径销售金额1116亿元，位列克尔瑞榜单全国第9位，首次跻身行业TOP10，为销售额排名最高的民营房企。公司在杭州市场表现优异：
1）销售规模领先：2024年公司于杭州市全口径销售金额为769.9亿元，占公司总销售额的69%，销售规模连续保持杭州市第1位，在杭州市占率达16.8%，远高于第二位的9%。
2）产品力强：公司旗下多个项目获评浙江及杭州“十大高端项目”，助力公司项目保持畅销，例如2024年上半年公司推盘项目开盘当天去化率超75%，部分楼盘能够实现开盘当天100%去化，远高于杭州市平均开盘去化率水平。
2、拿地市占率占据优势，助力销售市占率提升。
2024年共获取23宗土地，总投资金额448.5亿，拿地力度40%。其中，公司在杭州获取土地22宗，市场占有率37%，是杭州拿地数量最多的企业。截至2024年6月末，公司土地储备中杭州占66%，土地储备超90%聚焦在浙江省内。在行业下行时期，房企在重点城市深耕能力的重要性提升，也就是产品力及拿地能力。虽然公司在2024年受到行业整体影响，销售规模同比略有所下降，但是整体销售排名逆势上升，且在杭州市场依旧维持优异表现。我们认为，当销售保持通畅的情况下，在手土储能够决定房企未来2-3年的开发和销售，公司在2024年拿地市占率达37%，而对应在杭州市销售市占率为17%，我们认为滨江集团未来在杭州的销售市占率仍有望持续提升。
3、杭州是地产基本面最为优质的城市之一，公司受益于杭州市场韧性。
1）新房市场来看，截至2025年1月22日，杭州市商品住宅的库存量约582万方，去化周期仅为9.4个月，是重点30城中去化周期最低的城市。2025年1月杭州市平均开盘去化率达68%，高于重点30城的44%，位列典型城市第6位。
2）二手房市场来看，2024年杭州二手房市场活跃度高，市区（不含富阳、临安）成交量创历史新高，达到8.6万套，同比增长31.5%，成交规模位居全国TOP8。根据冰山指数统计，2025年春节后20天成交超2524套，较2024年同期的1269套几乎翻倍，二手房市场增幅显著显示出杭州市旺盛的购房需求。
3）土地市场来看，2024年杭州市土地出让金1169亿元，规模高居全国第三，仅次于北京和上海。平均土拍溢价率达16.1%，在重点城市中溢价率仅次于深圳。我们认为，杭州土地市场持续火热，彰显出房企对杭州市场的看好潜力。
我们认为，杭州市在地产行业销售的各项指标中均表现亮眼，是全国地产基本面最为优质的城市之一。此外，杭州市拥有良好的经济基础，在当前高热度的AI领域也拥有热点明星企业，我们看好杭州市在长周期下拥有较强的人口吸引力，能够保障房地产市场的修复弹性。公司的销售情况与杭州市场深度绑定，看好公司受益于杭州市场的韧性及率先修复潜力。
驱动因素
1、行业调节政策出台及落地。
2、杭州房地产市场基本面回暖。
3、杭州科技产业加速发展。
检验与催化：定期公布的公司经营情况，销售额、拿地面积等基本面数据；杭州市房地产市场销售情况；杭州市产业发展情况。
催化剂：地产行业宏观调控支持政策出台及落地；市场销售量价持续企稳回升。
盈利预测
综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力及产品力等因素，我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别27、28和30亿元，2024年EPS为0.85元每股。维持“买入”评级。
估值分析
我们认为，公司深耕经济基础扎实的杭州市，在优势区域拥有较为明显的品牌力，能够实现较高的去化速度和较高的溢价水平，以战略性的区域深耕换取相对确定性的发展，在行业筑底期经营能力凸显。对于公司的估值情况，我们认为beta层面全国政策进一步释放、杭州市场基本面率先修复，alpha层面公司市占率的提升，都是推动公司估值修复的因素。
风险提示
杭州市场基本面修复还要跟进，政策带动基本面修复还需跟进。
关于浙商重大推荐/重点推荐
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