2027年的中国房价究竟会走向何方？普通家庭又该如何提前应对接下来的楼市变化？

很多人不知道，这一套逻辑有一位学者已经坚持讲了很多年，他就是厦门大学赵燕菁教授。赵燕菁曾经担任十年厦门市规划局局长，是少有的兼具一线实操经验和理论框架的研究者。

从"债务是经济重启的关键"到"恢复房地产流动性是核心"，他的观点曾经引发巨大的学界争议，但也一次次被后续的现实和政策所印证。

赵燕菁并非经济学家出身，以前主要从事城市规划。后来之所以涉及经济，主要是从土地财政的争论开始，由此延伸到房地产和空间规划等领域。

他采用的经济分析方法与主流经济学也不太一样，更接近会计学的方法——主要通过资产负债表、现金流量表、利润表等角度来对经济做分析和判断。因此，他的一些观点可能与主流经济学存在分歧。

赵燕菁的资产负债表理论，一端集中在资产端，一端集中在债务端。过去主流经济学界认为，要提升中国经济、促进增长，可能需要集中在资产端。但赵燕菁一直聚焦于债务端，并且认为债务还应该继续拉高。

改革开放之前，中国是用物资作本位，有多少物资就发行多少货币，所以钱特别少，只有小部分人能进入分工，大部分人留在农村。改革开放以后，城市化和工业化之所以能够实现，这么多人之所以能够进入城市、脱离自然经济，根本就在于解决了钱的问题。

现在的货币与自然经济的货币不同之处在于，自然经济全都是实物货币，无论黄金、白银还是铜，最后都归结到黄金本位，但钱总是不够。所以那时候财富的争夺是你死我活的——资本的原始积累，必须把别人的钱抢到自己这里，谁也不想进口。

出口有顺差，别人的钱进来，你的东西出去；若是逆差，钱就出去了。历史上一直如此。但到了现代经济，出现了一个很大的转变——货币变成了信用货币，不再依靠实物，而是依靠创造的信用。所谓信用，就是对未来收益的承诺。

如果你相信我未来的收益，这个权益我可以卖给你，它就一样可以变成钱，比如股票、房子、债券等等。银行发现大家都接受这种做法，所以就用这些作为抵押，一旦违约，可以随时把权益到市场上卖掉变现。

因此现在的每一笔钱，都是债务创造出来的，全是有人借钱，只不过你不知道是谁借的。他借完钱以后扩散到整个经济里头，大家才有消费、有贸易、有交易。所以债务一点也不可怕，债务是现代经济必须的血液，因为货币就是这么创造出来的。

房地产的问题是债务问题的一部分。不要把房地产理解为建筑业，不是钢筋多少、水泥多少，它是整个经济的底层。无论你开餐馆、是施工队、还是做装修的，你的钱都是通过房地产借出来的。

现在他不借钱了，即使你不搞建筑业，和房地产没关系，你也会没钱，因为这个钱从银行里创造不出来。现在银行里的钱其实很多，但带不出去。很多人说中国M2都这么多了，怎么还说没钱？

用资产负债表的观点就知道了：现在创造出来的钱在债务端，而储蓄在资产端，全在那儿待着从银行里出不来，参与不了分工。所以大家所有人都感觉没钱，而银行的钱却带不出去。具体到房地产问题，还有很多现实层面的因素。

2021年之所以出大的调整，主流看法认为房地产业在狂飙突进的年代里，是以不断扩大债务端的方式运行的，但这条路径已经走不通了，带来一系列副作用：地方债高企、房子不再是居住问题而变成炒房问题、贫富分化严重等等。

中国过去四十年发展太快，一下子把70%、80%的城市增量全解决了，这时候再像以前那么拼命供应、拼命建基础设施就过剩了。城市化要转向存量提质。一旦资产负债表建成，就不能一直再建资产负债表，必须让这个资产有收益。

对于城市来讲，必须有税收。没有税收拿什么去养活基础设施、怎么去维护？教师工资从哪发？这些都是在利润表里支出的。所以财政税收要增加，不能拿卖地的钱给大家发工资。卖地的钱就像企业卖股票的钱一样，要用来投资，赚了利润才能分红、发工资。

城市也是一样，不能再卖地了。这时候要赶快减少供给，结果恰恰相反——没减少供给反而把房价打下来了，所以现在住房大量过剩，扭转起来比以前难度更大。房地产实际上是一种分配财富的工具。

老百姓的收入，一个是工资性收入，这只是很小一部分；大部分是财产性收入，而财产性收入在城市里就看有房还是没房。但解决这个问题的方法，不是把有房人的资产搞得没价值，而是让没有房的人变成有房。

经济发展速度之所以没有以前这么快，是人为打下来的。如果中国是以房地产作为主要融资工具，钱都是房地产创造出来的，把它打下去，经济怎么能发展？房地产扩张的时候经济扩张，二者是捆在一起的。

全世界经济都变坏，中国出口也没减少。真正的原因是内因——房地产。要去外面找原因，问题永远解决不了。房地产对中国经济的权重太大。

要诊断中国经济，必须先知道它为什么从2021年7月份就开始下滑了。那时候没别的因素变化，只有房地产一项，出口好好的、投资也好好的。坐在汽车上所有的扭钮都按一遍，看上去很忙活，实际上没动过那车。房地产一下滑，各种现象就都出来了。

内卷其实就是总需求减少了，成本没变，不降价就活不下去。想维持高工资也可以，那就有人得失业。现在大家都不想失业、都能活下去，那每个人都得减少一点，这是总量变了。所以内卷是宏观问题，不是微观问题，企业和家庭都没法解决。

当电梯下降的时候，在里面跳是没用的——跳一跳能不能高一点？电梯还在下降。年轻人为什么躺平？他们都在高原上，最好的办法就是躺平，总不能让他再去锻炼身体，他不是不想锻炼，是没氧了、没钱了。钱就是经济的氧气。

无论高科技再突破、新质生产力再发展，也不可能改变经济资产负债表的扩张逻辑，因为资产负债表是由债务端限制的。中国新能源车现在全世界领先，但汽车销量是下降的。

关键是生产了卖给谁，不能都卖给美国人，美国人也不要。所以必须把中国自己的内需培养出来，不要指望外需了。中国有14亿人，美国不到4亿人，内需市场怎么会小过美国？与其进口美国的债，中国自己为什么不能发债？

所以一定要对债务有正确的认识。债不是坏事，没有对应资产的债才是坏债。只要资产上升，债一点问题没有。

大家不敢花钱，有一个最简单通俗的理解——我要有钱才敢花钱，而且要对未来能赚到钱有足够的信心才敢花钱。

钱从哪来？从债务端来。钱到哪去？消费就是资产端。债务端没扩，钱一定就少；债务端扩张，钱一定就多。这是会计学的基本原理。所有的钱都是通过负债借出来的，都是债务创造的，是银行通过信贷的方式创造出来的。

钱去两个地方：一个是固定资产，所以投资和消费在资产负债表里是没差别的；另一个是流动资产，花不完的钱剩下的就归到储蓄里。

政府发钱，钱从税收来，税收是利润表上政府赚的利润。本来政府要给公务员发工资，现在改成给老百姓发钱去补贴消费——这是同一笔钱，总需求没变。印钞票发补贴只是幻觉。只有扩大资产负债表才有用。

钱的总数多了，一定是债务端多了，所以政府必须负债借钱发给老百姓。进一步讲，如果政府借了债，债务端扩张了，这钱借出来去买股票，那资产不就有了吗？股票就是存量资产，是已经建成的企业工厂等资产的未来估值。

然后把股票分给老百姓，股票市场上涨，财富就扩张，就跟分房子是一样的。美国为什么AI投资这么猛？股票上涨都是用别人的钱、借来的钱。政府不是白花钱，每出去一份钱、每多创造一份钱，都有税收按比例回收，体现在财政部的利润表上。

花完钱以后通过税收又回来了，又有了现金流，这个现金流又可以估值以后再发新的债。社会的总钱数增加，和把政府的钱省下来发给老百姓去买东西，是完全两回事。政府削减开支一样是减少需求。

需求是老百姓的开支、私人的开支、企业的开支加上政府的开支的总和。

要扩大总内需，就不要去管一棵树，而是要管整个气候。当大家提到把房地产市场再做起来的时候，很多人的第一反应可能有点警觉——会不会又出现之前的炒房风潮？

求是网文章也提到"稳地产不是刺激炒房，而是修复居民的财富底盘"。房地产"止跌回稳"是中国经济恢复内生增长的关键。

房地产的关键不是房价高好还是低好，而是必须有交易、有流动性，有人买有人卖，银行才会接受它做抵押品，才能把钱创造出来。所以流动性是最重要的。

资本品和商品不一样——普通商品越便宜越抢，今天哪打折了蜂拥而去；资本品不是这样，股票下跌的时候大家全跑，房价下跌也是大家全跑。所以必须让房价恢复上涨，这是必然的。

老百姓买房不就是指望它上涨吗？对于炒房该打击的要打击，但不能因此牺牲房地产的流动性。让房地产有流动性没有别的办法，只有止跌回稳。所谓回稳就是要房价上升。

稳是要同时做保障房，因为保障房是稳的，就这个价格，而且是用低于市场的价格给老百姓提供的。如果商品房贵了、大家买不起，这时候保障房就增加。增加保障房加上商品房的整个价格就是稳的。

因为不管商品房价涨得多高，都可以通过增加保障房的数量把房价均衡下来。"止跌回稳"不是所有的房都跌。政府也不要以为保障房就是没钱的玩意儿、都是福利。保障房实际上是政府控制房价的一个工具。

今后房价只要上涨，就卖保障房、再转一部分给商品房，再上涨再转，这样就有工具了。股票市场也是这样——1997年香港政府在市场上抄底，把股票全抄了，后来香港股票上涨以后慢慢卖出。政府起的是平抑物价的作用。

所以保障房要跟政府的资产部一起设计，不能一提保障房就想着免费给老百姓提供。如果这样设计，中央政府就可以借一大笔钱给地方政府，让它把市场上过剩的房子回购，一回购市场上房子少了，房价就上去了。

房价上去也没关系，因为有大量保障房供应住宅需求，政府也没亏。收储的房子市场一直在涨，但不卖，用它来招商引资——所有企业到这个城市来投资，政府免费提供职工宿舍，这样企业就有了吸引力，就会带动投资和税收。

现在赵燕菁设计的保障房是永远不可能卖的，不能交易。新加坡的组屋就是这样设计——永生永世不能进入商品房市场，拿了以后也只能卖给有组屋资格的人。但这也有一个缺点，就是政府要积压大量的钱，因为保障房是不赚钱的，没钱的时候政府扛不住。

地方债已经高企，地方政府都面临缺钱或紧缩的危机，让它收房，钱从哪来？答案是要扩大资产负债表，政府一定要举债。地方政府举不了就中央政府举，没举债钱根本出不来。

日本当年修了很多没用的基础设施，现在全是负资产——铁路没用、机场没用，为了创造GDP而创造GDP，没有形成有效资产。日本债务一直压不下去，就是因为对应着大量没用的资产，无法重估。

所以政府既要大规模借债，又要投到有用的地方。什么是有用的地方？不要再建增量了，要去回购已经建好的商品房。有些城市现在是把老百姓的房子砍一半价钱回购，但这样做老百姓不愿意卖，而且会压低房价。

要高价收购，给市场一个价格信号，让流动性出来、库存被消化，房地产价格重新恢复上涨预期。不是没钱，而是要把专项债用到正确的地方。只要投得正确，就能像香港政府救市一样打破下跌螺旋。

美国政府在次贷危机中亲自下场，向资本市场注入流动性，香港政府当年在股市上买成大股东，后来慢慢退出，美国财政部和香港的土地基金最后都大赚一笔，纳税人也没吃亏。所以不要一提钱进股市就心里发慌、觉得是虚拟经济、是泡沫。

钱要进到债务端，然后把存量资产盘活。债不是靠还出来的，而是靠资产被重新评估以后大过以前借的债。要把资产重新估值变成有流动性的，唯一的办法就是权益市场。

泡沫大的那个创造出来的实际资产反而更多——投资200块钱做了件事情形成了资产，泡沫小的只能形成200块钱的资产；泡沫大的即使最后只形成900块钱资产，也比200块钱多。泡沫越大，实际能创造的资产就越多，但代价是容易出现破裂、风险大。

泡沫破裂不是坏事。破裂损失的是虚拟财富，但形成的是真实财富。真实财富可以通过资产重组转移到另一个人手里，并不会消失。全世界经济危机最多的就是美国，二战之前美国十年就经济危机一次，每次危机都留下大量资产。

美国AI股价这么高、现在都不赚钱，最后结果跟互联网泡沫一样一定会破，马斯克的估值也一定会破，毫无疑问。但这么多钱砸下去，就真创造出巨量的资产。不要怕泡沫破裂，就怕没泡沫。

破灭的是虚拟的钱、未来的估值，但东西留下来了。中国房地产高潮的时候，正是高科技最火的时候，那时候有钱什么都敢投。

至于泡沫破裂的代价，是全社会承担。所谓泡沫破裂，就是估值没达到预期，借钱让你赚1000块钱、结果你只赚了900块钱，差了100块就违约了。银行一减记流动性就没了，就把别人的债也收回来，产生连锁反应。

这时候宏观政策就要帮助化解。美国曾经对南美国家欠美国银行的坏账进行减记——不算多少坏账了，然后南美经济恢复，这笔资产又回来了。中国也是一样，地方政府的债展期一半，只要继续交利息，就是一个好资产。

很多人把房地产定义为支柱产业，是按它解决多少就业、占GDP百分之几来算的，实际上这是把房地产理解为建筑业，是在资产端。

今后房地产恢复，不会再盖那么多房子，不会再消耗那么多水泥钢筋，没必要了。但房地产在债务端的作用更大，那才是它真正的支柱地位。房子建好了以后才能拿去抵押。现在要恢复的是房地产作为权益、作为抵押品的功能，要让房地产的权益保持增值。

增量交易——新房、二手房的这部分，会给所有不交易的部分定价，而不交易的部分量才是大头。这就跟股票市场一样，中国股票市场一百多万亿，真正交易的只有三四万亿。

所以不要再增加新增交易、不要再新增供地，只要存量这部分升值，剩下的九十几万亿全都升值。保房价是为了保没有交易的那部分存量，这部分存量在权益底下随时可以作为抵押创造货币，这是房地产最主要的功能。

股票规模大了，房地产的比重就会相对下降。中国家庭主要资产大头集中在房地产，股票市场上升不是说房地产市场就得下降，而是房地产假设不变，股票比重上升，整体比重结构发生变化。

还可以再配置黄金、企业债券等其他资产，这样就不会完全依赖房地产。中国的债务规模与美国相比还差得远，就算房地产市场恢复上涨、股票市场涨到八千点九千点，也都不足以和中国的资产端相匹配。

要发展新质生产力、发展高科技，首先要把与新质生产力和高科技对应的权益市场估值做上去，估值能像马斯克的公司那样大了，就有钱了，高科技就能发展起来。

政府就是靠这个运转的——政府发展、基础设施、七通一平、招商引资，所有的钱都是从这里来的。就像人家说吃饭吃出了很多病，但你不能不吃，所以要讲清楚它的原理。

会计学原本偏经济管理，主要分析家庭和企业的资产负债情况，是微观的，从来没有用到宏观上。后来经济学也开始用资产负债表的观念，像辜朝明等经济学家也引入资产负债方法。

赵燕菁把它用到宏观上面，发现很好用——马上就可以理解政府的资产负债表是怎么建立的，中国的政府资产负债和外国的政府资产负债有什么关系。

现实世界就像一座不老的山峰，大家都朝山顶往上爬，每一个角度都有它的路径。不是说自己的路径就是唯一的，哪个工具好用就用哪个，哪个坡好爬就从哪个坡爬。

判断对错的方法，是看这些观点能不能在现实中奏效。经济学更像是医学——病人躺在那里，生了病，想办法救活。今天这个药有一点效果，明天有一个更好的药，又有新的效果，都是在试验探索解决的过程中。

土地财政也是一样，不要一开始就判定它是不好的，不符合理论和模型就否定它。它有效果，但有副作用。所以医学和经济学其实很像，大家一起用各种方法、各种药方，哪个好用就用哪个，这样对中国经济更有好处。

更值得关注的是，8月份数据显示，仅上海新房价格同比上涨约3%，北京、广州、深圳均同比下跌。以前那种"只要城市级别够高、房子长期不会出问题"的判断方式，正变得越来越不可靠。供给端的变化也在加速。

8月28日公布的销售制度改革进一步明确，预售项目单体建筑应完成主体结构封顶，购房资金全部进入监管账户，新出让土地项目优先采用现房销售。开发企业过去依靠购房款快速补充建设资金的方式将受到更明显的限制。

按照这个节奏，部分核心城市新房供应比较紧张的阶段，有可能集中出现在2027年到2029年前后。但一个城市如果长期没有足够的住房需求，即使新房供应减少，也很难只靠供给变化推动价格持续走高。

购房者的标准发生了变化——过去愿意为规划买单，现在更看重学校、商场、医院、交通和小区管理这些能看得见的真实条件。

因此到2027年前后，中国楼市很可能呈现明显的重新分化：人口持续流入、产业稳定、供应减少的核心区域，价格可能提前企稳，条件好的房子甚至有机会接近以前的高位；而人口持续流出的城市和区域，房价即使跌了不少，也未必能涨回来。

同一个城市内部，核心城区与远郊之间差距也可能进一步拉开。

对普通家庭而言，真正需要提前准备的，是接受楼市已经进入明显分化的阶段——房子还能买，但必须买在自己承受能力以内，现金流要算清楚，月供不要安排得太紧，更要把城市人口、产业基础、就业机会和居民购买力看得比过去更仔细。

2027年或许是一个重要的时间节点，但它绝不会是所有房子的统一答案。