海淀7大热盘对比逻辑一文讲清

[向右R]永丰南pk永丰北 永丰北指导价9w/平，永丰南9.3w/平。 嘉华天珺官宣成交322套，总计金额31.6亿。 一个月截止，网签71套，均价约85679元/平。比之前永丰5个项目成交均价都高。 已经二手房的幸福里润园，在去年底成交了一套房源，成交价差不多7.8万/㎡。所以开盘价格要比大多数人心理预期高。 永丰南之前释放的信息一直是会比永丰北高3000元/平。 南地块面积偏小，大概会在8.5w/平，北地块稍高，8.8w/平上下。 如果永丰南未来价格能拉平，那么完全不用考虑，闭眼入永丰南。 它有个对未来流通很重要的吸缺价值点，就是全海淀在售里w1的地铁盘，整体预期会更好。 [向右R]功德寺pk朱房村pk树村 gd寺10.5w/平，朱房13-15w/平，树村楼面价比朱房更高，预计也是13+。 gd寺是这三个项目里唯一一个有指导价的，比较占便宜。如果不限价估计也没有现在的性价比了。 朱房卖高价是被迫选择。楼面价就被拍到9.5w/平，价格下探空间非常小。 但朱房村的潜在买家不少，如果能做到j对高端，会有竞争力。 但目前网传西地块户型120～180平，定价13万/平；东地块200~300平大平层，约15万/平）定价12-13w/平，120平起步总价要将近1500万。 除非产品好的没边儿，不然命运就是小户型被gd寺吊着打。 除此之外，还有些制约因素，回迁房和容积率限高都不如树村。 树村地块还在挂牌，楼面价比朱房村还要高，但规划条件比朱房村更好。1.6容积率、18m限高，大概率是户均200平以上的高端改善户型。 即便朱房村背靠软件园，小户型容易被功德寺分流，大户型又因为容积率和纯粹性吃亏，学区上又没有上地强势。稍微还是有些困难。 [okR][okR]三个项目对比，建议中低户型无脑入功德寺，上地学区的加持很大；追圈层，对生活品质和邻居质量要求高的入将入市的树村。