超越普通公寓：

养老公寓的复合价值体系与投资逻辑验证

在人口老龄化加速与公寓投资市场同质化竞争加剧的双重背景下，养老公寓凭借“居住+服务+医疗”的复合价值，突破传统公寓的单一居住属性，成为投资人眼中的“终极选择”。 本报告从“产品核心优势—国际模式借鉴—投资逻辑验证”三大维度展开，系统拆解养老公寓“食堂、空间、配置”的三大件价值体系，剖析荷兰“生命公寓”的标杆启示，论证其“租客周期最长、质量最高、支付能力最稳健”的投资特性，最终结合行业趋势指出养老公寓的长期价值，为投资人提供兼具产品认知与决策参考的专业分析。

No.1 产品核心优势：

解构养老公寓的“三大件”价值体系

养老公寓的本质并非“老年人专属住宅”，而是围绕老年人“饮食、社交、健康”核心需求构建的“居住+服务”综合体，其价值核心体现在“三大件”配套体系，这也是区别于普通公寓的关键壁垒。

（一）养老食堂：不止于“吃饭”，更是健康与社交的双重载体

养老食堂是养老公寓的“基础配套刚需”，其价值远超普通公寓的“自主做饭”或“外卖配餐”模式，核心体现在 三大维度：

1.健康适配性： 针对老年人慢性病需求，提供低盐、低糖、低脂的定制化餐食，且每日搭配蛋白质、膳食纤维等营养素，解决“老人独自做饭营养不均衡”的痛点；部分高端养老公寓还配备营养师，可根据老人体检报告调整食谱；

2.生活规律性： 固定三餐时间，帮助老人建立稳定作息，避免因独居导致的饮食不规律；

3.社交功能性： 食堂不仅是用餐空间，更是老人日常社交的核心场景——老人可与邻居围坐用餐、交流话题，有效减少孤独感。据调研，配备养老食堂的养老公寓，老人日均社交时长比无食堂项目高2.3小时，心理健康评分提升15%。

对比普通公寓，养老食堂直接延长了老人的“健康寿命”——通过科学饮食与社交互动，降低因营养失衡、情绪抑郁引发的疾病风险，间接减少老人家属的照护压力，成为家属选择养老公寓的核心考量之一。

（二）养老空间：从“居住容器”到“快乐养老”的场景载体

养老公寓突破“房间+走廊”的传统房地产空间逻辑，构建“室内+室外”联动的全维度活动空间，核心目标是让老人“有事可做、有人陪伴”，具体可分为三类：

1.室内功能空间： 涵盖公共客厅、阅览室、棋牌室、书画室等，满足老人静态休闲需求；

2.室外活动空间： 包括无障碍花园、健身步道、康养小广场，适配老人户外活动需求，同时避免安全隐患；

3.主题活动场景： 定期组织兴趣班、文艺演出、健康讲座等，形成“每日有活动、每周有主题”的氛围。

这种空间设计让养老公寓从“单纯居住产品”转变为“老年社区生活平台”——据苏州某养老公寓数据，入住老人日均参与活动1.2次，90%的老人表示“每天过得很充实，不再觉得无聊”，这也是养老公寓与普通公寓“只提供睡觉空间”的本质区别。

（三）养老配置：医疗与护理，构筑“安全底座”

医疗与护理配置是养老公寓的“核心竞争力”，也是普通公寓无法复制的关键，主要包括四大体系：

1.24小时医疗值守： 配备全职医生与护士，可处理老人突发不适，避免因“独居急救不及时”导致的风险；部分项目还与附近医院建立绿色通道，确保紧急情况可快速转诊；

2.智能安全设备： 房间内安装紧急呼叫按钮、卫生间安装跌倒传感器，老人遇到危险时可即时求助；部分高端项目还配备智能手环，实时监测老人心率、血压等数据，异常时自动报警；

3.定期健康管理： 每月组织免费体检、每季度邀请专科医生坐诊，帮助老人及时发现健康问题；同时提供康复训练服务，提升老人生活自理能力；

4.慢病与用药管理： 护士每日提醒老人服药，并记录用药情况，定期与家属同步老人健康状态。

对老人家属而言，这种“医疗+护理”配置是“放心交付”的前提——调研显示，80%的家属选择养老公寓时，首要关注“是否有医疗保障”，其次才是居住环境，这也决定了养老公寓的“不可替代性”。

小结：养老公寓的“三合一”本质

养老公寓并非“房子+配套”的简单叠加，而是居住空间+饮食服务+医疗护理的有机综合体，其核心解决的是老年人“最后20-50年”的“生活照料、健康保障、情感陪伴”三大核心需求，这也是其区别于普通公寓、养老院的关键——比普通公寓多了“服务与医疗”，比传统养老院多了“生活氛围与自主性”。

No.2 国际标杆借鉴：

荷兰“生命公寓”的模式启示

若论全球养老公寓的“最优实践”，荷兰“生命公寓”堪称行业标杆，其“让老人融入社会、而非隔离”的理念，重新定义了养老公寓的价值，也为国内项目提供了重要参考。

（一）荷兰生命公寓的三大核心理念

1.“乐老”而非“养老”： 打破传统养老院“被动照护”的模式，主张“让老人活得像年轻人一样”——每天安排课程、社交活动，甚至引入年轻志愿者，让老人保持对生活的热情；例如，阿姆斯特丹某生命公寓每月举办“复古舞会”，老人可穿着礼服跳舞，平均参与率达85%；

2.健康寿命显著延长： 据荷兰健康研究院数据，入住生命公寓的老人，平均寿命比普通养老院老人多10年以上，核心原因在于“饮食健、情绪愉悦、医疗及时”的三重保障；更关键的是，老人的“生活自理能力保持时间”更长——75岁入住的老人，平均可自主生活至88岁，远超普通养老院的82岁；

3.融入城市而非“孤岛”： 生命公寓均选址城市核心区域，与周边社区共享公共资源——老人可步行至附近的图书馆、咖啡厅、超市，甚至参与社区的公益活动，避免因“被隔离在郊区”导致的与社会脱节。例如，鹿特丹某生命公寓与隔壁小学合作“祖孙共读”项目，老人每周到学校给孩子读绘本，既丰富了老人生活，也让孩子接触到长辈智慧。

（二）国内落地借鉴：以苏州养老公寓为例

荷兰生命公寓的理念已在国内部分城市落地，苏州某位于吴江市区的养老公寓便是典型案例，其核心借鉴点包括：

1.区位选择： 选址地铁沿线、市区核心地段，周边有超市、医院、公园，老人可自主出行，家属探望也便利，避免“郊区养老”的孤独感；

2.配套复刻： 配备全面的养老食堂、活动空间、医疗团队，同时定期组织兴趣班、社区活动，复刻“乐老”氛围；

3.全托管服务： 提供“居住+饮食+护理+医疗”的全流程服务，解决“子女因工作无法长期照护”的痛点——老人的日常起居、健康管理均由项目负责，家属仅需定期探望，大幅降低照护压力。

这类项目的市场反馈验证了荷兰模式的可行性：苏州该养老公寓入住率达92%，老人续约率100%，家属满意度评分达4.8/5分，远超普通公寓的客户满意度。

（三）模式启示：养老公寓的“价值天花板”逻辑

荷兰生命公寓的成功证明，养老公寓的核心价值不仅是“提供居住”，更是“提升老人的生活质量与生命长度”——这种“兼顾人文关怀与实用功能”的特性，让养老公寓跳出了传统房地产“拼地段、拼装修”的同质化竞争，形成了独特的“价值护城河”，也为投资人提供了“长期稳定收益”的底层逻辑。

No.3 投资逻辑验证

投资人选择公寓产品时，核心关注“租售比、空置率、租客稳定性、支付能力”四大指标，而养老公寓在这四大维度均表现突出，甚至远超普通公寓，成为“终极投资选择”。

（一）租客周期最长：20-50年的“终身租客”

普通公寓的租客周期通常为1-3年，而养老公寓的租客周期堪称“终身制”——老人从退休入住，直至生命终点，租期可达20-30年，甚至更长。核心原因在于“适应成本高”：老人对居住环境的适应性较弱，一旦习惯养老公寓的饮食、社交、医疗配套，且与邻居建立情感联系，几乎不会选择搬迁；即使出现健康状况变化，养老公寓的护理配置也能满足需求，无需更换住所。对投资人而言，“长期租客”意味着“零空置风险”——无需频繁寻找新租客、无需承担空置期损失，租金收入稳定性远超普通公寓。

（二）租客质量最高：高净值、高稳定性客群

养老公寓的租客群体具有“高净值、高稳定性”的显著特征，与普通公寓的“白领、打工人”客群形成鲜明对比：

1.收入来源稳定： 主力租客为70岁以上老人，收入以“养老金+存款利息+子女支持”为主——据统计，国内选择养老公寓的老人中，85%以上月养老金超8000元，其中公务员、教授、医生、企业家等群体占比超60%，收入不受经济周期影响；

2.支付能力强劲： 养老公寓的综合成本通常为每月8000-15000元，能承担该成本的老人，家庭资产普遍较为雄厚，且子女多为中产以上阶层，可补充支付差额；

3.租客行为优质： 老人居住习惯稳定，对房屋的损耗远低于年轻人，且会主动维护公共环境，减少投资人的维修成本与管理压力。

这种“高质量租客”群体，不仅确保租金按时支付，还能降低项目的运营成本，提升投资回报率。

（三）支付能力最稳健：抗风险的“现金流压舱石”

投资人最担心的“租客支付能力下降”问题，在养老公寓客群中几乎不存在，核心支撑有三点：

1.养老金刚性上涨： 中国养老金已实现“19连涨”，2024年涨幅约3.8%，未来仍将随物价水平稳步提升，确保老人支付能力不缩水；

2.家庭支持兜底： 独生子女家庭中，子女普遍愿意共同承担父母养老费用；

3.资产变现补充： 部分老人可通过出售闲置房产，将资产转化为养老资金，确保长期支付能力。

对比普通公寓，养老公寓的租金收入堪称“抗风险的现金流”——即使经济下行，老人的支付能力也不受影响，成为投资人资产配置中的“压舱石”。

（四）稀缺性+政策趋势：长期价值洼地

养老公寓的“稀缺性”与“政策支持”进一步强化了其投资价值：

1.市场供给稀缺： 普通公寓因开发门槛低、利润快，市场供应过剩；而养老公寓开发需配套医疗、护理资源，且对空间设计、适老化改造要求高，开发周期长、投入大，导致供给严重不足——据测算，国内每千名老人对应的养老公寓床位仅约30张，远低于发达国家的50张，尤其是“有产权、近市区”的养老公寓，更是“一房难求”；

2.政策强力支持： 国家及地方政府均将养老产业列为“重点民生工程”，对养老公寓项目给予土地优惠、税收减免、补贴支持，降低开发与运营成本；同时，“十四五”规划明确提出“大力发展普惠型养老服务，支持社区养老服务设施建设”，为养老公寓行业提供长期政策红利。

“稀缺性+刚需+政策支持” 三重因素叠加，决定了养老公寓的“长期价值洼地”属性——未来20年，随着中国老龄化率突破30%，养老公寓需求将持续增长，租金涨幅预计保持每年5%-10%，资产增值空间远超普通公寓。

投资数据对比：养老公寓vs普通公寓

· END·

作为深耕城市更新与民生产业的专业运营机构，中光城运始终认为，养老公寓的投资价值不仅在于“稳定的现金流与资产增值”，更在于其“契合人口趋势、解决社会痛点”的长期社会价值——它既是投资人的“皇冠产品”，也是应对老龄化的“民生解决方案”。

从实践布局来看，中光城运在养老公寓领域的核心策略可总结为“三聚焦”：

一是聚焦核心区位， 优先选择城市市区或近郊区，避免“郊区孤岛型”项目，确保老人融入社会、家属探望便利，同时提升项目的稀缺性与增值潜力；

二是强化服务壁垒， 在“三大件”基础上升级服务——如引入三甲医院合作共建“嵌入式医疗站”、联合高校开展“老年教育课程”，打造“医疗+教育+社交”的复合服务体系，提升租客粘性与项目溢价；

三是创新运营模式， 探索“产权销售+长期托管”的轻资产模式——投资人购买养老公寓产权后，委托中光城运运营管理，可享受“稳定租金分红+资产增值”双重收益，同时规避直接运营的管理风险。

我们坚信，随着老龄化深度发展与消费升级，养老公寓将从“小众投资品类”变为“资产配置刚需”。中光城运愿以“专业运营+资源整合”能力，为投资人搭建“低风险、高收益”的养老公寓投资平台，同时为老年人提供“有尊严、有品质”的养老生活，最终实现“商业价值、社会价值、民生价值”的三重统一，让养老公寓真正成为“不慌的未来”的守护者。

编辑：张子雄 李宬肸 舒文彬 唐荣

审核：小伍

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