（以案释法-房产交易纠纷）

夫妻婚后共同购买房屋

登记在妻子一人名下

妻子擅自将房屋对外出售

丈夫能否主张合同无效？

[案情简介]

张三（女）与李四（男）于2004年4月27日登记结婚，婚后于2012年8月20日购买一套位于北京市大兴区的房产，房屋所有权证书登记为张三单独所有。

2017年3月30日，张三（卖方、甲方）与王五（买方、乙方）签订《二手房屋买卖合同》，约定王五向张三购买涉案房屋，总金额为330万元；2017年4月20日，王五通过转账形式向张三支付购房款330万元；2017年4月24日，卢晓锋取得了涉案房屋的不动产权证书。

李四于2018年3月9日以张三擅自出卖房屋为由向人民法院提起民事诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同无效、要求王五返还房屋并配合过户。

[法院判决]

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

驳回王五的诉讼请求。

[张晓彬律师评析]

在二手房买卖合同纠纷中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。共有房屋是夫妻共同财产中重要的组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，夫妻一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，将会造成另一方重大的财产损失。

现实生活中，经常出现夫妻一方擅自出售共有房产的行为，也引发了不少社会矛盾。在《民法典》婚姻家庭编的司法解释(一)颁布实施后，对夫妻单方出售夫妻共同所有房产的处理作出了明确的规定，很大程度上统一了裁判尺度。

笔者结合现行法律规定及司法实务，针对一方擅自对外出售夫妻共同共有房屋涉及的相关问题进行如下分析：

第一，关于卖房人配偶提起确认房屋买卖合同无效的理由、原因问题。

在夫妻一方擅自将共同房屋对外出售之后，卖房人配偶在向人民法院提起民事诉讼时一般要求确认涉案房屋买卖合同无效，理由一般是“原告对房屋出售行为不知情、房屋买卖合同签订双方构成恶意串通”等。

实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。另外还有一种情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。

第二，关于涉案房屋买卖合同的效力问题。

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

人民法院认定买受人属于善意取得、认定房屋买卖合同有效的条件为：1、第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;2、买受人支付了符合市场价值的合理对价;3、买受人已经办理了房屋产权登记手续。

“善意”，可从买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误的除外，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任；

“合理对价”，指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款；人民法院对于“合理价格”的认定会考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，一般通过专业的第三方房屋评估机构进行估价。

“办理房屋产权登记”，是认定房屋善意取得、房屋买卖合同有效的要件，房屋已办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

第三，关于夫妻对共有房产份额的内部约定能否对抗善意第三人的问题。

在涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。

房屋的不动产权证是对外宣示所有权的合法证明，第三人只能凭借不动产登记信息判断房屋的产权情况；如果房权证上关于房屋权属的记载为产权人一人单独所有，第三人就有理由相信产权人对房屋享有完整的所有权。夫妻之间关于共有房屋的份额的内部约定，不能对抗善意第三人。

结合上述案例，人民法院结合全案的证据，最终认定房屋登记在张三一人名下，王五在购买房屋时基于房屋交易当时的市场价格支付了合理对价，且已取得涉案房屋的不动产权证书，不论涉案房屋是否属于张三、李四的夫妻共同财产，都不影响涉案房屋买卖合同有效。

[法律规定]

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》

第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

[案例来源]

中国裁判文书网－北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初68XX号民事判决书