北上深20年老房超40%出租难：老房涌入市场，无法满足市场需求 在当今的房地产市场中，老破小的房子成为了许多人关注的焦点，中国对于老破小的房子，曾给予过两次半的红利。 2015年的拆迁，让大量拆迁户一夜暴富，那是老破小的高光时刻。2019年和 2023 年的两次旧改，政府出钱为老小区维修外墙和水电管道，虽不及拆迁那般带来巨额财富，但也改善了居民的居住体验。而今年开始的以旧换新和原拆原建，让人们能用便宜的价格改善居住条件，可算作半次红利。然而，从这个过程中不难看出，老破小的红利力度越来越小图如今，全中国有五分之一的房子房龄超过30年，仅需10年时间，就会有一半的房子步入这个行列。 在大城市，房子老化速度尤为严重，像杭州有近一半的小区是2000年以前建成的，未来都将成为老小区。面对如此庞大的数量，若还延续以前的拆迁模式或免费升级模式，显然难以为继。老房子越来越多，维护开销不断增大，而财政又在过紧日子，无法像过去那样全部承担！ 那老房子的养老问题该如何解决呢？有两个办法： 其一，出让小区权益。这并非只是在小区电梯里做广告那么简单，而是要拿出实实在在的面积，比如让出几百平米给社会资本开超市或商铺。但并非所有小区的权益都值钱，北京的一些旧改案例中，老小区让出面积换来了 3000万资金，整个小区得以改造，业主无需出钱。而在武汉，出让权益仅解决了 40％的资金，剩下的 60％还需业主和政府补助。 其二，业主自筹。然而，老旧小区物业费的缴纳率都难以过半，几百块钱一年的物业费都收不齐，让人一次性拿出3 万多块钱的维修费更是天方夜谭。小城市老房子一年租金才几千块钱，谁会愿意拿出这么一大笔钱呢？从基本逻辑上看，中小城市的老破小未来很难再有居住属性，无人维护只会越来越破旧，甚至治安都成问题！ 那么，交得起维护费用的一线城市的老破小就安全了吗？今年以来，上海的老破小销售火爆，很多投资客买来出租，租金回报率可达 2.5％以上，高于银行存款和国债收益率。但扣除每年的折旧费和房产税，收益优势不再明显，若再加上可能的维修费，甚至连国债都不如在这个形势下，我们不应心存侥幸。宝贵的财政预算未来会更多地花在保障房建设中，对老旧小区的补贴只会越来越少。因此，在老破小逐渐将被市场淘汰，租金下跌的大趋势下，传统的老破小拼租已经不再符合市场的发展方向，交给长租机构，做整体房屋资产升级，将老破小转化为更加符合年轻人消费趋向的品质整租，才是正路。#北上深楼龄20年以上房源超40%出租难##上半年品质整租客源量同比提升55%#
