2026年要不要买房？

经济学家郎咸平在其抖音账号《郎咸平讲实话》一期视频里给出了他的答案，他认为2025年是楼市转折年，2026年将会不一样。

郎咸平教授认为，现在很多专家学者，对房价涨跌的观点，或者分析存在四大误区，简要归纳如下：

误区一、人口减少，住房的需求必然萎缩

郎教授认为，这是不对的。人口减少并不必然带来住房需求减少，反而会增加，关键看人往哪里流动。

他举了日本东京和韩国首尔的例子。日本从2009年开始人口减少，到了2024年人口减少80万，但东京的房价从2012年到2024年新房均价涨了64%。

韩国2020年开始人口减少，但韩国首尔江南区公寓的均价从2020年到2024年涨了55%，从平均每套12亿韩元涨到了18.6亿韩元。

误区二、中国城镇化率65%，已经趋于饱和。

他认为，这是不准确的。发达国家按户籍和常住一致统计的。而我们是按常住人口统计的，如果按户籍统计，我们城镇化率仅有48.9%。这将有2.4亿人差距，这将带来旺盛需求。

误区三、人均居住面积48平米，赶上发达国家。

他认为发达国家是按实际使用面积统计，我们是按建筑面积统计，并且还算上了农村的房子。

2020年基于人口统计，我们人均居住面积21.8平米，按国外算法，实际可能就15平米左右。和发达国家相比差距很大，需求量仍然旺盛。

误区四、库存量巨大，房子根本卖不出去。

郎咸平认为，一线发达城市库存并不大，销售也非常好，某些楼盘很快就卖完。一线和强二线核心区域8—10个月去化周期，2024年北京五环内商品住宅库存去化周期7.2个月，上海浦东核心区6.8个月，深圳南山5.9个月。

去化较难的是三四线城市远郊板块，他认为这不是普遍过剩，而是结构性失衡。

基于以上原因，他认为未来房价，核心城市核心区域还会再翻倍。

他给出原因主要有三点：

原因一、核心城市住房需求和发达国家核心城市相比，需求仍然旺盛。

原因二、核心城市今后将有大量人口涌入，资源聚集，带来需求。

原因三、核心城市收入将会更高，支持购买。

看了他整体分析，最终他的结论就是未来房价差异化更大，普涨时代结束，核心城市房价还会翻倍。

对于大家要不要买房，他也给出了明确建议，理由有三个：

理由一、现在房价大幅度降了，如北京朝阳区部分豪宅由15万跌到9万，现在房价可以省钱，抄底好时机。

理由二、现在购房政策好，首付门槛低，利率低，上车好时机。

理由三、核心城市交易活跃，未来房价要涨，收入够，可以上车。

最后总结一下，郎教授核心观点，2025将是楼市转折年，2026年将会不一样。有需求的，选对城市，可以上车了。

对于郎教授观点怎么看？分析是否正确？

个人认为，多数不无道理，房价是否涨跌，看人口，购买力，政策是没问题的。这里建议不管买不买房，都可以看看，做个参考。