北京楼市：改善群体被集体割韭菜！
杰椒聊房产
2025-02-22 15:16:28
[气球R] 这是我们客户的一个真实问题：他觉得北京改善房都是靠层层置换才有的购买力。
[气球R] 按照这个逻辑，刚需房是第一层支撑，如果连老破小和刚需房都卖不出去了，未来改善房是不是也卖不出去了？
[气球R] 这个问题，其实透露出客户有三个错误的认知。
[赞R] 老破小的受众群体和次新的受众群体，完全不是一类人；
[赞R] 北京虽然平均工资只有一万多，但年薪过百万的群体其实非常多，这类人，也是非常精准的购房群体；
[赞R] 如果单纯从成交结构来看，北京600万以下的房产成交量是最大的。
[气球R] 但目前北京二手房的在售房源比例中，老破小的数量也是非常庞大的。说句难听的，老房子掉在烂泥堆里，只会越来越难卖上价。
[气球R] 我们常说，未来楼市的格局只会越来越走向两极分化。500万以下的刚需房，在刚需群体之间流通。1000万以上改善房，在改善群体之间流通。这二者之间有一定的置换关系，但绝对不是流通关系。
[气球R] 我们现在建议手里有老破小，有能力置换的客户，一定要尽早置换。一方面可以尽早脱离北京50%以下房产带来的资产缩水困扰；另一方面，现在的置换成本最低。
[气球R] 对于北京改善买房，整理出以下实用建议：
1⃣️ 要考虑到未来你房子的对标人群，购买力不能比你弱。所以小区业主的素质，周边产业的未来发展空间，都要考虑到。
2⃣️ 要去买住起来舒服的，户型规划合理的，朝向、采光，这些都很重要。
3⃣️ 对标高购买力圈层的小区，房子，品质、位置都不会差，但要注意物业维护等等因素。
4⃣️ 板块能级必须是有潜力的，要和高精尖产业接轨，这样板块才有潜力。
5⃣️ 朝阳区重点可看:望京、太阳宫、朝阳公园、新北苑、双井、大望路、奥森、亚运村。
6⃣️ 海淀区重点可看:清河、西二旗、西三旗、学院路、万柳、世纪城、马连洼、西北旺、田村、五棵松。
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