北京楼市：海淀买房紧急刹车❗️

[气球R] 文慧园北路甲6号院的一套2居室在2024年5月成交价是370万，小区内同户型房源在2023年2月的成交价是600万，降幅约39%。 [气球R] 海淀区最近一年，老破小学区房价格下跌得非常严重。原因和学区溢价下滑、购房者对居住品质的需求提高有关系。 [气球R] 对于海淀买房，有以下几点实用建议！ 1️⃣ 所以如果你在海淀买房是有学区需求，那么学院路、北太平庄、牡丹园、田村、四季青、马连洼、西二旗、清河、永丰等板块就不用看了，这几个板块的教学质量和全海淀比，还有很大的距离。 2️⃣ 低预算在海淀买房，比如四五百万，可以围绕着三四环这个位置买，在甘家口、北太平庄、牡丹园这些地段不错，且十分成熟的商圈买个没有硬伤的老公房，后续是有基础的流通性的。 3️⃣ 中预算在海淀买房，比如七八百万，可以奔着两居去，选三居居住属性和保值能力会大打折扣。没有学区需求，可以主要围绕着产业去买，比如清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青这些商圈主流小区。 4️⃣ 要特别警惕20年前行情一般，20年后走势特别好的中等及以下学区，在生源减少的大趋势下，之前学区溢价的水分会被挤掉。 5️⃣ 海淀比较标杆的次新盘两居(无学区)，起码要七八百万，如果考虑在海淀买房，切记不要资金错配。同预算情况下海淀和朝阳对比，海淀第一梯队的商品房小区保值能力略强，但朝阳能买到房子面积更大、品质更高，按需选择。 6️⃣ 海淀买房，注重的是品质。这里的居住群体要么是高知、要么是大厂高新群体，所以未来是优质学区周边改善次新的天下，单价差距与老破小差距会进一步拉大。 7️⃣ 永丰是为数不多的新盘区域之一。如果你想在海淀区购买新房以改善自住条件，这里是不错的选择。但是买永丰不要对规划的学校有太高预期，优质学校的发展和验证需要较长时间。 8️⃣ 海淀全境的房子都有学区溢价，越好的学区溢价越大，若有海淀学区房的需求，则直接根据学区和自身能承受的价格选择。若无海淀学区房的需求，仅想在海淀自住，优选产业聚集区。 9️⃣ 海淀全体价位太高，优质房源太少，所以田村这个临近地铁，且房源相对较新的板块，越来越受欢迎。但这个板块未来也要面临石景山的竞争。 北京买房北京二手房海淀区买房北京买房建议北京买房咨询