北京，女房东因急用钱，将正在出租的一套出租房卖了，谁料，刚出手房子就被列入学区房

北京，女房东因急用钱，将正在出租的一套出租房卖了，谁料，刚出手房子就被列入学区房大涨近百万元，女房东想到事已至此，便与房客协商腾房，结果又被房客以侵犯优先购买权为由告上法庭，索赔184万元。女房东懵了：“带人看房4个月，要买怎么不早说？”（来源：北京市第二中级人民法院） 女子陈某有个130多平方米的三居室，于2018年出租给男子宋某，双方约定租期为3年，每月租金8500元，按年支付。 2021年初，陈某因为急用钱，便将房子挂网销售，考虑到与宋某的租赁合同还有半年多时间才到期，于是便提前通知了宋某，让宋某配合看房。 4个月后，陈某如愿将房子出售，成交价格是815万。谁料没过多久便传出其所出售的房子被列入某知名中学学区的消息，房子开始大涨。 陈某后悔不已，但是想到事已如此，便将已经将房子出售的消息告知宋某，并表示如果宋某提前搬走，自己会将退还剩余租金并按照合同约定支付1个月违约金。 可令陈某万万没想到的是，宋某得知陈某的房子被卖后，拒绝退房，并表示自己享有优先购买权，要求陈某与买家解约，按照与买家协商的价格将房子卖给他。 双方经过3个多月的协商也没能达成一致，宋某在附近买了一套别的房子，后一纸诉状将陈某告上法庭。 法庭上，宋某表示，因为陈某卖房子的时候，自己已经在看房买房，当时传出涉案房屋所在小区被列入学区房且落户加分的事情，房子短时间内大涨，陈某不将房子卖给自己，导致自己为了孩子上学不得不掏高价购买附近其他的房子。 而3个月内，陈某的房子上涨了80多万元，而自己购买的新房也比之前上涨了70多万元。 此外，为了购房他还支付了17多万元中介费，连上搬家费以及剩余的租金，一共损失了184万余元。 宋某认为陈某擅自出售房屋的行为，侵犯了其优先购买权，理应向自己赔偿上述所有损失。 而面对宋某的控诉，陈某则表示：涉案房子在中介官网上挂牌四个多月，这期间经纪人多次带客户看房，宋某均在场并配合，从来没有说过要买房子。 同时表示，当时从中介口中得知宋某曾在其卖房前以700多万元的价格刚刚购买了一套房子。 认为宋某根本不具有购房的能力，宋某在其将房子出售后又表示购买，是在故意刁难她。 而为了证明这点，陈某向法院展示了房屋挂牌销售的信息，通知宋某准备买房，要求宋某配合的聊天记录，并要求买方、中介等多人作证。 法院最终是怎么判的呢？宋某的诉请最终能否获得支持？ 首先，《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 应当注意的是，优先购买权行使的基础是“同等条件”的内容能够确定。 具体到本案，虽然宋某早已经知道陈某卖房的事情，但是陈某在与买方签订房屋买卖合同前，并未告知宋某房屋的具体售价，因而宋某并不具有行使优先购买权的前提条件。 宋某也没有明确表示放弃优先购买权，而无论宋某是否具有购房条件，均不影响陈某应依法合理履行通知义务，故而陈某未在涉案房屋出卖前履行通知义务，直接将房子出售，就侵犯了宋某的优先购买权。 其次，当房屋承租人的优先购买权被侵害时，承租人是不可能再购买承租的房屋了，唯一的法律救济手段只有请求赔偿损失。 这里的损失，既包括其因侵权行为导致的财产价值的减少，也包括可得利益的丧失。 具体到本案，法院审理后认为，宋某的优先购买权受到侵害后，不能享有直接从优先买权人转为所有人可带来的便利，其因此而必须支付的额外费用，包括另行寻找、购买房屋以及搬家等支出理应获得赔偿。 而优先购买权实现的可得利益为房屋价格上涨所带来的房价之差，其可得利益损失应为宋某另行购房时涉案房屋的市场价值减去涉案房屋的售价之差，或其替代购买类似房屋而多支付的费用。 具体到本案，虽然宋某在陈某告知不出售房屋后另外购买了房子，但是所购买的房屋面积、位置、户型与涉案房屋均不相同，且间隔时间短等，认为宋某提交的证据证明不足以证明其主张，应承担举证不利的责任。 故此，法院判决陈某赔偿宋某因优先购买权被侵害所遭受的实际损失共计183600元，驳回宋某的其他所请。 一审判决后，宋某、陈某双双不服提起上诉。 二审审理后，认为一审就此确定的另行寻找、购买房屋以及搬家等支出数额，不甚合理，调整为15.8万元，其他并无不当，予以维持。