广州正在重演史诗级财富迁移

历史正在完成一次隐秘的轮回。

和全国所有城市一样，楼市阶段性高点过后，广州房价迎来了持续调整。

如今，20个月过去，广州房价中位数已经下滑超过20%，接近2018年的水位。

不少人惊呼楼市“一夜回到八年前”，但如果从周期论的角度去分析，会有一个更加令人惊讶的发现——

广州楼市的“回归”之路远比大家想象中更加复杂，站在2025年的开头，与其说广州楼市回到2018，更像是“穿越”回了久远的十五年前。

2025年或许将重现2010年的叙事——

当赛会经济、城市焕新与政策周期共振，2025年大概率会成为下一轮新周期的元年。

01

当广州成为首个全面解除限购的一线城市时，熟悉的剧本被再次打开了。

回顾当年，广州楼市的“政策底”与“市场底”曾经发生过奇妙的共振。

2008年全球金融危机刚过，全国楼市降到冰点，广州房价一度回撤超过30%。

四万亿经济刺激计划出台，各类救市政策扎堆涌现，在房地产领域体现得最为明显——

基准利率下行叠加首套房贷7折优惠，首套房贷利率从6.66%骤降到5.42%，广州的首付比例第一次降到20%，上车门槛之低，前所未有。

务实的广州人接住了实打实的让利，2010年的广州楼市泛起了暖色。

克而瑞数据显示，2010年全年，广州新房成交套数跃升至2008年的三倍，成交均价转跌为涨，一年时间，从约9700元左右回升到12500元以上，就此开启了连续5年的楼市长牛。

如今，政策工具箱已释放出比当年更猛烈的信号——

低至15%的首付比例，叠加3%的首套房贷利率，在全面松限的政策加持下，释放出的庞大购买力，为这座城市提供了更加强劲的底部支撑。

新房立竿见影地“爆单”了——

据广州市住建局数据，2024年10月全市一手住宅网签量过万，环比9月翻番，到了12月，这个数字再次被刷新：

1.1万套，全年最高水平。

二手市场马上跟上——

据广州市房地产中介协会数据，2024年10月-12月，广州市二手住宅整体网签宗数连续三个月过万，12月达到11,494宗。

又是一个全年最高的月份。

即使到了2025年的1月，传统的楼市淡季，楼市也保持着一定的暖意——

一手方面，广州住建局数据显示，1月一手住宅网签面积82.35万平方米，同比增长69%，比2024年月均水平高22.8个百分点。

二手方面，据广州房地产中介协会数据，二手住宅网签套数依然过万，同比去年上涨18.78%。

显然，当市场完成20个月的价格调整后，政策端释放的善意，正在重塑购房者的预期曲线。

新周期的元年，曙光已经初现。

02

一个常识是：

政策宽松对于城市和资产的价值加成，从来不是雨露均沾，大概率是核心资产吃肉，非核心资产喝汤。

若希望吃到最大的红利，关键在于如何判断下一个“核心资产”。

在这一点上，上一个周期曾经给出过完美的范本。

作为全亚洲最大的体育盛事，2010年亚运会留给广州的遗产，不仅有天河体育中心的焕然一新和海心沙的流光溢彩，更为这个城市开创了“赛事驱动城市更新”的范式——

2007年，猎德村成为广州启动改造的首个城中村，村子拆迁时飞溅的砖石，最终垒成了珠江新城的摩天楼群。

2009年，保利发展介入琶洲村整村改造。这是广州第一个整村改造的试点，释放的土地孕育了与珠江新城齐名的琶洲中央商务区。

自此，珠江新城、琶洲两大全新的核心区域形成，批量推出的新房吸引了全国购房者，成为大周期下房价上涨的领头羊。

当猎德村的阿伯们攥着拆迁款走进家附近的售楼部时，住惯了老西关的OldMoney嗤之以鼻——

没人能想到，十几年后这里的房价会从每平米2万上下暴涨到15万，翻了七八倍，成为广州涨幅最高的房子之一。

琶洲村民们恐怕也很难想象，祖祖辈辈生活在市郊，去广州都是“进城”的他们，因为一次城市焕新改造，触碰到了一个城市发展的顶级期权——

在琶洲村融资区建起来的保利天悦，3万开盘，一度涨到18万+，跻身广州最昂贵的“十大豪宅”之一。

直到现在，就算大把房子跌回2018年甚至更靠前，保利天悦的成交价还坚挺地维持在13万往上，与2021年的成交价持平。

这种“搭快车”的机会看上去很玄妙，但说起来又十分简单——

准确判断城市的重点发展方向，提前布局，再来一轮核心资源的大面积重构。

以保利开发琶洲村为例。

作为广州第一个主导城中村改造的企业，保利在推倒拥挤的“握手楼”后，并不是仅仅建几栋住宅那么简单；

而是站在城市焕新的角度上，规划好了整个片区，协调好政企关系，高标准兑现了各种配套，推升了城市的面貌。

比如说，保利一手打造了天幕塔区域近60万方的商业金融与办公物业；

为市政贡献了4公里长的道路、修建了16万平方米绿化；

为片区引进了名校执信中学，打通了万胜围地铁站，配建了社区卫生服务机构……

从产业引入到学铁商配套再到道路公园生活环境，所有核心资源焕然一新，再踩准了广州“东进”的步伐，成为话题焦点。

在粼粼珠江边，这么一个具有广州“小曼哈顿”风情的新城徐徐展开，怎么可能不动人？

03

十五年后，时光轮转。

当全运会倒计时牌挂上广州塔，这座城市正经历第二轮空间革命——

地铁18号线贯通大湾区南北动脉；

11号线串起琶洲、金融城、白鹅潭等重点发展板块；

广州市中心唯一珠江内港湾启动全球征名；

金融城首批基础设施即将投入使用；

南沙全民文化体育综合体只争朝夕；

更多的中心区旧改即将重启……

我们应该怎么去选择新一轮的核心资产？

简单点说：

1、向着更中心的位置走，跟着城市焕新的步伐走。

2、跟着“有眼光和兑现能力”的开发商走。

04

在这里，不得不再提一下保利。

如果我们说，在广州市场上还存在那么一个开发商——

它的土地储备图谱与城市重点发展方向存在极大的空间重合度，而且，还在逆周期拿地、配套兑现能力、政企深度协作等维度具有绝对的护城河式的优势……

基本上，非保利莫属。

2025年，保利发展在广州的布局，像极了围棋国手的落子：

从金融城西区到琶洲南，从黄埔临港经济区到白鹅潭商务区……

在广州土地市场最冷淡的时间段，它精准卡位了这座城市的每个核心的战略要塞，一旦城市价值开启裂变，这些提前卡位的项目，自然会成为价值传导的首批受益者。

比如说，保利2015年拿下鱼珠的地，两年之后，广州市政府工作报告提出，要在珠江新城之外打造广州第二CBD。

就这么巧，鱼珠片区刚好囊括其中。

几年过去了，保利鱼珠港隔壁，那个打造了全国知名豪宅深圳湾1号的开发商，在广州的鹏瑞1号卖到了20多万的均价。

哦，提前预告一下，鱼珠港旁边最后的大平层——保利鱼珠岛项目今年也要出来了！

独家打听到的消息是：

面积段200-370㎡，圈层纯粹，专供有资产优化配置需求的产业新贵、企业老板和行业领袖。

周边面貌也即将快速焕新——

据了解，《鱼珠湾商务区专项规划设计》正快速推进中，项目所在的岛尖将打造世界级内湾公园与艺术活力水岸，独享53.5万方滨江公园与生态沙洲。

等公园水岸打造完成，景观无敌，是一个可以和鹏瑞1号掰手腕的项目。

05

当然了，保利也并非坐享其成。

就像当年参与琶洲村旧改一样，如今，保利对于每一个区域的介入，都在明显推动城市重构的进程——

再随便举几个例子吧：

去年10月底，保利拿下“琶洲南三兄弟”。

当时，这三块地不过是大围公园的林地，没有路就算了，和琶洲本岛之间还有河涌相隔，谁看谁都得说一声生活配套差，周边荒。

保利一去，一切就不一样了。

短短两个月之后，不但地块周边的道路全部修通，联通琶洲会展中心的便桥也搭好了，双向双车道，一下子融入了琶洲CBD的10分钟生活圈，向磨碟沙、万胜围的80后厂工码农们敞开了怀抱——

Deepseek时代，科技人才才是造富的主力军，为了这一波泼天的富贵，琶洲南很努力了。

这不，项目北边一直默默无闻的琶洲南商业综合体也官宣封顶了，一共12栋楼，包括酒店商场写字楼，第一批预计2025年7月底交付，启动招商。

北边的学校嘛，以它家这两年的风格，就不会差的。

这个项目还叠了个buff：恰好踩中了产品新规的红利，户型进化得越发优秀了——

就和保利自己比吧，一年前的产品，160㎡左右的户型没办法做到真正的板楼设计，到了琶洲南项目，连120㎡都能做板楼了，而且南北对流，独梯独户。

保利珠江天悦也有类似的操作。

2024年中，保利花费82个亿拿下了荔湾东沙地块。虽然在泛白鹅潭片区，也有江景，但这块地当时寂寂无名，媒体的普遍观点就是一个字：偏。

后来的发展，超出很多人预料——

项目采用了保利最高产品系Top系，突破了广州一线临江建筑限高60米的要求，架空了7米又7米，有盖板下规划的高端商业，有沿江滨水栈道，各种设计非常强调公共性，好逛好玩，“造城”意图明显。

项目动工之后，公共资源兑现的速度也快了起来，保利拉来了名校，教育设施的缺口补上了，东沙-石岗隧道开工了，10号线东沙站也完成了“三权移交”，开通在即。

面前那个看起来不太靠谱的港湾也有了确切消息——

今年3月要启动港湾清表，9月，这个“珠江上的唯一内港湾”就要正式开挖了。

我们只能猜测——

会不会是荔湾区府乃至广州市府早就意识到了这里潜在的价值，因此找了有实力的开发商一起来发展？保利因为有成功的琶洲和鱼珠造城经验，成为了政府的不二之选？

如果从这个角度再来看，东沙项目不仅仅是一个房地产项目，在片区的规划里，它应该是一个支点，用来撬动整个东沙的发展。

而对于珠江新城东边的几块地来说，保利几乎是以“包圆”的姿态出现的——

绢麻厂项目和面粉厂项目之间，距离不过百米，而目前在售的豪宅项目保利华创·都荟天珺，距离这两个楼盘，也不过几百米的距离。

这里的地理位置很特殊，处于珠江新城东区和金融城起步区之间，却一直没有大规模开发，属于城市核心区域的断裂带。

这一轮大举拿地，集中开发，两大CBD之间的断裂带终于得以缝合，或许这是保利的一小步，但却是广州核心区天际线终于补全的一大步。

那些在珠江新城住了20年，一直舍不得离开的城市中坚力量，终于有了最新的产品可供选择。

据说，绢麻厂走的就是老钱风。

……

总之吧，现在能看到的就是，只要有保利，各类资源就会快速集聚兑现，一个小透明片区就会真正热闹起来，兴旺起来，价值腾飞起来。

从这个角度来看，保利从来不是简单造房子，而是城市合伙人。

以这个身份介入城市建设，对于城市和公司来说，是双赢，如果加上提前布局的购房者，那就是三赢了。

06

那么，问题还剩下一个：

如果中心城区出让土地越来越多，新规再松一松，市场会不会供过于求，互相踩踏？还敢买房吗？

我们去查了一下数据，发现一个惊人的结论——

目前，广州市场是供不应求的。

2024年，从需求方看，广州新建住宅网签72210套，而供应方呢？2024年广州新增新建住宅只有60949套，需求大于供应。

虽然中心城区的供应已经开始上升，但架不住9月政策全面放松后，广州新房销售翘尾，购买力强劲，整一年，中心四区的楼市供求比一直在稳步下降。

中原数据显示，广州全市新房库存面积已经降到了近半年以来的最低水平，去化周期也降至一年多以来的低点。

当然，这是按照面积来统计的，如果论套数的话，这会儿的新房可售库存，已经是三年以来最低的了。

虽然2025年核心区入市的项目数量更多了，但大都以“蚊型”地块居多，不少项目只有三两栋楼，区区小几百套货量，供应量超千套以上的大型项目，寥寥无几。

也就是说，只要购买力能维持去年下半年的水平，今年就没有供过于求的担忧。

而从另一个角度来说，当年，珠江新城开工建设，全新产品扎堆释放，也没有给市场带来大规模踩踏，反而吸引了更多的购买力入市。

他们在调整期“用脚投票”的结果，我们已经看到了，化作了这二十年来大家津津乐道的，珠江畔流动的财富史诗。

说到这里，不得不回顾一下这座城市的过去——

从南越王宫遗址出土的波斯银盒，到黄埔古港的十三行商船；

从改革开放时全国第一栋商品住宅楼，到如今大湾区几何中心的高密度轨道网络……

广州人用2200年证明了一件事：在这里，每个时代都有属于奋斗者的黄金坐标。

如今，站在新周期的元年，同样的历史叙事正在重演：

当城市的生长轴线沿着珠江不断延展，新一代核心区域的价值会随着产品升级和界面焕新快速提升，在这些区域上车的时间窗口，是非常珍贵的。

提前锚定焕新节点的人，终将在下一个十年收获穿越周期的底气。

这不是简单的房产购置，而是与一座始终向海而生的城市签订契约——

那些坚守珠江新城东的城市中坚，预备落子琶洲南的科技精英，涌入白鹅潭的产业新贵……

每一次用脚投票，都践行着广州特有的价值逻辑：既有对“内核”的坚守，又有对“创新”的追求。

这是一种“向心”与“向新”的城市发展哲学，正如当年保利在琶洲村的推土机下埋下时代注脚，此刻日夜忙碌的塔吊群，正在为新一代广州人搭建舞台——

我想，那些敢于在调整期与城市共进退的远见者，

终将在全运会礼花绽放时，读懂这座千年商都的犒赏逻辑。

不能听网络讲的，而是要根据自己的需要，一堆人说升的时候它掉了，一堆人说掉的时候它升了。反正升降谁都摸不准，还是按需要去决定