过去二十多年，人们买房除了一些刚需自住，多数是奔着增值去的。这是不容回避的买房核心逻辑。
房子本身有居住和资产的双重属性。在过去，只要有能力买得起房，那就一定是只涨不赔的硬资产。
今年7月，官方出台《扩大消费“十五五”规划》，把住房定义为大宗耐用消费品，同汽车、冰箱、家电划为一个类型，彻底转向了居住消费属性，底层逻辑彻底变了。
既然是消费品，那买到手后大概率就会折旧贬值，人们习惯拿房子与汽车、家电作比较，认为房子买了之后只会越来越不值钱。
事实真的是这样吗？
自住住房更贴近“消费品”？汽车、家电属于纯消耗品，入手后持续折价，每年保养、维修都要持续花钱，没法稳定产生收益。自住住宅现在也是一样的道理。
1、持有房屋常年都要花钱：物业、供暖、房屋维修、翻新改造样样都有开销，单纯自住不会带来任何收入，只会不断增加生活开支。
2、房屋存在自然贬值现象：地段一般、小区老旧、品质普通的房子，二手成交价一年比一年低，出手转手也越来越难，靠囤坐等涨价赚钱的路子行不通了。
3、政策剥离房产投机价值：始终落实房住不炒的核心定位，限制各类炒房行为，不再支持把房子当成牟利工具，买房的核心目的回归自住、提升居住品质。
单纯自住的房子，属于你的私人财产，但很难算作能持续创收的资产，和汽车、家电这类消费品特征高度重合。
房子的资产属性有没有完全消失？没有！这是我个人的理解。
政策只是说强化消费属性，没有完全抹去房产的资产价值，分两种情况区分：
1. 纯自住刚需/老破小：主打居住使用，增值空间极小，转手折价明显，等同于耐用消费品。
2. 优质出租房源、核心稀缺房产：能稳定收取租金、产生正向现金流，它既是消费品（能住），依旧属于资产，只是靠租金收益，不再靠短期涨价套利。
作为一线城市、核心地段的品质住宅，价格能稳住甚至小幅上涨，可以看作是资产；而三四线普通存量房，折旧贬值会成为常态，分化会越来越严重，房子只能作为纯消费品存在。
对普通人买房有影响吗从3个维度看影响大小：
一看属性。从前买房优先看的是房价的高低和涨幅，而现在优先看居住舒适度、物业、流通性，不再盲目赌涨价。
二看思维。过去是投机多套房赚取差价，而现在多套闲置房产每年持有成本侵蚀收益，囤房变得不再划算。
三看市场。政策重点支持刚需、改善置换、旧房翻新、适老化改造，围绕“住房消费”出台配套利好，拉动装修、家居上下游产业。
结语住房定性大宗消费品，本质是落实房住不炒，弱化房产金融投机属性。
普通自住住宅，更像汽车家电，到手逐年折旧，以使用价值为主；只有能稳定产生租金收益的房源，才能同时保留资产属性。
单边普涨的楼市时代彻底结束，未来买房，优先看重居住价值，而非增值预期。