01
昨天晚上听说，在重庆绿中介的APP上，已经看不到二手房的历史成交价了。
我赶紧打开X家和X壳的APP，随便找了个二手房小区打开看，果真如此。
图源网络
这个小区的均价还能看得到，但单套房源的历史成交价已经被显示为“暂无成交价”。
这就意味着，从此以后，不管是二手房买家还是卖家，都看不到某个小区具体房源的真实成交价了。
买二手房讨价还价将更像是开盲盒。
那这对重庆的房价企稳回升，到底是好事还是坏事？
02
首先表明我的观点，我认为这绝对是好事！
先别急着杠，杠就是你对。
我想让你们先思考一个问题：
在二手房交易当中，买卖双方的心理价位是怎样确定的？
注意，我说的是心理价位，不是最终成交价。
房东说，我这个房子就要卖500万；买家说，但我看你这个房子就只值300万。
要是大家都自说自话，这个买卖就干不成。
这个时候，就需要一个能够让买卖双方达成共识的“价格锚点”。
在过去，这个价格锚点就是小区的历史成交价。
但由于最近几年房价下跌，客户不好找，所以这个作为“价格锚点”的历史成交价，实际上就变成了整个小区的“最低成交价”。
我打个比方。
比如一个小区有一套房子以150万成交了，那么大家就会觉得市场价就该是150万。
后来突然有一天，一个业主急用钱，以120万的价格把房子便宜抛了。这个时候，大家就会觉得这个小区的房价就只值120万了。
至于你这个房子买入价是多少，银行利息还了多少，装修又花了多少……通通不考虑，就只认这个120万。
而中介为了成交，会无限放大这个低价成交的个例，不断拉低业主的心理预期，不断PUA业主，甚至还找人假扮购房者向业主压价，专门搞心态。
图源网络
毕竟在市场下行期，是买方市场，客户难找，所以中介就只能搞业主。
经济不景气会让因为生意失败或裁员降薪而降价抛售的房子越来越多，而房价下跌、资产缩水又会进一步加剧经济的不景气。
这就是最近四年，一个小区的二手房价格被一步步干趴下的过程。
当然，反之亦然。
在市场上行的时候，中介也会用同样的方式搞买家。
但现在，这个“价格锚点”突然消失了。
那二手房又该怎么来定价？
03
当旧的“价格锚点”消失，就只能寻找新锚点。
而新锚点有三个，最后一个玄机最大。
第一个锚点是业主的挂牌价。
所有人都知道，挂牌价一定是高于实际成交价的，是一定有水份的。
但你也不得不承认，当你看到这个价格的时候，也一定会得到一种心理暗示，会不自觉地提高对这个小区的房价判断。
而挂牌价就是一个非常主观的东西了。
更要命的是，业主也不知道历史成交价。
这个时候，挂多挂少，全凭业主心情以及用钱的迫切程度。
图源网络
很多业主也会以邻居的挂牌价和自己的实际投入的成本来作为设定挂牌价的依据。
实话实说，没有历史成交价扯后腿，许多业主的底气要足很多。
说卖150万，就要卖150万。
因为其实我也不知道有人只卖了120万。
第二个锚点是周边新房价格。
二手房的价格参考不了，那就只能参考新房。
图源网络
而在当下的重庆市场上，同地段的新房通常要比二手房贵至少30%以上。在一些核心地段，新房价格甚至可以达到二手房的两倍以上。
过去有历史成交价拖后腿，二手房业主不敢造次。
但现在终于把这个“拖油瓶”甩掉了，一些不怎么缺钱的业主就开始放飞自我了。
街对面的新盘不是要卖3万吗？那街这边的二手房买个2万，很合理吧？
别跟我扯什么四代宅、大露台、大横厅这些有的没的，建安成本才值几个钱？
首富都说了，买房子最重要的是地段，懂吗？地段！
第三个锚点是中介小哥的手机。
二手房的历史成交价，我们看不到。
但中介小哥能看到。
于是一些懂行的买家就会要求在中介的系统里查看这个小区近期的真实成交价。
这个时候，中介小哥给你看的究竟是什么价格？这里面就大有玄机了。
图源网络
中介的目的是什么？
是撮合，是成交，只有成交了才有佣金，才有提成。对不对？
过去，历史成交价是公开的，谁都看得到，做不了假，所以中介只能帮助更加强势的一方去说服弱势的一方。
但现在历史成交价看不到了。
那你说中介会不会“没苦硬吃”，非要用最低的成交价来拉低买家的预期，给自己上点强度，给成交制造障碍？
如果你是中介，我相信你也会给买家说房价要涨，给卖家说房价要跌，是不是？因为只有这样，才能增加这笔买卖做成的机率。
别不好意思承认，人性就是如此。
所以，如果你是买家，你觉得你能从中介小哥里手机里，看到一个什么价？
04
这三个新的“价格锚点”，不管哪一个，都要明显高于之前的历史成交价。
因此，当历史成交价被隐藏，一定会对二手房的价格企稳回升起到非常明显的带动作用。
这个动作，并不会像很多人想的那样，让二手房立马开始涨价。
其更深远的意义在于，扭转二手房价格螺旋下行的预期，给市场重新找回信心。
在当前的市场环境下，能做到这一点，已经是善莫大焉了。