2025 年，长租公寓产业彻底告别“规模竞赛”。在《住房租赁条例》落地倒逼合规升级、“好房子”标准延伸重塑产品逻辑、公募REITs扩募打开资管通道等因素推动下，产业进入“运营致胜、价值重构”的新阶段。
在此背景下，一个突出的标志是：具备资源与运营优势的国资本背景企业，正从重要的市场参与者，转变为定义市场规则、稳定行业预期的核心力量。
以招商伊敦为例，作为国资系头部运营商，其五年从3.2万间到超6万间的规模跃迁、从“住房提供者”到“生活方式创造者”的角色转变，绝非单一企业的成长故事，而是产业破解“盈利难、同质化、供需错配”三大痛点的典型样本。
当前，我国租房人口已达到近2.6亿。随着消费群体和消费需求的改变，大众对租房品质提出了更高的要求，但市场供给端仍以个人房东的“老旧散”房源为主。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，“全国超6000万套潜在用于出租房源亟待提质改造、激活价值。”“供需错配”是住房租赁市场的显著痛点。
招商伊敦的五年布局，正是围绕“破解供需错配、升级品质租赁”展开。其业务源头可追溯至职工宿舍运营，在此基础上逐步向市场化、品质化租赁服务延伸：2012年，深圳蛇口首个精装租赁公寓——壹间公寓・槟榔园正式推出，“壹间”公寓成为布局全国的长租公寓品牌;随后，“壹栈”人才公寓、“壹棠”服务式公寓相继落地，形成覆盖不同客群的产品矩阵，以差异化定位精准对接青年白领、产业人才、高端商务人士等全周期居住需求，实现了供给端的多元化覆盖;2020年招商伊敦正式成立，标志着其租赁业务进入专业化、规模化发展新阶段。依托招商系内地产开发、物业服务、酒店运营等核心资源，深度融合了酒店和国际服务公寓的优势，让租赁产品在居住品质、服务体验上实现结构性跃升，同时形成“多品牌协同、资源互通、服务互补”的综合优势。
在地缘布局上，其锚定深圳、上海、北京等一线及二线核心城市，不仅承接地方政府“人才安居”政策，更精准对接产业人才的居住刚需。以明湖科创岛人才公寓为例，项目落地即承接平湖区域青年人才和企业家的居住需求。在运营标准上，其不断提升“好房子”的门槛，高标准装修、智能化配置、健身房与自习室等公区配套、覆盖节日与兴趣的社群服务，共同构成了“让人才留下来”的品质居住生态，这也是其核心竞争力的具象体现。
明湖科创岛人才公寓-效果图
这种模式，不仅让招商伊敦成为深圳、上海等城市“人才安居计划”的核心合作方，更给产业树立了“品质租赁可标准化、规模化复制”的范本。克而瑞长租不完全统计的数据显示，截至2025年年中，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已突破15%。同时值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业。换言之，住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。
对产业而言，招商伊敦的价值不在于“多建了几间房”，而在于验证了一条清晰的破局路径：以多品牌矩阵对接多元市场需求，以酒店化标准升级服务品质，再依托国企资源整合能力实现规模化运营，最终让“品质租赁”从零散供给走向标准化赛道，为行业提供了“精准匹配市场需求+实现商业可持续”的成熟范本。
长租公寓行业常被冠以“长坡厚雪”的赛道标签。这背后，是行业普遍面临的运营难题。根据中指研究院发布数据，50城住宅平均租金走势近年来整体持续下跌。在市场竞争加剧、运营成本增长等因素影响下，多数长租公寓企业赖以生存的单一“租金差”收入很难为继。
金融化，是长租公寓行业实现可持续发展的必由之路。招商伊敦基于四十余年租赁积淀，构建的“投融建管退”全生命周期模式，恰恰为产业打开了“盈利破局”的口子，其2024年推动“招商基金蛇口租赁住房REIT”上市的动作，更是成为产业“资产证券化”的标杆案例。
在“投”的环节，注重精准的项目定位与优质资产的获取，为后续价值提升奠定坚实基础;在“融”的环节，凭借央企背景优势获取多元化的融资支持，其中最具战略意义的是借助REITs募资，2024年REITs上市募资超25亿元，资金成本远低于产业平均水平，为项目的规模化发展和最终的资本退出铺平了道路;在“建/管”的环节，通过构建品牌矩阵、借助数字化平台实现精细化管理和客户全周期服务等，有效提升客户黏性与品牌价值。截至目前，其累计布局全国23个城市及2个海外国家，管理项目达122个，管理房源超6万间;在“退”的环节，壹栈・林下、壹栈・太子湾作为底层资产，不仅实现了“退出变现”，更通过REITs扩募持续注入新资产，形成“运营-增值-退出-再投资”的闭环。
这一模式对产业的启示在于，长租公寓的盈利不是靠“租金差”，而是靠“资产增值+金融工具”的协同，引领产业从“重资产自持”向“轻资产运营+资产证券化”转型。
迈点研究院发布的数据显示，2025年三季度，TOP30住房租赁企业合计管理规模已经达到202.26万间。
激烈的市场竞争下，产业的“同质化”现象也愈发明显。多数长租公寓品牌仍停留在“标准化装修+基础物业”的初级阶段，无法匹配需求端的“个性化、场景化”升级。招商伊敦的产品与数字化创新，恰恰是产业“差异化竞争”的样本。
产品端，从“空间租赁”到“生活场景”的跃迁。其产品升级不是简单的“装修升级”，而是贴合租客全生命周期需求的“场景重构”。以壹间3.0产品为例，其打破公区“单一功能空间”的定位，植入休闲区、共享厨房、运动角、自习室等多元社交场景，让公寓从“睡觉的地方”变成“社交主场”。不少租住在此的租客反馈，“因为在这里认识了好朋友，已经住了几年”。与之相对的，服务方面推出“多壹点 MORE+”，1 小时保洁、家电清洗等高频服务超快响应，每年超百场社群活动提升粘性，异业联盟引入“快闪精剪”“迷你仓”等配套，让服务从“功能满足”转向“情感共鸣”。
这种“场景化产品+情感化服务”的模式，推动产业从“卖空间”向“卖生活方式”转型。当前，这一模式已逐渐在多个其他品牌公寓的产品上得以体现。
数字端，以技术重构产业运营效率。长租公寓产业的“精细化运营”，离不开数字化赋能。传统模式下，租务签约需30分钟、维修响应超24小时，人力成本高、租客体验差。而招商伊敦的数字化实践，为产业提供了“降本增效”的技术路径。其自主研发的公寓数字化管理系统，打通“找房-预订-签约-入住-退房-缴费”全链路，90%的业务实现自助办理，线上签约时长压缩至5分钟;接入招商蛇口大会员体系，租客可通过租房行为累积积分，兑换餐饮、购物、旅游等跨业态服务，构建“租-享-消”生态闭环。这种模式不仅提升租客粘性，更打开了“租金之外”的增值收入空间。
对产业而言，招商伊敦的数字化不是“炫技”，而是用技术解决运营痛点、挖掘新收入来源，推动产业从“人力驱动”向“数据驱动”转型。
当下，住房租赁行业正迎来供需格局重构，品质消费成为主流趋势。在此背景下，通过资源整合、模式创新等引领行业品质升级的“国家队”，正成为“定盘星”。
站在2025年的产业节点回望，招商伊敦的五年，是长租公寓产业从“野蛮生长”到“高质量发展”的缩影。其实践证明，长租公寓产业的价值，终究是“民生属性”与“市场属性”的平衡，而国资系运营商的核心作用，就是在这一平衡中找到产业转型的“最优解”，推动产业真正成为“城市安居”的支撑力量。