听劝！投资别买老黄埔，三万套供应等着接盘

最近投资客多了起来，大概300-400的投资客，经常一上来就问，未来方洲、中央公馆有没有升值空间。只可惜，天河或许有些新盘可以，老黄埔真的很难。我给大家盘一下老黄埔的货量。目前在售未来方洲，总套数5000多套，几个组团持续要卖个5年左右。保利中央公馆，1442套，预计还要卖个1-2年。中鼎珺合府，1190套，现房还没卖完，还有旧改地块还在拆，回迁房近5000套已经分房。而且横沙旧改的融资区5地块也已经准备上线，调整后的新规划方案，小区共4栋住宅楼，2栋45层，2栋46层。图片华润新溪旧改，新溪村回迁房共1768套，2个融资地块，首开首开融资区将建两栋高层住宅，1栋是31层T5、1栋47层T5，总套数400套左右。另外一个融资地块目前来看有4栋，预计总货量也在1000套左右。富颐华庭，茅村旧改，单是融资地块就接近9000户，现在才开发了一半左右。还有准备上市的珠江村旧改，预计融资区1500套。所以，单就老黄埔核心的鱼珠+文冲板块，未来5年可售新房数量预计是15000套。我这里还没算巨大体量的双沙旧改8000套，万科黄埔新城的8000套，这两个巨无霸加起来又是16000套。给大家看空今年黄埔区新盘的网签大家估计下，超过30000套可预计的房源要卖多久... 我这里统计的基本都是确定未来可售的新房。还有一堆旧改还在等待入市，包括姬堂村、庙头村、港湾、南岗...这些旧改货量我觉得能卖个20年... 也就是说未来20年，你来老黄埔都会有新房卖，而且持续的次新房排队放盘，试问在这样巨大的供应下，你觉得自己的房子会升值多少？现在普遍破发的城市之光和富颐华庭已经让投资客流泪割肉了，根本卖不起价，市场行情好了，可是旁边新房更便宜！什么样的板块才能升值，预期供应有限，例如珠江新城、金融城、琶洲，但凡天量供应的板块，价格都在走低，例如天河东部，例如海珠西，例如荔湾芳村花地湾，更不用说番禺、南沙了，这些能转手都不错了。所以这一轮楼市强力复苏，卖的最好的就是天河海珠的新房，之前限购，现在放开限购的主城区了，等到下一波开始限购之前，都建议先从第一梯队，天河海珠开始看，新房不够预算再看二手。还是那句话，能买主城区的就不要看黄埔番禺了，当然你考虑自住就没问题。自住来说，南沙更舒适又便宜，只是又想要升值的话，还是看会主城区天河海珠吧。

0 阅读：86