利率高悬，房价依旧，美国的房子都被谁买走了？
很多人脑海中立刻浮现的，是资金雄厚的华尔街机构。他们像饕餮一样吞噬着市场上的房源，留给普通买家的选择越来越少。
但最新数据揭示了完全不一样的结果。真正在市场上活跃、买下大量住宅的，并非想象中那些大机构，而是中小房东占据决定市场。
美国房市的“散户”力量根据CJ Patrick公司和BatchData最新发布的《 Investor Pulse》报告，全美超过90%的投资性住房，掌握在拥有不超过10套房产的小房东手中。
即使在投资者占比最高的几个州，主导力量也不是大型机构。
缅因州（31.1%）、蒙大拿州（31%）、阿拉斯加州（27.2%）和夏威夷州（26%），这些地方的投资房比例位居全国前列。然而，这些房产中的绝大多数，属于个人和小型合伙公司所有。
报告显示，全美范围内，拥有1到50处房产的房东，控制了95%的投资房库存。租赁住房市场，本质上仍是一场创业游戏，而非资本巨头的游戏。
高利率下的市场真空，谁在填补？
2025年第二季度，一个数字尤为引人注目：投资者占全部购房交易的33%，创下五年新高。
这并非因为投资者突然疯狂扫货。根源在于，面对高昂的借贷成本，传统的自住买家被迫离场。
截至10月9日的一周，抵押贷款利率停在6.3%。对许多中等收入家庭而言，购房梦变得遥不可及。而手握现金的投资者，正好填补了这片真空，维持着房地产交易的运转。
即使在夏威夷、缅因州这些投资比例高、短租监管日益严格的地方，抢购海景房、滑雪屋的也不是机构巨头。
活跃在一线的，大多是仅持有几处房产的本地或区域性房东。他们的目标常常是需要修缮的老房子，追求稳定的长期租金收益，而非快进快出的炒房利润。
报告指出，很大小投资者，更倾向于翻新老旧住房，提供长期租赁。这在房价过高或地理条件限制新建的地区，显得尤为重要。
政策收紧，为何小玩家依然活跃？
缅因和夏威夷，依然是小玩家的乐园。
尽管这四个州投资者占比都很高，但住房政策，尤其是短租政策，却各不相同。
尽管夏威夷和缅因州等地对短期租赁（STR）监管加强——例如檀香山仅允许在度假区和特定公寓区开展短期租赁，并停止发放新许可证。
2022年和2024年通过的法案，要求短租必须注册、在销售时披露信息并严格遵守用途。即便监管如此严密，投资者活动依然活跃。这恰恰说明，大多数买家赌的不是短期的租金暴利，而是房产的长期价值。
在缅因州，短租监管权下放至各个市政当局。例如，拥有400多居民、靠近周日河滑雪胜地的纽里镇，就在讨论如何应对日益增长的投资者兴趣。
该镇曾考虑推出《度假租赁登记条例》以解决安全和划区一致性问题，但并未实施彻底禁令。这种地方层面的管控在缅因州很常见，许多城镇要求短租办理年度许可、接受检查并符合环保标准。
然而，即便面临严格审查，小投资者凭借其对本地市场机会的敏锐嗅觉，依然占据主导地位。
投资者与自住客，有何不同？
Realtor的高级经济研究分析师汉娜·琼斯，点破了关键。
“小投资者长期以来一直是住房市场的主导力量。大型机构的活动在疫情期间租金和房价快速上涨时有所增加，但即便在那时，它们在全国范围内也不占多数。”
传统购房者寻找的是——在对的地方、用对的价钱、买对的房子。
投资者则拥有更多灵活性。他们不受家庭需求的束缚，只寻找优质的投资机会，形式可以多种多样。
“投资者通常也拥有更多资本渠道，这让他们在当今的高价市场中游刃有余。”
她特别指出，这在缅因州和佛蒙特州尤其明显。两地都有旺盛的度假市场，为投资者提供了度假租赁的机会。
并非所有投资房都用于短租——尤其是在监管收紧的情况下。投资者依然可以从长期租赁需求、房屋翻新潜力和理想居住地的资产升值中找到价值。
市场的良性循环报告还揭示了一个积极信号：在许多州，投资房并不会永远留在投资者手中。
今年第二季度，60%的投资者销售流向了传统的自住买家。这非但没有减少自住房屋存量，反而对其进行了补充。
随着大型机构从独栋别墅租赁市场退出——它们的卖出量超过了买入量——小投资者正日益成为稳定本地市场的中坚力量。