2026年11月，楼市走到了一个关键节点：前几个月密集出台的政策，开始真正体现在成交数据上。
住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，新规定很具体：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，新出让土地上的项目优先采用现房销售。简单说，就是让买房人先看到房子，再决定付钱。
一个月后，降低购房成本的措施也来了。财政部、中国人民银行、金融监管总局9月29日联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。
这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。申请条件也很明确：用新发放的商业贷款买首套房，所购住房建筑面积不超过120平方米；所购住房价格不超过150万元，财政部门按年化1个百分点贴息，最长5年，单户贴息贷款上限100万元。
市场很快有了反应。2026年国庆是“8·28”楼市新政落地后首个长假，重点25城新建住宅日均成交面积同比增33.8%。
交付风险有了防范，刚需的利息负担也降了，买家最担心的两件事正在缓解。观望的人一旦重新入市，议价权就会慢慢发生变化。
如果卖家这时还带着最悲观的情绪挂低价，就等于把政策带来的好处直接让给了买家。不过，“别贱卖”有个前提：房子要在有人接手的地方。
哪些房子能撑住，哪些房子越等越难卖，回顾上一轮下行期的分析就能看得很清楚。
北京自2026年8月8日起将非京籍家庭在全市购买商品住房的社保或个税缴纳年限统一为1年，购买套数保持不变；上海2月25日出台“沪七条”，非沪籍购买外环内住房的社保年限由3年降至1年。京沪限购在持续放松，但还没有完全取消。
9月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%；中指研究院数据显示，10月18城二手住宅成交同比增长17.5%，100个重点城市的新房销售面积同比仍下降约15%。
整个房地产开发投资、商品房销售面积和销售金额仍在走低，地产的压力依然很大。商品房销售面积基本已经回落到2011年的水平，商品房销售金额则回到2015年至2016年的水平。
房地产的时代看来是一去不复返了，即使将来再回来，也已面目全非。或许只有少数一二线核心城市的部分房子还具有投资价值和投资属性，大部分城市的房子都没有什么投资属性，只有消费属性。
另一个问题在于，一二线城市是价的泡沫，三四线城市是量的泡沫。一二线城市主要是房价贵了，与居民收入偏离太多，但需求毫无疑问仍然存在，而且很实在。
三四线城市则不太一样，主要是量的泡沫：人口老龄化、少子化，住房本身是量过剩的，尤其是在棚改货币化以后。而且，在经济下行的背景下，将来经济只要一复苏，最先受益的仍是一二线城市。
就像20世纪90年代日本房地产泡沫破灭以后，人口仍然向东京都市圈、大阪都市圈等大都市圈聚集。所以经济只要稍微好一点，三四线城市的年轻人还是会到一线、二线城市去寻找机会。
再加上我国高铁网络如此密集，这种虹吸效应是巨大的。光是上海一座城市，对全国的辐射能力就非常强；北京、上海、深圳这三个地方，大量年轻人一茬接一茬，毕业以后都到这些城市去就业和工作。
因此，三四线城市房产是量的泡沫，存在流动性问题，将来不是卖什么价格的问题，而是实在卖不出去的问题。北京、上海的市场表现同样令人吃惊，跌幅相当大。
环比下跌1%，这个幅度已经很大了，体感已经非常明显；其实只要环比跌幅达到0.7%，体感就很明显。四个一线城市中跌幅最大的是北京，环比下跌1.2%，其次是上海，下跌1%，广州下跌0.9%，深圳下跌0.8%，北上广深的跌幅比二三线城市还要大。
原因在于：一方面，北上广深本身的跌幅原本比全国跌幅要小一点；另一方面，自此前九月份的刺激政策出台以来，北上广深出现了量价齐升，有过一轮小反弹。所以等到四月份开始转弱、跌幅扩大以后，它们又反过来追上二三线城市的跌幅。
九月份反弹的时候，二三线城市不怎么反弹，三四线城市不怎么动，一线城市则有一点反弹，价格有所回升；后来市场走弱，三四线城市本来就很弱，本来就在跌，而一线城市因为反弹过，跌幅随之扩大。这就像熊市里的股票，反弹得越凶，随后可能跌得也越猛。
熊市中有些股票如果一直在底部阴跌趴着，可能也没什么反弹，下跌的节奏就比较恒定和固定；但如果熊市过程中有些板块和个股反弹了，反弹完以后跌幅也会比较猛，是同一个道理。
政策方面，北京、上海、深圳出了一些政策，但力度不够，又是为了对抗市场下跌而出台，所以效果有限，市场反应平淡。接下来的大招还是得看京沪能否完全放开限购，比如没有三年社保、公积金之类的要求，也不限户籍，随便买，这就是超级大招了。
这个大招一旦出来，一线城市应该还会有一波量价的提升。当然，这一政策出得越早越好；如果出得越晚，效果有时也很微妙，市场信心有时候也很奇怪、很微妙。
限购放开得越晚，比如在经济预期已经非常不好的时候才放开，就怕大家预期扭转，反而更不买单，觉得放开以后就没什么手段了，于是选择“让子弹飞一会儿”，再等一等。万一出现这种心态，也会很麻烦。
可以打个比方：如果2022年4月份京沪限购全面放开，市场其实能直接创新高；如果是2023年4月份疫情以后再放开，可能能回到前期高点；如果2024年9月份就全面放开，可能能回到之前高点的90%或95%；
如果在此时放开，那肯定回不到过去的高点，也回不到过去高点的多少，可能也就是一个小的反弹，比如在此基础上价格回升5%、10%就了不得了。如果再晚一年放开，效果可能又会不一样。