近日，有购房者通过青岛政务网反映：李沧某楼盘，开发商对阳台进行封窗，将阳台和客厅打通，明显违法，希望住建局介入调查处理，退还已付的10万元购房款。然而，青岛住建局的回复却很“委婉”……

1、

开发商为何热衷封窗？

据这位购房者的描述：他认购李沧某项目，发现开发商存在客厅阳台改造的违法违规行为。该项目143㎡户型样板间中，开发商对长阳台进行封窗，将阳台和客厅打通，改造成一体化空间使用。

根据《住宅设计标准》的规定，阳台是用于提供室外休闲和通风的场所，不得改造为室内功能空间；《城市居住区规划设计标准》也明确规定，阳台应保持开敞，不可封闭或改建为其他用途的室内空间。开发商该行为违反《商品房销售管理办法》第二十四条规定的：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。希望住建局作为主管部门介入调查处理，并搭建沟通平台组织调解，协调退还交的10万元房款。

这起纠纷的核心，是开发商将阳台封窗后与客厅打通，改造成一体化空间。表面上看，这似乎只是个小改动，但背后却藏着青岛楼市的潜规则。

2、

青岛楼市潜规则被撕开

将阳台封窗后与客厅打通，这种操作在业内早已见怪不怪。现在青岛的新房项目，要是不做点阳台改造，反倒成了异类。开发商通过阳台改造，可以显著提升得房率，封窗后的阳台面积，被纳入室内使用，却可能仍按半面积计算，等于变相降低了房价、提升了项目的性价比。

开发商为了提升产品竞争力，不断在户型创新上做文章；在楼市上行期，这些小问题，大家睁只眼闭只眼就过去了；但当市场转冷，这些细节问题就成了退房的导火索。

“现在住的房子，有几个不封阳台的？”青岛房产咨询群内，有人感慨。有业内人士分析认为，这位购房者很可能是看到楼盘降价、自己买亏了想退房，才盯着封窗这事不放，就是为了找个理由退房。有人甚至直言，支持开发商不退房款，否则以后几乎所有楼盘的购房者，都能以这个借口退房。

3、

青岛官方态度“委婉”

那么问题来了，这10万房款，到底能不能退？

青岛住建局的答复是：

经我局业务部门工作人员协调，目前已搭建您与建设单位的沟通平台，感谢您对住建工作的关心和支持。

这个表态很“委婉”，很住建局：潜台词是让双方协商解决。按照青岛住建局，以往针对类似投诉的答复，基本就是暗示：既然双方已签协议，如果协商不成，就通过司法途径解决。

从法律层面分析‌，根据《商品房销售管理办法》第二十四条，开发商不得擅自变更规划设计。若该项目的阳台改造未经审批，购房者有权主张解除合同。但实践中，法院一般会综合考虑：这种改造是否影响结构安全、居住功能？其次是开发商是否履行了告知义务，购房者是否在签约时知晓改造情况。如果开发商在销售时，明确告知阳台属于改造部分，没有隐瞒了这个情况，那法院可能不支持退房。

这事，对青岛楼市的警示是，与其事后扯皮，不如在规划设计阶段，就做好合规工作，在销售时明确告知改造情况，让购房者知情选择。