唤醒沉睡的热土：岷东新区发展调查报告
一、前言
2011年9月，眉山市秉持“跨江东进、拥江发展”战略，在岷江东岸设立岷东新区，规划用10年时间再造一座承载30万人口的新城。这片坐拥岷江生态走廊与三苏文化遗迹的土地，曾以“城藏于丘、生态打底”的规划理念承载着城市扩张的期望。十余年后，新区虽在生态保护与基础建设上初见成效，但“人气不足、产业薄弱”的困境仍未根本改变。本报告从规划演进、发展现状切入，聚焦土地利用、配套建设与楼盘开发等核心维度，剖析发展瓶颈并提出振兴路径，为新区价值实现提供参考。
岷东新区鸟瞰|
二、岷东新区的前世今生：从蓝图构想到艰难起步
（一）规划奠基期（2011-2020年）：生态优先的新城构想
设立之初，新区邀请清华、复旦等高校完成全域规划，确立“低强度、组团式”开发模式——建设用地占比仅45%，按东、北、南、中四大组团布局，以绿地水系间隔，提出“500米入园、1000米见水”的生态目标。这一阶段，规划核心围绕“生态立城”，重点推进岷东大道、滨江大道等交通主干线建设，同步保护苏洵家族墓地等文化遗迹，为新区奠定“山水相融、景城一体”的基底。
岷东新区整体布局图 |
但此阶段规划存在明显短板：产业定位模糊，未形成明确的主导产业体系；公共服务配套规划滞后于城市框架搭建，教育、医疗资源布局分散；土地出让缺乏统筹，部分地块开发与产业规划脱节，为后续产城失衡埋下隐患。
（二）探索发展期（2021年至今）：产城融合的初步实践
2021年后，新区调整发展策略，以“产城融合、创新驱动”为主线，加速重大项目落地。产业端，依托七所院校形成在校师生超5万人的教育生态圈，同步推进眉山大数据产业园建设，培育数字产业与楼宇经济；商业端，金悦汇、中欧·云尚天街两大商圈先后运营，2024年前者营业额超4000万元，后者聚集200余家商户，形成网红夜市长廊等消费场景；土地市场方面，2025年8月相继拍出两宗大宗涉宅地块，其中237.65亩地块以7.94亿元成交，规划为容积率1.5以下的高品质小区，印证市场对新区生态价值的认可。
岷东新区成功拍出的两宗优质地块位置图 |
规划迭代上，2025年新区明确“成都都市圈南翼休闲旅游目的地、现代服务业高地”定位，提出2025年新增常住人口0.3万、住宅入住率达30%的目标，并规划建设东湖公园、白鹤林公园等4个新公园，强化生态优势转化。
三、现实困境：制约振兴的五大核心瓶颈
（一）规划衔接不畅，产城步调失衡
早期规划侧重生态形态塑造，与产业发展规划缺乏协同，导致“城先建、产滞后”的被动局面。新区虽形成教育集群，但研发设计、信息技术等关联产业培育不足，高校资源未有效转化为产业动能；各组团功能定位模糊，商业、产业、居住空间布局分散，难以形成聚合效应。此外，规划调整缺乏延续性，部分阶段性目标因政策变动难以落地，影响开发预期。
（二）产业支撑薄弱，经济活力不足
中欧·云尚天街商业|图源：眉山发布
主导产业“空心化”问题突出，现有产业以生活性服务业为主，金悦汇、中欧·云尚天街等载体聚焦餐饮、零售等基础业态，高附加值的现代服务业占比低；生产性服务业起步晚，大数据产业园等平台尚未形成产业集群，2025年招商引入的70亿元项目仍处于落地初期。产业能级不足直接导致就业岗位供给有限，难以支撑30万人口的承载目标，2025年新增常住人口0.3万的计划凸显人口导入压力。
（三）土地利用低效，开发质量不高
土地管理存在“重出让、轻培育”现象，部分地块开发强度与产业定位不匹配，导致土地价值未能充分释放。早期出让的部分住宅用地因配套不足，入住率长期偏低；而产业用地因政策支持不够，招商难度大，出现闲置情况。虽2025年土拍市场回暖，但若缺乏后续产业导入，仍可能陷入“卖地——建房——空置”的循环。
（四）配套短板明显，人口吸引力弱
市域铁路S5线岷东新区站效果图 |
交通方面，虽对外可10分钟接入高速、轻轨，但内部路网连通性不足，与眉山老城区的通勤便利性有待提升；公共服务上，优质医疗资源匮乏，教育资源集中在高校领域，基础教育配套缺口较大。配套不足直接影响居住体验，导致“买房容易，住难”，甚至出现“生活配套不齐全，不方便住”的负面评价，制约人口留存与导入。
（五）楼盘去化困难，价值兑现滞后
新区楼盘以生态宜居为卖点，但受配套不足与产业薄弱影响，去化压力较大。已建成住宅项目入住率普遍低于30%的目标值，部分项目因销售低迷放缓开发进度。虽2025年推出的低密高品质楼盘受市场关注，但缺乏人口与产业支撑，房价长期处于低位，价值兑现缓慢。
岷东新区住宅楼盘建筑群|
四、振兴路径：从要素集聚到价值实现的突破策略（建议）
（一）优化规划体系，强化战略落地
1. 构建层级规划体系：以2025年规划为核心，完善总体规划与片区功能规划的衔接，明确各组团主导功能——中部聚焦教育科创，南部发展文旅休闲，北部布局现代服务，东部培育现代农业，避免功能重叠。
岷东新区空间结构规划 |
2. 保持规划延续性：建立规划实施评估机制，对生态保护、产业布局等核心内容实行刚性约束，确需调整的需经过公众听证与专家论证，稳定市场预期。
3. 推进产城空间融合：在地块出让时明确产业配套要求，实行“居住用地+产业用地”捆绑出让模式，确保住宅开发与就业岗位供给同步推进，实现“以产促城、以城兴产”。
（二）做强主导产业，夯实经济基础
1. 打造三大产业引擎：依托川大眉山校区建设，发展“产学研”融合产业，搭建“成都研发——眉山转化”平台，培育信息技术、研发设计等科创产业；深挖三苏文化与生态资源，整合东坡文创园、蟆颐仙观等景点，打造周末游、研学游产品，做强文旅产业；以中欧·云尚天街等载体为核心，发展总部经济与数字经济，激活楼宇经济活力。
已建成投用的四川大学眉山校区 | 图源：眉山发布
2. 强化招商与培育：针对主导产业出台专项扶持政策，重点引进科创型企业、文旅运营商与现代服务机构；对已落地的大数据产业园等项目，提供税收优惠与人才支持，加速形成产业集群。
3. 促进产业跨域联动：主动融入成都都市圈，承接成都产业外溢，参与“天府新区——眉山”产业协作，实现资源共享与优势互补。
（三）提升土地效益，优化开发模式
1. 调整用地结构：减少纯住宅用地供应，增加产业用地与混合用地比例，鼓励商业、办公、居住功能混合开发，提高土地复合利用率。
2. 加强土地监管：建立土地出让后跟踪评估机制，对闲置超过1年的产业用地征收闲置费，超过2年的依法收回；对住宅用地实行“限房价、限入住率、竞配套”模式，确保入住率达标。
3. 激活存量土地：对低效利用的土地，通过置换、回购等方式重新规划，用于建设产业园区或公共配套；对闲置商业用房进行改造，培育创客空间、直播基地等新型业态。
（四）完善配套建设，增强宜居属性
1. 畅通交通网络：加快内部路网建设，新增连接老城区的跨江通道，开通新区至成都、乐山的直达公交，优化“对外便捷、对内顺畅”的交通体系。
2. 补齐公共服务短板：引进优质医疗资源设立分院，扩建中小学与幼儿园，实现“15分钟教育医疗圈”；加快东湖公园、蟆颐堰公园等项目建设，完善健身步道、社区服务中心等配套，提升生活品质。
岷东新区绿地和开敞空间规划 |
3. 丰富消费场景：依托金悦汇、中欧·云尚天街，引入特色餐饮、亲子娱乐、文化体验等业态，延长消费链条；培育夜间经济，打造以光影秀、夜市为核心的网红打卡地，提升商业活力。
（五）促进楼盘去化，实现价值提升
1. 精准定位产品：结合生态优势与教育资源，重点开发面向高校教职工、成都外溢人群的低密住宅与康养公寓，避免同质化竞争。
2. 实行“配套先行”开发：要求楼盘开发时同步建设社区商业、幼儿园等配套，对提前完成配套建设的项目给予预售倾斜；政府牵头引入超市、药店等生活服务商，确保交房即能入住。
3. 强化价值引导：通过举办文旅节、科创论坛等活动，提升新区知名度；利用短视频平台宣传生态优势与发展潜力，吸引刚需与改善型购房者，推动房价合理回归与价值兑现。
岷东新项目域尚·璞隐效果图 |
（六）强化政策保障，凝聚发展合力
1. 加大资金支持：设立新区发展专项资金，用于产业扶持、配套建设与人才引进；争取省级专项债，重点支持交通、生态等公益性项目。
2. 优化人才政策：对入驻企业的高层次人才给予购房补贴、子女教育优先等福利；针对高校毕业生推出创业扶持计划，鼓励留区发展。
3. 创新管理机制：建立“管委会+平台公司”运营模式，由平台公司负责土地开发、项目招商与资产运营，提高市场化运作效率；引入第三方机构评估发展成效，确保政策落地见效。
五、结论
岷东新区的振兴并非简单的规模扩张，而是从“造城”到“兴城”的质变过程。其核心优势在于生态禀赋、区位条件与文化底蕴，而突破点在于将这些潜在优势转化为产业竞争力与人口吸引力。通过优化规划衔接、做强主导产业、提升土地效益、完善配套建设与促进价值兑现，新区有望破解“产城失衡、人气不足”的困境。
从长远看，随着川大眉山校区建成投用、文旅项目逐步落地与配套不断完善，岷东新区完全有条件实现“成都都市圈南翼休闲旅游目的地、现代服务业高地”的定位。唤醒这片沉睡的热土，既需要政策的持续赋能，更需要久久为功的耐心与定力，唯有如此，才能实现从要素集聚到价值实现的跨越，让“诗意山水新城”的蓝图变为现实。