开栏语
“思”，得新理；
“行”，出真知。
在您的面前，是审执经验、办案智慧、典型案例、调研成果的专业星河；
在您的身边，我们支起了一张圆桌，诚邀您一同探讨法学理论与司法实务的碰撞融合。
2025年4月3日起，西安中院微信公众号特别推出“西法有见地”专栏，立足西安两级法院，搭建推进应用法学研究和精进审判实务水平的“舞台”，厚植繁荣法学、汇聚洞见的“沃土”。

本期“西法有见地”栏目邀请莲湖区人民法院速裁庭法官助理李昱娇和莲湖区人民法院民一庭法官助理宋佩潇，分享《物业服务合同纠纷化解路径探析——以“马锡五审判方式”为借鉴》。
作者简介
李昱娇
莲湖区人民法院
速裁庭法官助理

李昱娇，西安市莲湖区人民法院速裁庭法官助理，硕士研究生，所撰写文章先后发表于《长安法治论坛》《法治与社会》杂志。
宋佩潇
莲湖区人民法院
民一庭法官助理

宋佩潇，西安市莲湖区人民法院民一庭法官助理，硕士研究生，所撰写文章先后发表于《长安法治论坛》《西安廉政研究》《法治与社会》杂志。

住宅小区是居民日常生活的主要场所、亦是进行生产活动的后方阵地，在民生保障中具有重要的战略地位。作为小区环境的改善者、公共秩序的维护者，物业提供的服务质量直接影响着居民的幸福感、获得感。妥善审理物业服务合同纠纷案件、化解矛盾纠纷，直接影响基层治理的成效。
本文基于L法院审理物业服务合同纠纷案件现状以及经验做法，探讨“马锡武审判方式”在物业服务纠纷化解中的具体应用，以期有效化解物业纠纷矛盾，助力民生保障，营造和谐稳定的社会环境。

1.批量案件带来现实压力
在司法层面，物业服务合同纠纷案件数量屡增不减。除此之外，批量案件所牵涉的利益相对复杂，社会关注度高，稍有不慎就会导致原、被告之间的矛盾激化。
在社会层面，物业服务合同纠纷的频繁发生，不仅影响了业主的日常生活，也制约着物业公司的发展。
2.循环诉讼促生化解难题
从L法院审理物业服务合同纠纷案件检索的数据来看，多家物业公司在不同的年份，均对欠缴物业费的业主提起了诉讼，根据同一业主被起诉的次数，具体分为以下几种情况：一是业主在本次诉讼之前，未有过欠缴物业费的情形，即被首次起诉；二是业主因对物业服务质量不满，持续欠缴不同阶段的物业费，所以被多次起诉。
两种情况均指向同一问题——纠纷未得到实质性化解。物业服务具有持续性、周期性的特点，物业公司提供的服务会存在阶段性差异，即使本次诉讼使物业公司改善了服务瑕疵，但难以保证其会一直维持高水准的服务水平，从而引发业主对物业服务的不满，拒交物业费，造成新一轮的诉讼。
物业服务合同纠纷如此循环往复，是司法实践所面临的现实问题，也是必须攻克的一道难题。

一“马锡五审判方式”
较好地平衡了当事人的地位

1.失衡的主体地位
根据平等原则，合同当事人处于平等的法律地位，合法权益应受到平等的保护。但就实际情况而言，在物业服务合同纠纷中，业主相对处于弱势地位。
其一，业主很难自主选择物业服务公司；其二，业主行使合同权利受到阻碍；其三，业主权利救济渠道不通畅。若忽视了弱势主体的生存现状及利益诉求，不利于纠纷的实质性化解。
2.新型的司法民主
与传统司法民主不同，“马锡五审判方式”强调全过程人民民主精神。针对物业服务合同纠纷，在化解过程中运用“马锡五审判方式”，贯彻落实其全过程民主理念，即有效扩大业主的参与度，倾听业主的声音与诉求，保障业主的知情权和诉讼权利，能有力矫正业主的弱势地位，恢复主体地位平衡。
因此，在物业服务合同纠纷中运用“马锡五审判方式”，具有必要性。
二“马锡五审判方式”、
有助于查清事实、案结事了
物业类案件判决说理性较弱，无法充分发挥裁判文书的指引与预防作用，实现真正的案结事了，根本原因在于物业服务质量标准模糊，本身难以认定。
实事求是、一切从实际出发，是“马锡五审判方式”的本质特征。马锡五同志善于发挥主观能动作用去查明案件事实，注重调查研究，以追求实质正义为宗旨，在其审理的每一件案件中，每一件审判结果都十分公正，深得人心。
追求裁判结果公正，是“马锡五审判方式”的价值目标，也正是化解物业服务合同纠纷的关键所在。当物业服务合同纠纷案件处于事实真伪不明的状态，借鉴马锡五同志做群众工作的方法，通过必要的依职权调查弥补业主举证、质证能力上的不足，尽最大可能使法律真实接近客观真实，形成公正的判决结果。
因此，在物业服务合同纠纷中运用“马锡五审判方式”，亦具有可行性。

1.查明案件事实，明确物业服务质量标准
首先，明确物业服务质量标准。对于服务瑕疵，若物业合同有详细约定，应以合同约定为准；若无约定或约定不明，应由专业第三方物业服务评估机构，对物业服务质量进行有效评估。
其次，合理弱化业主举证责任。法官在审理物业服务合同纠纷时，在事实认定方面应向业主适当倾斜，避免其承担过重的举证责任。适时行使举证释明权，对业主具有的证明责任、标准及法律后果进行必要的解释，告知其可以在规定的时间内补充证据，以更精确的查明案件事实。
最后，合理运用依职权调查取证。法院可以选派业务能力过硬、群众工作经验丰富的法官，深入社区、小区现场考察，与物业公司、业主委员会进行面对面沟通，收集群众意见和建议，为查明案件事实、纾解矛盾纠纷提供有力信息支持。
2.完善程序衔接，创新调判结合
物业服务合同纠纷案件类型化程度较高，在审理过程中可创新运用“调判结合”。一是示范诉讼推动调解，以“一判调百案”，让司法资源得到最大限度的利用。二是司法建议促成调解，若查明物业公司确存在服务不到位的情况，法院应适时向物业公司发出司法建议，督促其增强法治意识、提升管理水平、保护业主利益。三是“巡回法庭”助力调解，将法庭搬进小区，形成“现场旁听、现场调解、现场宣判、现场普法”的高效审判模式，亦是调判结合的生动体现。
3.听取群众意见，坚持多元共治共赢
一是在小区、社区成立专门的物业纠纷调解工作室，招募党员志愿者、业主代表主持调解工作，并由社区联同司法局、法院调动网格员、律师、人民调解员等资源，定期为辖区内小区物业管理提出法律意见，积极参与纠纷的诊断与处理。二是法院要加强对调解人员的指导和培训，对调解过程中发现的疑难问题，提供及时、必要的法律指引，推动调解工作室形成纠纷化解规则。
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