2025年11月1日，厦门户籍新政正式实施，岛外租房满半年即可落户；同日，中指研究院发布数据，2025年1-10月TOP10房企销售额占比达49.4%，央国企在拿地市场占据绝对主导。一边是城市抢人政策密集出台，一边是房企格局加速洗牌，2025年末的楼市呈现出“冰火两重天”的分化态势：一线城市核心区房源供不应求，三四线城市库存高企；央国企楼盘逆势热销，民营房企项目去化艰难。这种分化下，购房者该选城市、选地段还是选开发商？
一、户籍新政“大松绑”：哪些城市在抢人？效果如何？2025年9-11月，全国多地密集出台户籍放宽政策，厦门、重庆、西安等城市成为“抢人主力”，政策力度远超以往，直接带动住房需求释放。
厦门的户籍新政堪称“颠覆性”，打破了以往“高门槛落户”的传统。新政明确，集美、海沧、同安、翔安四区，租房并居住登记满半年且连续缴社保满3个月即可落户；思明、湖里两区虽要求更高（社保2年+居住登记2年），但相比此前“社保5年”的要求已大幅放宽。更重要的是，无房人员可申请集体户或社区公共户，配偶及未成年子女可随迁，彻底解决了“落户难、子女入学难”的痛点。
新政实施首月，厦门岛外户籍申请量就突破8000人，其中30%为25-35岁的刚需群体。集美区某房产中介透露：“落户政策带动了二手房成交，11月上半月成交量同比上涨35%，尤其是总价150-200万的刚需房源，咨询量翻了两番”。数据显示，厦门11月二手房挂牌量环比下降12%，核心片区房源供不应求，部分业主开始小幅提价。
重庆则从土地端发力抢人，10月29日发布的要素市场化配置改革方案提出，全面推行集体经营性建设用地入市，允许存量商办用地功能转换。这一政策既盘活了闲置土地，又为产业落地提供了空间，进而吸引人口流入。数据显示，2025年1-10月重庆新增常住人口28万人，带动新房成交同比上涨18%，成为中西部楼市的“黑马”。
除了厦门、重庆，西安、杭州等城市也在通过土拍和产业政策间接吸引人口。西安10月31日集中出让5宗地块，总成交价37.54亿元，中铁置业、保利等央国企拿地后，计划打造高端住宅和产业配套，预计可吸引超2万就业人口；杭州10月出让的滨江区浦沿地块，规划建设数字经济产业园配套住宅，瞄准高端人才住房需求。
但并非所有城市的抢人政策都能见效。部分三四线城市虽也放宽落户，但由于产业支撑不足，人口流入有限，楼市依旧低迷。数据显示，2025年1-10月，三四线城市常住人口平均增速仅0.3%，不足二线城市的1/3，户籍新政对楼市的拉动作用微乎其微。
2025年楼市的另一大特征，是房企竞争格局的剧烈分化。中指研究院11月19日的数据显示，2025年1-10月TOP100房企中，央国企数量已增至51家，民企仅43家；TOP10房企销售额占比达49.4%，较2021年提升13个百分点，行业集中度加速提升。
央国企的优势在土拍市场体现得淋漓尽致。2025年1-10月，拿地金额TOP100企业中，79家为央国企及地方国资，较2021年增加27家。北京、上海等一线城市的土拍中，央国企拿地金额占比超80%，民营房企几乎绝迹。10月28日，北京昌平区北七家镇地块被中建智地+未来科学城联合体底价拿下，楼面价2.85万元/㎡；杭州滨江区浦沿地块则被国企以22.05亿元竞得，民营房企仅参与少数三四线城市的土拍。
资金实力是央国企领跑的核心原因。在行业深度调整期，央国企凭借低融资成本和政策支持，财务状况相对稳健。2025年上半年，上市央国企平均净负债率为85%，现金短债比达1.2；而民营房企平均净负债率高达156%，现金短债比不足0.8，多数企业面临偿债压力，无力参与拿地。
销售端的分化同样明显。2025年1-10月，保利发展、中海地产等头部央国企销售额同比上涨5%-8%，而多家民营房企销售额同比下滑超30%，甚至退出TOP100榜单。厦门某央企项目负责人表示：“现在购房者更看重交付保障，央国企的品牌信誉度更高，我们的现房销售占比已达70%，而周边民营房企项目去化周期超30个月”。
民营房企并非完全没有机会，部分稳健型民企通过聚焦细分市场实现突围。例如，部分民企专注于三四线城市的改善型需求，打造高性价比楼盘；还有企业转型代建、物业管理等轻资产领域，降低对开发业务的依赖。但整体来看，民营房企的市场份额仍在持续收缩，行业“国进民退”的趋势短期内难以逆转。
三、楼市分化加剧：一线核心稳，三四线承压户籍新政和房企格局洗牌的背后，是楼市分化的进一步加剧。2025年9-11月的数据显示，不同能级城市、同一城市不同片区的楼市表现差异巨大，“核心资产”与“非核心资产”的价值鸿沟持续扩大。
一线城市核心区依旧坚挺。北京海淀、上海浦东、深圳南山等核心片区，由于产业集聚和教育资源优势，房价保持稳定，部分优质二手房甚至小幅上涨。数据显示，北京海淀11月二手房均价达9.2万元/㎡，环比上涨1.2%；深圳南山核心地段房源成交周期缩短至15天，远低于全市平均35天的水平。这些区域的房源多由央国企开发，交付有保障，且配套成熟，成为改善型需求的首选。
二线城市呈现“两极分化”。厦门、杭州、成都等人口流入量大的城市，核心片区楼市火热，但远郊区县库存高企。厦门岛外落户新政带动了集美、海沧等片区的成交，但同安、翔安的远郊楼盘去化周期仍超28个月；杭州滨江区、未来科技城的房源供不应求，但临安区部分楼盘折扣力度达85折，依旧难去化。
三四线城市则普遍承压。尽管部分城市推出共有产权房、购房补贴等政策，但由于人口流出、库存高企，楼市依旧低迷。2025年1-10月，三四线城市商品房待售面积同比增加12%，去化周期超25个月，部分城市甚至出现“以价换量”的恶性竞争，新盘折扣低至7折。中指研究院预测，若没有重大政策刺激，三四线城市楼市调整仍将持续。
同一城市内的板块分化也日益明显。重庆渝中区、江北区等核心板块，依托成熟配套和产业支撑，成交稳定；而渝东北、渝东南等远郊区县，由于人口外流，房源大量积压。这种“核心强、外围弱”的格局，在全国多数城市都已形成，购房者选择板块的重要性甚至超过选择城市。
四、购房指南：2025年末，该怎么买？面对日益加剧的楼市分化，购房者的决策逻辑也需随之调整。盲目跟风买房已不可取，聚焦“城市能级、板块价值、开发商实力”三大核心，才能避开风险、把握机会。
优先选择人口流入量大的二线城市核心片区。厦门岛外、杭州未来科技城、成都天府新区等区域，既有户籍新政、产业政策支持，又有央国企开发的优质房源，无论是刚需还是改善，都具备较高的居住价值和保值能力。这类区域的房源虽价格相对较高，但配套完善、需求旺盛，未来转手也更便捷。
谨慎选择三四线城市的远郊楼盘。除非是自住需求，且长期在当地工作生活，否则不建议投资三四线城市的远郊房源。这类房源库存高、需求弱，未来可能面临“卖不掉、租不出”的困境，即使有购房补贴，长期来看也不划算。若确实有自住需求，可优先考虑国企开发的现房，且尽量选择配套相对成熟的片区。
优先选择央国企或财务稳健的民企开发的项目。当前楼市的核心风险是交付风险，央国企凭借资金优势，交付保障更强。数据显示，2025年1-10月，央国企项目交付率达95%，而民营房企项目交付率仅78%。购房者在买房时，可通过企业年报、信用评级等方式核实开发商实力，避免选择高负债的民营房企项目。
刚需群体可把握政策窗口期。当前5年期LPR降至3.5%的历史低位，部分城市还有共有产权房、购房补贴等政策，刚需购房成本已降至低位。若近期有购房计划，可优先考虑现房或准现房，且尽量选择首付比例低、还款期限长的贷款方案，减轻短期资金压力。
结语：分化时代，理性购房是王道2025年末的楼市，早已不是“闭眼买就赚”的市场，而是进入了“精挑细选”的分化时代。户籍新政的密集出台，让人口进一步向优质城市集聚；房企格局的洗牌，让央国企成为市场主力；而城市与板块的分化，让“核心资产”的价值更加凸显。
对购房者而言，与其纠结房价涨跌，不如聚焦自身需求，选择人口流入多、配套完善、开发商稳健的房源。房地产的“黄金时代”虽已过去，但“居住时代”才刚刚开始，回归居住本质，理性做出决策，才能真正实现安居的目标。
未来，楼市分化的趋势还将持续，优质城市、优质板块、优质房源的价值将进一步凸显。购房者唯有保持理性，把握政策红利，避开市场陷阱，才能在分化的楼市中找到适合自己的家。