不少人遇到过这样的窘境：房子想卖，却发现卖房款连银行贷款都不够还。

不卖，月供压得喘不过气；卖了，不仅亏掉多年攒下的首付、月月还的月供，连当初花了十几万元的装修也打了水漂。

更糟的是，中介每次议价都像 “割肉”，越谈越心疼。

但其实，有人靠一套 “操作” 不仅挽回了亏损，还能继续住在自己的房子里，手上甚至多了一笔流动资金。今天就把这套方法拆解清楚，建议先收藏，关键时候能派上用场。

第一步：找可靠亲友 “接盘”，先解押再过户

假设你（我们以 “小明” 为例）的房子当初买价 130 万元，装修花了 20 万元，现在可以 150 万元的价格卖给身边靠谱的二舅。首先和二舅签好购房合同，约定二舅25 万元首付，剩余 125 万元向银行申请贷款。

等银行贷款预审通过后，找正规机构垫资 100 万元，先把你之前欠银行的房贷还清，解除房子的抵押状态。解押完成后，和二舅办理网签，二舅拿着网签合同向银行提交正式借款申请。

银行审批通过后，尽快办理过户和抵押手续，没多久，120 万元的贷款资金就会打到你的账户上，第一步就完成了。

第二步：还完垫资留余钱，再从亲友手里 “租回” 房子

拿到 120 万元后，先还掉之前垫资的 100 万元，不算垫资费和税费的话，你手上还能剩下 25 万元流动资金，这就解决了 “卖房倒贴钱” 的问题。更关键的是，二舅买了房子后如果暂时不住，可以和他协商 “租回” 房子。

记得签好正式的租赁合同，保留好每个月的房租打款凭证、居住证明，日常水电费、物业费也由你自己缴纳 —— 这些材料后续很重要，能证明你是房子的实际居住人，这样你就可以继续住在熟悉的家里，不用被迫搬家。

第三步：等房子进入法拍，用 “租赁权” 争取优先购买

二舅帮你 “接盘” 后，会按约定还银行贷款。假设一年后，因特二舅殊情况无力还款，连续逾期 3 个月后，房子就会被银行申请进入法拍程序。

这时，法拍行会给房子定一个评估价（比如 90 万元），一拍起拍价通常是评估价的 8 折左右（约 70 万元），如果一拍没人买，二拍起拍价会再降 20%（约 56 万元）。

在房子上拍前，你要提前向法院提交之前和二舅签的租赁合同，主张自己的 “优先购买权”—— 因为有 5 年长期租赁在身，其他竞拍者会担心 “买了房却住不进去”，大多不会参与竞拍。最终的结果往往是一拍流拍，二拍也没人出价。

第四步：低价拍回房子，月供压力大减

等二拍进入尾声，你就可以以 56 万元的底价参与竞拍，几乎能百分百成功，房子相当于 “兜了一圈又回到自己手里”。

这次竞拍，你只需付 8.4 万元首付（按 15% 首付比例计算），剩余 47.6 万元申请贷款，选择等额本金还款方式，每个月还款还不到 3000 元，比之前的月供压力小了很多。

而帮你 “接盘” 的二舅，因为这套房子是他的唯一住房，还能向法院申请 5-8 年的租赁补贴，也能减少一部分损失。

当然，这套方法的核心是 “亲友配合 + 合法流程”，前提是你和二舅足够信任，且每一步都要走正规手续，避免法律风险。

如果你的情况比较特殊，建议先咨询专业的房产或法律人士，根据自身情况调整细节。

最后提醒：不是每个人都有 “愿意帮忙的二舅”，但提前了解这类思路，遇到困境时至少多一个选择。

你觉得这套方法对自己有帮助吗？欢迎在评论区聊聊你的看法