#本地达人计划# 对业委会的灵魂发问：当物业做的不好时，业主可以指责、谩骂、打消费者热线投诉；但当业委会做的事情让业主觉得不对劲时，你能怎么办？目前现有法律在这方面存在监管缺位，无法对业委会及成员进行有效制约。所以，成立小区成立业委会需要全体业主慎重考虑！ 一个小区业委会的成立通常由某个特定业主（或者职业或者自发）发起，此人会以一个共同的意愿在小区中进行动员。若小区有一定数量的楼栋，如五栋楼就可能有五个人、十栋楼有十个人被发展为楼栋代表，而这些代表往往被许诺一旦成立业委会就能获得工资或补贴。每个楼栋代表通常都有三五好友，通过这种方式，业委会主任以类似金字塔的结构拉动了三五十位代表，进而在每个楼栋群里逐步形成群众基础。（像不像传销？） 之后，通过现有的业主大会成立流程，先发动 20%的人推举各个楼的代表进而成立管委会，再努力拉动三分之二以上的业主加面积进行投票，最终促成业委会的成立。在这个成立过程中，通常会提出一系列竞选纲领，其中最典型的包括拿回公共收益、监督物业以及监督大修基金的使用等，以此来赢得广大业主的支持。 然而，业委会成立后会带来诸多问题。其一，业委会拥有换物业的权利。当新的物业想要进入小区时，可能存在“上供”行为，供给谁呢？而有了权力就可能滋生腐败，现在这一权利到了业委会手中，同样可能带来权力寻租！例如在小区电梯收入方面，原本是与物业签订合同，收入给物业时可能存在给物业经理回扣的情况；而现在若与业委会签，回扣则可能进入业委会主任及个别人的账号，由他们共同享有收益。在车库以及可供出租的公共物业收益方面，同样也存在权利寻租产生腐败的情况。其二，业委会要监督物业行使公共收益支出、大修基金使用以及小区各项工程开支等权利。在这些方面，大物业通常会权衡利润率，而当业委会掌握这些权利后，就可能将其变为权力寻租的工具。比如，用公共收益或大修基金进行电梯维修、楼面清洗等支出时，都可能产生权力腐败。 由此引出一个关键的灵魂发问：当物业做的不好时，业主可以指责、谩骂、打消费者热线投诉；但当业委会做的事情让业主不顺眼时，却无法像对待物业那样进行指责、谩骂和打消费者热线，目前现有法律在这方面存在缺位，无法对业委会及成员进行有效监督。所以，小区成立业委会需要慎重考虑。 目前，对业委会稍微有点约束的手段可能有以下两种。第一，在成立业委会时，每一栋楼的代表最好不是一个，比如若小区有五栋楼，每栋楼选十个代表，共五十个代表；若十栋楼，每栋楼也选十个代表，就有一百个代表。这样，当无法做到全体业主对某一项决议都去投票时，至少有三五十人共同投票，而不是三五个人。当权力越分散，腐败就越不容易滋生，尤其不能形成业委会主任有三五万的审批权。像有的小区在竞选纲领中明确提出要五万的审批权，一旦如此，他自己一签字，所有事就都由他决定了，这是最大的问题。第二，对业委会及业委会成员的收益进行约束。可以拿工资，但工资要与贡献挂钩。可以从公共收益的经营增量里提取一部分给现有的业委会成员发工资。比如，若物业一年经营有一百万，业委会能做到一百二十万，多出的二十万提取五万作为业委会工资是可以接受的。换句话说，要体现出比物业单独经营时的优势。但这两点建议也只是可能对现有权力做一些约束，并不能完全保障。 在目前阶段，以国内社区现状来讲，成立业委会并由业委会主任组织团体进行自治不现实。最大问题是监管很难到位，所以不赞成现在成立业委会。国内有基层机构居委会，几乎覆盖所有街道，每个街道下辖社区有若干居委会，居委会主任及下辖十几人的编制，足以监督物业执行情况、协调居民矛盾，是非常好的基层机构，没必要单独成立业委会。社区已有物业在工作且获得利润，再成立业委会如同雇一个保姆监督另一个保姆是不是干活，荒谬可笑。业委会机构居委会、街道、居民都管不了，一旦成立可能成为社区的“太上皇”。所以现阶段大范围成立业委会从法理、群众基础来讲似乎并不成熟。#业委会[话题]# #换物业换业委会# #成立业委会费用# #谁来规范业委会# #业委会# #小区成立业委会就会解决问题了吗？# #秋天# #秋日生活打卡季#
