近日，一则炸裂消息，在市北保利悦公馆东区业主传开：该小区532套未出售房源，将由产权型人才住房，转为保障型租赁住房，相关程序已在推进中。更让业主们难以接受的是，这一切都在他们不知情的情况下进行的。

1、

突如其来的“变性”风波

保利悦公馆，位于市北区大港纬四路与青海路交汇处，已于2024年5月交付，保利悦公馆东区，为产权型人才住房项目，当初的配售价格约2万元/㎡左右。

▲市北保利悦公馆鸟瞰图

这场突如其来的房产 "变性" 风波，遭到业主的强烈反对。根据市北区政府的回应，保利悦公馆项目，共有746套产权型人才住房，从2022年10月开始配售，截至2025年3月31日仅售出214套，去化率不足30%。面对巨大的库存压力和资金链紧张，项目开发方市北区环海湾集团，决定将剩余的532套房源，全部转为保障型租赁住房。官方还强调，改造后会持续履行小区运营管理职责，优先向市北重点企事业单位高端人才配租，并保障已购人才房业主应有权益。

据了解，主导此事的青岛环海湾集团，是青岛市北区的国有平台公司，承担城市更新和保障房运营等职能。根据官方说法，此次改造符合青岛市支持企业收购存量房源用作租赁住房的政策。

但业主们并未在第一时间得到充分解释与沟通，“被动承接”信息后情绪激动，担心小区房产价值会因此大打折扣，以及居住环境的恶化。根据规划，保利悦公馆转为租赁房后，将有至少900多人入住，远超现有业主数量，这些租户大多是流动性很强的年轻人，这将给小区的物业管理带来巨大压力。此外，大量租户的涌入还将带来一系列问题：公共设施过度使用、电梯拥堵、噪音扰民等。“我们花了和商品房差不多的钱，却要住成集体宿舍，这公平吗？”一位业主质问道。

2、

房产“变性”依据何在？

青岛的产权型人才住房，是政府定价销售给符合条件的各类全职人才、毕业生和柔性引进人才等，配售价格比商品房略低；而保障型租赁住房，则是以优惠的租金，解决新市民、青年人等群体的租房需求，这是两种截然不同的住房保障体系。

▲保利悦公馆3号楼平面图

那么，产权型人才房，“变性”为保障型租赁住房，在政策层面是否有依据？青岛市2022年出台《关于印发(关于落实青住房组发(2022)5号文件的实施细则〉的通知》、《关于进一步明确支持企业收购商品房用作保障性租赁住房有关事宜的通知》等多项政策，为存量房源转作保租房提供了政策依据。但目前，在执行流程、具体细节等方面，如何操作尚未公开。

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低迷行情下的救市博弈

保利悦公馆的 "变性" 风波，是青岛楼市转型期的一个缩影。从更大的层面看，青岛楼市这几年一直承压，成交回落、库存高企。正是在这样的背景下，政府鼓励将销路不佳的产权型人才住房，转为保障型租赁住房，以租代售“消化”库存，本质是想降低住宅存量，有助于稳定房价止跌回稳。

▲保利悦公馆效果图

青岛推行这类“存量改造”的逻辑，在当前去库存压力下不无道理，政府的初衷很美好：与其让房子空置，不如改成租赁房，既能帮开发商回血，又能给新市民提供住处。但这招不可能完全没有副作用，要小心把握尺度。保利悦公馆 "变性"政策落地时，忽略了最关键的一方：已经入住的业主，他们的知情权、财产权，在“盘活资产”的大旗下，被轻飘飘地无视了。