最高院：建设工程优先受偿权的行使是否要以工程竣工为条件？

作者：周军律师.

2002 年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

但《民法典》第八百零七条删除了 “竣工” 相关表述，仅以 “发包人未按约定支付价款” 为核心触发条件；《建工解释一》第四十一条进一步明确，行权期限自 “发包人应当给付建设工程价款之日起算”。

那么，建设工程优先受偿权的行使还是否要以工程竣工为条件？

最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》中明确：

建设工程优先受偿权的行使不以建设工程是否竣工为限。

最高院认为，

《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

据此规定可知，建设工程价款的优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的，所以即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。

与之相符，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十九条也规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”这样理解，有利于保护工人的利益，也符合立法本意。

依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工解释一》），工程竣工并非行使优先受偿权的唯一前提。司法实践中，无论是竣工工程、合同解除后的未竣工工程，还是陷入僵局的烂尾工程，只要满足 “工程款债权合法确定”“工程可折价拍卖” 等核心条件，承包人即可主张优先受偿权，这一规则的调整更贴合建筑行业的复杂现实。

根据新法的规定，建设工程优先受偿权的行使，早已突破 “工程竣工” 的单一限制，形成以 “质量合格、债权明确、工程可处置” 为核心的多元判断标准。从竣工工程到未竣工解除的工程，再到烂尾工程，只要承包人的人工、材料等成本已物化到工程中，就应享有优先受偿的权利。这一规则既回应了建筑行业 “半拉子工程” 频发的现实需求，也更贴合优先受偿权保护劳动成果的立法本意。

周军律师提醒，承包人需精准把握 “工程款债权到期” 这一核心触发点，及时固定证据、在法定期限内行权，才能充分发挥优先受偿权的 “维权利器” 作用。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。