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北京海淀豪宅市场迎来“宝山双子”对决——金隅·海岄与中建·海宸元境正面对抗。

这场战役的胜负关键，落在了金隅项目的营销掌舵人金铁钊身上。

金铁钊的营销三板斧：

1.     场地破圈：别人开发布会选五星酒店，他选金隅琉璃文创园——既控成本，又秀产品力。

2.     资源整合：借兄弟项目“隅·东序”的场地办媒体共创会，让客户眼见为实。

3.     经验降维：从北科建天津公司副总转战项目营销总，带着9年操盘经验贴身肉搏。

市场背景：

·       海淀豪宅供应扎堆，产品严重同质化

·       国企开发商压力倍增，营销突围成关键

·       职业经理人内卷加剧，能打仗比头衔更重要

在金铁钊的操盘下，海岄能否靠“差异化营销”在宝山双子中杀出重围？这将是一场检验“营销到底有没有用”的实战大考！

01

别小看售楼处的位置选择，它是一门很深的学问。

此次，金铁钊将海岄售楼处选在集美家居（定慧桥店），据称门头用上了项目实际使用的各色琉璃和陶板。

家居城人流虽多，但精准度极低。

因为来这里的客户，大多处于“我已买房，正在装修”的阶段，他们的核心需求是家具、建材、软装，消费心智是“完善我的家”，而不是“投资我的未来”。

向家居客户推销房子，如同向已经吃饱的人推销餐厅优惠券，转化难度极大。

海宸元境则深谙售楼处是项目品牌的“第一张脸”。

它将售楼处放在了四季科创中心，里面设置了书吧，有一面巨大的图书墙。这一招，吸引了不少海淀妈妈的注意力。

在样板间开放时间上，金铁钊慢了对手一步。

一步慢，则步步慢。

隔壁海宸元境，早在10月12日就开放了营销中心，该项目是中建壹品总部营销团队联合北方区域一同作战。

海岄样板间原本预计10月26日开放，都已装修好，但却又延迟到11月1日。

不少人看完沙盘，纷纷开启吐槽模式：

“沙盘用透明矮盒子当楼 ，说是为了更好的看景观。”

“沙盘为了展示效果好，把中间的楼栋直接省略了，看起来楼栋之间很开阔，具有很强的欺骗性。”

海岄沙盘减配，金铁钊真的是为了省钱吗？

一般来说，沙盘上的水晶体，代表还没领取规划证，或已经售出，或已规划未建的楼栋。购房者无法通过它，得到楼栋的实际高度、楼体间距等直接感官。

海岄容积率2.1，横排楼栋较多，多单元设计，造成部分楼栋东西距离过近。如果等比例放楼体模型，会比较压抑。

按理说低密洋房，应该具备“静谧感”，但海岄却面临多重噪音影响。

海岄东侧、南侧规划林地，南侧约170米有阜石路；同时，小区周边1000米内有7处公交站点。

北侧规划有居住用地(HD00-1412-0013地块)，西北侧规划有居住用地(HD00-1412-0011地块)，地块暂未出售或动工。

也就是说，未来这些住宅用地施工，将对海玥产生噪音影响。

更可怕的是，现在上车海岄，后续还可能被“后来者”背刺，等到这些新盘上市，海淀可能都有阳台了。

02

在价格上，金铁钊输了一局。

海宸元境共计11栋、414套房，社区体量更小，但选择面更广，户型99–107-123-139-181㎡ ，总价约800万-1550万/套。

海岄共计13栋、458套房，金隅瞄准纯改善群体，户型面积段108/129/145㎡，总价约900万-1300万/套 。

在同面积段户型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一样的，都是三居或者四居。

对于购房人来讲，面积大了，总价自然就贵了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡为例，都是四叶草四室，假设均价都是8.5万/㎡，两者总价相差50万 。

而且海宸元境最小户型是99㎡，800万就能上车，海岄的上车门槛是900万。

区别于海淀北的富人阶层，不care价格，更在乎品质；海淀西的购房人群，对价格很是敏感。

这也意味着，海岄在价格上比海宸元境失去了优势。

再对比海淀其他新盘的价格。

拼产业，宝山板块拼不过永丰板块，后者产业聚集。海岄家门口，仅有锦绣大地物流港。

现在永丰新盘也在跌跌不休。国庆前夕，永丰北嘉华天珺的特价房源，均价降到8万㎡以内。

03

海岄108㎡三室两卫，南向三面宽。进门右手是玄关，包括800库，很实用；左手则是次卫，明卫。

赠送方面，南向一整面9.6米宽飘窗，北向次卧也有飘窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北侧设备平台更大，赠送更多，得房率高于海岄。

而且，海岄北边卧室是东面开窗。如果卧室窗子朝东，早上的阳光非常强烈，影响睡眠。传统风水学则认为，东面开窗易导致“财气外泄”。

在细节上，海岄108㎡户型的家政和收纳，各自独立；隔壁海宸107㎡户型是独立家政间，带一个窗户。

海岄129㎡是四叶草四室，但只有交付样板间。

它借鉴了“好哥哥”——丰台的北京隅西颂的设计思路，直接copy了转角餐边柜，连通到公卫洗漱盆。

北侧中间是厨房，面宽2.5m，比海宸元境123㎡户型的厨房面宽（2.65m）还窄。扣除操作台的面积，根本容纳不了多人同时在厨房，这让海淀妈妈怎么享受做饭的乐趣？

更奇葩的是，海岄129㎡户型的客厅面宽仅4m，在海淀、朝阳类似面积段的房子，面宽都比这个大。

该户型北边靠西次卧是西面开窗。传统观念认为，西边开窗可能会导致家中的正财运受损，因为西方被认为是夕阳的方向，象征着收敛和内聚的能量。

更关键的是，西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

在赠送上，海岄145㎡户型有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率还算高的。

大面积的270度转角窗，如果玻璃上没贴保温层，而且比中户少一面墙供热，同样的供热转角房子会比中户低2-3度。