北京楼市：二环老破小备受嫌弃！

[气球R] 看到一篇帖子，有位博主说自己是比较喜欢市区老破小的，她觉得配套齐全，只要装修的好，住着很方便。但评论区的朋友圈，从物业到资产，全方位否定了这位博主。 [气球R] 其实北京的老破小可以分为三种： 1️⃣ 东西海朝的学区老破小 2️⃣ 城五区内的刚需老破小 3️⃣ 五环外的老破小 [气球R] 这三类房产，虽然都是老破小，但面对的未来也是不同的。 [气球R] 学区老破小：北京学区，始终是房价的超级buff。比如德胜育翔小学对应的老破小，2014年、2015年的时候，一套均价才在3万-7万/平米左右，现在均价已经很高了。 [气球R] 学区老破小有单独的定价体系，那就是教育。东西城的教育水准和升学路径，决定了北京家长们愿意为之付出多少。 [气球R] 我们之前在很多学区私享会中说过，2024年以后，北京的入学人口骤减，学区走势的确会发生很大的变化。但这个变化主要聚集在海淀、西城和海淀的二级学区上，东西海的优质学区，由于拥有强大资源，还是会汇聚大量购买力，但业主一夜涨价200万的时代，的确一去不复返了。 [气球R] 城五区内的刚需老破小：城五区内的刚需老破小，给了很多新北京人落脚北京的机会，也的的确确伤害了不少家庭的资产。由于购房群体和购房需求的改变，老破小作为居住属性和流通性都越来越差的房子，正在被嫌弃。 [气球R] 我们一般把2000年以前的小区称为“老破小”，但北京市场上有过半数的房子，房龄在2000年以前，四分之一左右房子房龄大于30年。 [气球R] 市场上超过50% 的房子房龄都超过了20年，在改善需求爆发前，坊间还流传“地段、地段、地段”的购房圣经时，老房子因为价格低、交通方便等原因，是不少新北京人的上车优选。至于远郊的老破小，我们只有摇头劝退...... [气球R] 其实从城市发展的角度来说，如果你买入的老破小真的在重点改造范围中，那么未来这套房产保Z增Z的确有可能。但说实话，现在的旧改方案和楼市政策决定了，想要通过老破小暴富，难度其实也挺大的。 [气球R] 目前，北京市场上60%以上都是老破小，对于真正有需求的客户，想要在这些房源中选到最适合自己的房子，就需要知道自己的房子未来谁来接手、产业规划是什么、流通性如何，才能买到适合自己且有保值能力的房子。