来源：深圳淘房志

现场实拍

南山科兴科技园，租金腰斩，空置率大增了？

据了解，科兴科技园的“王牌租户”——腾讯，去年开始陆续搬离，近万名员工随之前往前海，同时引发上下游企业纷纷选择搬离。

其直接导致科兴部分楼层空置。

且据说今年年底，还会有大批腾讯部门会搬走。

曾经以“灯火通明”闻名的科兴科技园，正面临空置攀升。

据中介表示，以前都是出租率基本满租98%左右，现在确实空了很多。

但令人惊讶的还是租金。

其前几年租金还在180元/平/月，现在直接降了几十块，且还推出了补贴政策，最高30%。

目前实际月租金可以算是腰斩了，令人唏嘘。

要知道，官方数据显示，科兴科技园14栋写字楼，聚集了腾讯互娱、华为鸿蒙等超1000家公司，50+家上市企业，人数多达7万+。

仅腾讯就占据了几栋写字楼，带动上下游几百家企业扎堆周边。

这里也被称为“中国第一加班楼”，“深圳社畜基地”。

当年不少打工人，深夜12点叫车，显示前面还有200多辆在排队，非常夸张。

可如今，就是这么一个“打工圣地”，竟然要靠大降租要留住人了。

随着腾讯这个大厂搬离科兴，接下来科兴或将面临挑战。

那么，科兴科技园租金还有可能再降吗？

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不会

部分楼层空置

但也有不少新搬入

我是工作日下午三点多到的科兴，一下车，就能看到科兴科技园旁边有个13号线高新中地铁站。

这个地铁站是新开的，对科兴上班的小伙伴来说，现在真的是很方便了。

对比之前，每天早上数万名打工人汇聚在这里，没有地铁，交通十分拥挤。

有人说，科兴打工人走路的速率领跑深圳打工人。

科兴科技园有A、B、C、D四栋写字楼，全部由开发商自持运营，除了D栋是44层的超高层，其它基本都是18-19层。

外面一条街，华夏银行、中国联通、腾讯店等还在经营，不过有一家银行已经搬走了。

在楼下随便逛了一圈，这个点在楼下喝咖啡的小伙伴并不多，大多是商铺的店员以及休闲人员。

据一位老板说，当年这里，凌晨两点还是灯火通明，深业10点以后还有70%的店铺营业。

每天吃饭时间，各个企业的打工人都会涌入这里，这里基本成了他们的饭堂。

现在相对差了点。

据实探，园区内部的店铺还是有很多在运营，但在一些角落，也有几家已经关门了。

当然，也能看到有企业在楼下租了几间作办公室，里面20多台电脑前坐满工作人员。

由于时间关系，我没有每一栋都去看看出租情况，先随机抽选了C3单元，按指示牌写的，这里应该是腾讯办公的地方。

这一单元只有十几层，我又随机按了一些楼层，发现都有企业在办公，且都是整层被租下来了。

有一说一，科兴科技园的品质还是很高的，除了饮食交通各种配套齐全，视野很好，建筑也很高大上。

一楼的公区环境保持得很不错，地面干净整洁，电梯空间大。

后面去了B栋，这里楼下是会议中心，还是相当气派的。

这里同样也是随机按了一些楼层，大部分也都是有企业在，不过也有一两个楼层的房源处于空置状态。

实地感受来看，这些楼栋的整体入驻情况还是可以的。

据中介表示，现在腾讯搬走的场所，已经切成小面积的，租的差不多了。

现在租金下降，新搬入的企业还是有的。

不过，相对之前差不多满租的状态，确实是空置有所提高了。

中介：出租率确实降了

租金从170元降至120元左右

据中介表示，出租率确实下降了。

现在只有85%左右，而往年的出租率高达98%，跌了13%了。

虽然不算很高，但是下降是真真实实的。

这其中，有腾讯搬走的因素，但主要也是市场不太好做了。

据中介说，腾讯主要搬走的是旁边创益大厦那边，整栋都搬走了，而科兴科技园目前只搬走一部分，还没完全搬完。

此外，科技园这里，有搬走的也有入驻的。

很多满40岁的人，从腾讯出来创业，接腾讯外包的业务，他们都在科兴或者周边找写字楼。

不过，据数据显示，腾讯系企业的聚集效应曾贡献科兴约30%的租赁需求，这些上下游企业，未来都搬走后，对科兴的压力还是很大的。

据计划，待企鹅岛全部交付，腾讯在科兴科技园的C栋以及D2栋，都是要全部搬走的。

大概率今年年底还会走一大批，科技园的空置还会提高。

此前也有网传，科兴科技园的招行原本也有搬离的想法，其在科技园有10万平的体量。

不过物业直接找大厂洽谈，给了很大折扣优惠后不搬了。

目前，科兴科技园的租金也是大降了不少，开始打价格战了。

据中介表示，现在一平120元左右。但从去年7月开始，因为腾讯搬离，以及市场行业不好，园区就在搞补贴政策了，租金还能更低。

网上查阅资料也显示，其租金可以直接补贴30%左右。

一些符合政策的公司，租赁300㎡以上，能享受3年补贴，实际月租低至约77-88元/平。

如果签署2年，最多减免2个月，但均摊后月租金也降至90元左右/平。

具体租金方面，中介表示，在前几年这里的租金最高在180-185元/平/月，ABC栋相对便宜点也在145-156元/平/月。

这么算，租金直接降了一半以上了。

中介说，现在整个市场都在降租金，非常卷，不降价很难吸引到企业。

周边的写字楼如澳特科兴、讯美、大冲等，租金在90-120元左右。

像澳特不补贴就是90元，100元全包，而旁边的创益大厦，80多可以定制装修。

基本上，80-90元的价格，现在可以租甲级写字楼，精装修。

深圳甲级写字楼空置率25%-28%

租金连续7年下降

据多个机构最新的市场报告，深圳甲级写字楼的空置率在25%-28%的区间，也是北上广深四大一线城市中最高的。

数据来源：梁行

即深圳有1/3的甲级写字楼房源处于空置状态。

据梁行数据显示，上半年深圳甲级写字楼新增供应23.5万平，但吸纳量仅约6.7万平。

更可怕的是，目前存量已经超过860万平了，今年还有122万平要投入使用。

然而，就今年的交易来看，大都是搬迁需求，即新增需求很少，这注定未来写字楼之间，竞争更为激烈。

而具体看，深圳一些地方的写字楼空置率都在30%以上了。

莱坊研究部数据显示，南山蛇口是深圳空置率最高的，高达41.3%；其次前海35.4%。

南山的写字楼供应是非常大的，因此空置率高出很多。

租金方面，深圳写字楼的租金已经连续7年降低。

高力国际数据显示，2018年深圳写字楼月租金在280元/平，而现在仅139元/平，直接腰斩了。

中介表示，现在南山的写字楼租金，比龙华宝安的还低。

非常卷，很多租金都随便谈了，市场流行一句话，给钱就租。

整体看，目前的深圳写字楼，一方面库存居高不下，一方面新增供应量还在继续。

大部分地方供过于求，而与此同时，新增需求却没有迸发式增长。

对很多项目来说，都是以价换量来提高出租率，但也进一步加剧市场内卷。

科兴科技园也是深圳写字楼的一个缩影，没有庞大新增需求，原有企业一搬走，造成的冲击是非常大的。