为什么中美家庭的资产结构差距如此之大？当中国家庭60%的资产还压在钢筋水泥里，一场资金从楼市向权益资产迁徙的进程或许才刚刚拉开序幕。
最近有一篇文章在投资圈流传，题为《那些年卖掉房子去配置基金的人，他们还好吗》。文章复盘了过去几年一些卖掉房子重仓基金的人所经历的变化。
事实上，身边有不少类似情况的人，他们在2021至2022年高价卖房之后，大多数最终又投入到了打新购房的浪潮中，真正配置到权益类资产的比例相当有限。

这其中存在一个很大的困惑：中国人有60%的家庭资产负债表都在钢筋水泥里，而房产从租售比来看，能够提供的回报显而易见并不高。
这时候对于很多人来说，或许都曾经怀疑过这个比例是否科学，但为什么大多数人依然不敢把房子卖掉，重仓去买基金产品，特别是权益类的基金呢？如果一个人想把自己的资产负债表重仓在多元资产上，什么样的组合配置才更适合普通人？
2015年那波牛市来得很快，很多人觉得如果踩到这波牛市就能财富自由，抱着这样的梦想入场。有些人动用了家庭存款，有些人家里存款还不够，就把房子抵押或卖掉。

然而2015年6月份市场突然崩掉，所有人都被打回原形。身边就有卖掉学区房投资的朋友，之后再也没能拿回来，因为学区房后面又涨了。
许志愿补充说，2014到2015年那波是杠杆牛市，先是分级基金，然后又是伞形信托大量的配资，很多产品线现在都已经没有了。那时候两融就有两万亿，场外配资也非常热。
相较而言，公募基金当时体量较小，主动型基金规模也不大，普通人对ETF的认知比较浅。当时印象很深的是每天基金涨幅都很惊艳，每天多巴胺的分泌都是在晚上打开基金APP以后。

当时还有人考虑辞职，说这一波好了就不上班了，也是公募基金经理的离职潮。回顾2015年的行情特点，13年到15年，创业板从800点涨到了4100点，加上超小、超差、超概念的现象比较严重，造就了一个巨大的杠杆牛。
当时很多人加了杠杆，资产膨胀得也很快，但市场跌得特别快，一次强平就把很多杠杆牛起来的投资者拍到了地板上。而那个时候卖房炒股的人受伤非常大，因为2016年以后货币化棚改开启，全国房地产大牛市随之而来。
但现在不一样了，原来看到的固收产品开始进化，城市化的进程放缓，所有新兴市场国家的超级房地产大牛市都是一波走完就开始走周期。可是老百姓在资产配置上面的理念和知识却没有准备好，这是他自己感受到很明显的一个地方。

这实际上是一种挤出效应。中国经济过去将近30年的高增长，带来了房地产、传统产业、外贸加工制造等成为全球增长最快的红利。
十几年前如果说十个点的年收益太低，现在看来那个时代已经过去了。
这几年之所以有那么大的认知转变，一是上一轮的股债熔断留下的伤痕还在，二是过去三年A股市场表现不好，三是中国房地产动能突然降下来，销量和房价都在回撤，上海周边很多地区甚至回到了2019年的价格。改变观念需要一代人。

还有一个更大的背景是低利率。老百姓以前最喜欢的投资方式，第一是存银行，能给三五个点，后来有了理财，但如今三五个点都不得了了，理财大多是两个多点。
第二个是国债，也就一点几的收益率。所以想获得更高的收益其实非常困难。
以前有人说买500万余额宝就可以躺平，那时年化还有三到四个点，一年也不少钱，但现在只有一点几了，未来会不会破一都不知道。所以有些东西是被逼出来的。

中国的经济从高速增长到中高速、再到中速增长，一定是一个趋势。而科技创新是十年磨一剑，出来就快、不出来就慢，新兴的经济增长速度就没那么快。
而且新兴产业不像过去传统行业，普通投资者未必能够参与到科技创新中来。所以在哪边能够把自己的财富积累、传承、增长起来，其实是一个社会性的大问题。
2022年在某种角度上与2014、2015年有相近之处，都是资产在高位波动。房地产是全国先跌，上海晚跌，2021年上海还在高位，学区房、豪宅还在猛涨。

2022年，上海封城之后市场的房子还是很紧俏，他有一套房子6月份挂牌一天就卖掉了。当时的解释是，大家关在家里活明白了，想住得好一点，所以很多人想着改善住房。
但那就是最后的流动性高峰了，接下来就开始下跌。老破小最差跌到35%到40%。
中介的逻辑就是把最坚决的卖房者和最坚决的买房者撮合起来。中介一定会问卖房者卖了房子干什么，如果有明确的目的，就有可能往下调价；

如果是挂着玩的，或者非要挂到自己舒服的价格才卖，没有明确目的，中介也不会非常努力地撮合。
买房时如果有一个更好的标的，明显现在手里这个资产不会再增值甚至可能往下走，就好比拿了两只股票、两只基金一样，就会有"没事的，浪一点，赶紧进到新的那个"的心态。反过来，房子如果卖不掉，大不了在手里还有居住价值，还能出租带来现金流。
但国内的房子租售比不高，如果租售比高，房价再跌也无所谓，就拿现金流。这是很多国内投资者的困惑：拿在手里觉得性价比不高，但卖掉又不知道能换什么更好的资产。

对普通老百姓来说，靠自己辛苦挣来的钱攒到几百万、上千万很不容易，都希望能好好打理这笔钱，因为打理好了还意味着退休生活有保障。对于家庭资产负债表的迁移，天南做了一个生动的比喻。
但对科技新贵来说，资产可能95%都在公司股票和期权上。这两年AI云计算起来了，公司又开始猛烈赚钱，股价都破新高了，每天办公室都喜气洋洋。
过去20年整个中国家庭的资产负债表是住在房子里的，所以比较踏实于这种状态。但现在如果房子的租售比一般、不会涨了，要迁移出去，是有一个适应过程的。

如果迁移到存款或类存款理财产品，大多数人是可以接受的；但如果迁移到基金或ETF，很多家庭在理念上转换就需要一个周期。国家也希望房地产尽快企稳，但人口因素显示增量在逐步减少。
房子是很多年沉淀的东西，20年、30年、50年都可能还存在，所以存量越来越多。城镇化速度最快的时间已经过去了。
一线中产住房肯定没大问题，但能不能成为增值保值的资产就要打问号。持有成本包括物业费、装修、维护，房租收比很低，基本上和成本相抵，想在房租上挣钱非常困难。

至于房价，过去20年的确挣了钱，但未来房价的基本面情况，至少不像过去20年那么乐观。像在美国，401K计划是1970年才开始完善起来的，IRA第三支柱包括罗斯型的和普通型的，也是1990年以后才慢慢健全起来的。
美国人之所以不存钱、账户比脸还干净但也不害怕，是因为退休那一天开始账户就可以反向养他。而且他们的资产配置方案并不复杂，比如永久组合、股债比例，都是相对简单的组合，但实际达到的效果却非常好。
许志愿认为，配置方案不复杂——大的养老金就是六四配置：60股票40债券，或30债券10%商品。但难在两点：第一是这种思想的解放；第二是中间出现波动比如大跌的时候，到底调不调仓。

所谓配置，大方向大家都很清楚，为什么很多人难接受，难在控制自己的情绪。全球投资的报告显示，投资者行为带来的损益都是造成亏损的重大原因。
制度约束人性。他们做了两个用一天一步搭建的样板房，做出来之后全部公开，也是为了投顾为目标。
他们做了一条指数，通过ETF来实现，标的也都使用ETF，包括两套：一套是大类，涵盖股票、债券、海外、黄金、港股等；另一类是给想买股票型ETF的投资者，用股票型ETF行业主题做了另外一个方案。

他强调，工具没有好坏，工具只有用得好还是用得不好，ETF就是个工具，满足自己的条件挣了钱它就是好的。关于大类ETF的搭配比例，许志愿介绍，参考全球比较典型的偏低波动方案，大概30%的权益，70%的其他。
股票有A股、海外市场和港股市场；债主要配国内债券ETF；商品配了黄金，权重5到15%，大多数情况下10%左右，15%是上限。这样打造出来的产品，避免了单一资产像做电梯一样上去了没下来又回去了、加杠杆的人损失更惨重的情况。
股票和债券本身是对冲的，黄金也可以对冲，海外和A股有时候本身也是对冲的，这四个东西组合下来得到了比较好的效果。根据美联储2026年一季度的数据，美国家庭总资产约204.5万亿美元，其中自住房产为48.7万亿美元。

按此计算，房产占总资产的比例约为23.8%。一个更宏观的图景正在展开。
银行认房子，不认芯片，这句话解释了过去二十年中国人财富增长的大半逻辑。但如今这套模式已经难以为继：房产在中国家庭资产里的占比，从2021年的67%降到了2026年一季度的52%，四年时间掉了十五个百分点。
据第三方机构测算，未来十年每年约有6万亿元资金从楼市流出。2026年居民定期存款迎来集中到期，规模在50万亿到75万亿之间，约90%续存，剩下的10%到20%开启了一场平替采购。

从房本到股权，这是中国家庭财富模式一次安静的转向。它不像买房那样有确定感，也不像买房那样人人能上手，它要的是判断力。
给财富定价的方式变了，过去看的是地段，现在看的是产业链上的位置。