1757年乾隆下诏
关闭浙苏闽沿海关口
只保留广东粤海关一地口岸
这是历史上著名的
“一口通商”政策
广州成为唯一对外通商口岸
规定所有进出口物品必须由十三行行商办理
这一特权通商
实则垄断了中国的外贸市场
钱财如海啸般往广州袭来
十三行内外云集英法等数十个国家商人
一包包绫罗绸缎、茶叶、陶瓷堆积如山
往来税银突破180万
一度掌握着大清帝国的财政
19世纪的十三行
巨额交易量
让广东十三行成为最富裕的帝国商团
同时也为广州顶豪诞生埋下伏笔
01
世界首富
拉开广州顶豪序幕
十三行先后出现过多个世界首富
但要数最有钱的
非怡和行的伍秉鉴莫属
1834年，52岁的伍秉鉴
被西方媒体称为“天下第一富翁”
成为千年来全球最富有50人之一
资产约有2600万银元
换算成现在的人民币
相当于50亿
伍秉鉴的野心没有局限在十三行
他一边将产业扩大到国外
投资铁路、证券和保险业务
成为英国东印度公司最大的债权人
彼时美国首富阿斯特
就是靠着与其贸易来往发家的
一边在国内购买
大量的田产、房产和店铺等固定资产
并在珠江以南兴建
超级私家园林式豪宅--伍家花园
在《红楼梦》中
贾府的“大观园”成为中国文学史中
对顶级私人豪宅的想象巅峰
而伍家花园无论在规模还是耗费金钱上
都能让大观园望尘莫及
相关资料显示
伍家花园占地百亩，分为几个组团
包括有粤雅堂、听涛楼、宝纶楼等
园塘之大能竞赛龙舟
高台是当时广州最佳的观江台
各个组团一年四季均有不同题材
大量采用镀金和雕刻
极为奢侈
伍家花园自1803年起建
到1835年伍氏宗祠落地时
已经横跨了32年
但扩建的脚步始终没有停止
核心景区之一的万松园
便是在宗祠之后建成的
1817年，英国使团副使Henry Ellis
访问这座宅邸后写道：
“别墅尽管还没有全部完成，
价值已达200万元（约合人民币2.88亿）
其规模与其财富相匹配。”
伍家花园油画，绘于19世纪，藏于广州博物馆
在另一位美国牧师Howard Malcom笔下
则记载了伍家花园来自全世界的装饰品
荷式、英式和中式枝形吊灯
意大利油画、中国挂轴、法国钟
日内瓦箱子、不列颠碟子等装饰着同一个房间
并点缀着来自世界各地的自然珍品
伍家花园清晖池馆
由于清政府不喜欢直接面对洋商
于是把一部分外交职责交给十三行
行商的私家大宅
类似现在的富豪顶级会所
承担着招待会客的功能
他们经常宴请洋商
毫无顾忌地挥霍金钱
在外人面前展示天朝上国的富庶
同时促进彼此间的感情
来自英国的格雷夫人
曾多次被邀请前往伍家花园做客
从她的记录中也能窥见伍家花园的奢侈
宅邸内圈养有鹿、孔雀和鹅
并且至少有100来个家仆
宴会单是汤色就超过30种
喝的酒包括白兰地、香槟、威士忌等
伍家花园牛津出版社封面
不过成也萧何，败也萧何
为了保持外贸垄断的稳定持续
精明的十三行商人
经常向朝廷输送利益
朝廷和官员也会肆无忌惮对其进行勒索
以至于十三行破产频发
有行商曾言
“宁为一只狗，不做行商首”
致命一击是鸦片战争
洋人不满清廷长期闭关锁国
多次协商不成
最后用炮火逼清廷签下《南京条约》
打开五口通商，并且赔偿两千一百万银元
随着垄断结束，清朝没落
十三行迅速衰败，伍家也不例外
一场大火更是让伍家花园的
穷极奢欲彻底成为历史
如今，海幢寺附近除了古地名
已经找不到任何关于大院的痕迹
不过，同样临近海幢寺
潘家花园却保存下来部分遗址
被老广亲切称为“大黄宫”
潘家花园遗址
潘家花园是十三行另一位世界首富
潘振承打造的顶级西洋豪宅
史载占地足有300亩
相当于25个标准足球场那么大
二十多个亭台楼阁错落分布
清代外销画，扩建后的潘家花园园林
风格与审美主打中西交融
既有罗马柱雕花门廊，哥特式尖顶等西方元素
也有趟栊门、满洲窗等岭南经典
这座潘氏大院
后来还作为“军阀别墅”
成为广州市长李福林故居
潘家花园遗址，图源小红书达Hugo
“伍潘传奇”渐成往事
但广州顶豪的篇章
由此才刚开始
02
有钱住西关
有权住东山
清末民初
广州工商业的主要阵地仍在西关
这里成了广州富人的聚居之地
大量中西合璧的别墅拔地而起
也就是名闻遐迩的“西关大屋”
西关大屋的建筑
从外到内均有着相当的讲究与说道
基本为名门望族、官僚巨贾所建
总体呈纵长方形，坐北朝南
三开间，两冷巷，挑高至少5米
大多在500平左右
低于400平根本装不下
但也有更加奢华的
五开间、七开间布局
不拘泥数字的限制
这种通常占地1000平以上
从风格来看
西关大屋同样走中西合璧的路线
既有西式的华丽
也有岭南的经典和婉约
根据主人的喜好和审美
各有侧重
与西关大屋相对应的
是东山的别墅洋楼
东山洋楼起步比西关晚一些
当西关一派繁荣时
东山还是乱草丛生的荒凉地
20世纪初的东山
1911年辛亥革命成功
世界处于一战前夕
许多广东籍华侨纷纷回国避乱
当时城内和西关已经饱和
华侨只能将目光转向东山
在此投资兴建洋楼
东山摇身一变为
广州第二大高档住宅区
20世纪20年代
广州成为民主革命的策源地
中共中央机关迁到东山春园
这座侨园共有三栋楼
兼顾办公和居住功能
陈独秀、李大钊、毛泽东等
曾住在春园24号二楼
图源：广州越秀发布
当时东山已经聚集了
一些有头有脸的人物
比如可园住着廖仲恺及夫人何香凝
简园住着时任大元帅大本营建设部长谭延闿
图源：广州越秀发布
1930年
掌控广东政权的“南天王”陈济棠
也在东山建起了自己的公馆
陈济棠公馆是一座园林式的别墅建筑
主体建筑分主楼、后楼、东楼和西楼
雄伟圆柱，看起来洋气十足
但建的时候却严格按照国内堪舆学
“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”
使自己官运亨通
陈济棠不仅自己入住
还在东山开路，将土地分段出售
吸引广东几乎所有军政要员前来兴建邸宅
包括孙中山秘书林直勉、一代名将蒋光鼐等
数十个公馆连成一片别墅群
命名为梅花村
村里几乎每户高官都配有警卫人员
警察局在此设有派出所
派驻20名警察，治安非常好
东山因此正式完成由富到贵的蜕变
别墅区、顶级圈层、权力的后院
“有钱住西关，有权住东山”
这句俗语不胫而走
后来，东山的影响力
进一步蔓延到其他领域
除了军政
还有工商界、文化界、粤剧界等
多位名人大师入住过东山
当顶层的目光都聚焦在西关和东山
另一边，在偏僻的番禺市桥
一座“皇宫”拔地而起
群园建于1941年，坐北朝南
占地的面积约2136㎡
中西合璧仿制宫殿而建
红墙绿瓦的建筑，大红色圆柱
精巧的岭南园林、石雕门窗
比市政府大楼还要壮观宏伟
说是民国最豪豪宅也不为过
彼时广州正被日本占领
能兴建如此奢华的私人豪宅
主人不仅有钱，还得有势
他就是汪伪政府“陆军第四路军司令”李辅群
李辅群被捕旧照
由于其汉奸的敏感身份
以及非法掳掠钱财的行为
所以群园一直没有被广泛宣传
现在也没有开放
逐渐淡出公众视野
以至于大家说起民国的顶豪
第一反应还是西关和东山
那些留存下来的洋楼别墅
至今还站在价格体系的顶端
03
改革开放后
顶豪商品化，诞生亿元成交
民国之后，由于战争和历史原因
广州顶豪在很长的一段时间内
都没有新身影出现
直到改革开放之后
二沙岛和南湖迅速崛起
1984年10月
广州市政府宣布对二沙岛
进行大规模开发升级
全岛规划田园式的综合旅游区
分别为公园娱乐区、别墅住宅区和体育娱乐区
二沙岛体育馆跳水台
广州已经许多年没有修建过高端住宅
在设计、技术、销售等环节上
已经大大落后于国际
于是开发商选择引入外资共同开发
二沙岛诸多楼盘中
只有两个是内地独资
其余均与香港开发商合资开发
1993年，二沙岛第一个项目云影花园开盘
在全国样板间
还是简单抹灰+白瓷片的情况下
二沙岛开发商通过合作方
将精装创意样板间引入广州，引起轰动
品质过硬，理念前卫
再加上二沙岛的绝对核心位置
拥有城市最醇熟优质配套
独一份的四面环江自然生态优势
别墅房价最高去到了2.4万/平
当时广州的均价在5000元左右
二沙岛第一次出现过亿成交
是在2011年10月
最后一套一手别墅
宏城花园宏达径28号毛坯售出
总价高达1.8亿元
面积约1339㎡
单价为13.4万/㎡
近年来随着生态保护意识增强
二沙岛已经全面禁止私家住宅开发
这使得岛上现有的奢华别墅变得更加珍贵
每次出售都以亿为单位
业主们根本舍不得拿出来卖
别墅区常年处于无均价、无公开挂牌的状态
甚至连在租的房子都没有
这意味着，即便你有钱
也不一定能住进这里
再加上
业主的身份保密工作做得很好
外界几乎无所得知
因此二沙岛又被称为
广州最神秘的富豪区
南湖富人区作为后来者
势头一度比二沙岛更猛
早在2009年
南湖便诞生广州第一套亿元顶豪
颐和高尔夫庄园
颐和高尔夫庄园
一套2000多㎡的楼王别墅
以1.68亿售出
创下广州豪宅最高成交价记录
同时也是第一笔破亿元的成交
业主信息没有透露太多
只知道是广东一名私营企业主
开发商也非常豪气
除了带现代中式装修之外
还随楼附送
价值800万的劳斯莱斯名车
和价值500万的私人直升飞机
那个时候，珠江新城的均价才2万出头
颐和高尔夫庄园直升机
除了颐和高尔夫庄园，
颐和大院也是亿元常客
2015年卖出一套1.1亿元别墅
面积2131㎡
内带13个卧室套房、500平空中花园
8个主宴会厅、13个会客功能空间
就连私人泳池都达到88㎡
传说中1.1亿的别墅“悦荣庄”
2016年，又有一名神秘买家
豪掷1.78亿买下颐和大院
整座别墅用奢华至极形容不为过
独栋7层楼高
光是泳池就有3个
宴客厅、红酒房、雪茄房等一应俱全
不过，南湖的风头很快就被盖过去
因为城市CBD向东转移
珠江新城成为“宇宙中心”
侨鑫汇悦台登场
位于广州北边的南湖告别C位
04
大平层取代别墅
成为顶豪新王
2013年1月31日
位于珠江新城的侨鑫汇悦台开盘
开盘短短一年时间
就网签了一套2.24亿元大平层
面积超过1500㎡
2016年
在世界十多国前元首及首脑
以及来自全国一百多家媒体的共同见证下
侨鑫汇悦台发布顶级版新作
16席643-1500㎡的IMAX江景大平层
最长江景宽度达到26米
每一套价格都超过1个亿，部分超过2亿
堪称顶豪中的顶豪
汇悦台IMAX江景大平层
当时广州每成交两套豪宅
其中一套就是汇悦台
可想而知有多受欢迎
曾经的地产大亨许家印
一出手就是两套
分别位于6号楼和3号楼
作为核心地段的核心资产
汇悦台的均价涨得很快
2014年14.8万/平
2017年16.5万
2018年18.2万
2020年便突破了29万
越涨越贵，越贵越涨
2022年，前广州恒大足球队球员郜林
以1.39亿转让自己位于汇悦台的顶豪
面积437㎡，4室2厅
2016年购入时，市价大概4000多万
即便挂牌后降价1600万
6年间也血赚了将近9000万
有传言称
拿下该豪宅的是林子祥&叶蒨文夫妇
后来经纪人澄清了并无此事
2024年10月
房地产还处于深度调整期
多地都在疯狂出清，挤泡沫、去水分
汇悦台却逆流而上，创下价格新高
一套高层住宅
成交单价37万/㎡
总价4.61亿元
一举刷新中国内地住宅售价新纪录
汇悦台的目标客群
普遍是资本“新贵”
从地产大佬到互联网高管、电商大咖等
顶豪业主身份的更迭，实则也是
广州板块轮动，产业转型的缩影
时过境迁，物是人非
唯有顶级豪宅资产
始终价值连城
越来越多富人意识到这一点
在珠城高度饱和的时候
将目光转向正在冉冉升起的板块
天河金融城，广州顶豪新王登基
2023年，广州鹏瑞1号开售
仅当年11月期间
便网签了5套大平层
套均总价达到1.16亿元
2024年T1栋楼王备案
均价高达34万/平
1套建面2160.9㎡顶复
备案价高达56万/平
总价超过12亿
同年
T1栋连续网签3套大平层
2套超750平的，套套超2亿
还有1套1500平带泳池的
总价高达5亿，取代汇悦台
创下全国住宅售价新纪录
广州鹏瑞1号也成为了
2024年全国2亿+新房网签套数冠军
持续贸易战让东西风云变幻
今年老鹰的单边关税政策
又将世界经济推向一个
充满不确定性的十字路口
对处于金字塔尖的富豪家族来说
虽然投资房产在短期内的收益率
可能不如股票或者债券
但从长期资产配置、风险分散
以及家族财富传承的角度出发
顶级豪宅始终是当下
绕不过去的一个资产类别
不过，当我们追古溯源
发现顶级豪宅远不只是
“财富保险箱”那么简单
它更像一面镜子
照见了时代的浪潮
也照见了人性的贪婪
金钱永不眠
只要时代的脚步不停歇
关于顶豪的故事便会一直更新
生生不息