国家统计局12月15日刚发布的数据，给南京楼市扔了颗“定心丸”——11月南京新房价格环比上涨0.2%，结束了自4月以来连续7个月的下跌趋势。但别忙着高兴，二手房市场还在“拖后腿”，环比下跌1%、同比下跌7.3%，70个大中城市里二手房同比全跌的现状，也让南京的“止跌”多了几分复杂味道。

先看新房：止跌不是“普涨”，热门板块和改善盘在撑场

很多人看到“新房环比涨0.2%”，可能会觉得南京楼市要回暖了，但拆开数据看，这波上涨更像是“结构性回暖”。从区域数据来看，12月南京新房并非全域上涨：栖霞区环比涨0.6%、雨花台涨0.2%、江宁持平，而鼓楼、玄武、建邺等主城核心区反而微跌0.2%-0.3%，高淳更是跌了0.41%。

为什么会这样？核心原因是“供应端”和“产品端”的双重影响。一方面，今年南京主城区热门板块如大校场、燕子矶的新盘供应减少，1-11月主城六区仅出让14幅地块，很多板块没新盘可卖，剩下的多是尾盘或改善型项目，开发商自然收回了部分折扣；另一方面，第四代住宅等高品质项目成了“涨势主力”，像中海观江樾、招商金陵序这类带高赠送、高得房率的改善盘，不仅卖得快，价格也比周边老盘高出一截，直接拉高了新房均价。

但普通刚需别抱太大期待，六合、溧水等远郊区域新房价格依然低迷，溧水12月报价13979元/平，环比还跌了0.2%，而且这些区域库存压力大，不少楼盘仍有“首付分期”“送车位”的隐性优惠，只是没体现在统计数据的环比涨幅里。

再看二手房：挂牌量激增322%，业主“以价换量”更难了

和新房的“微涨”相比，南京二手房市场堪称“寒冬依旧”。11月二手房环比跌1%，同比跌7.3%，更棘手的是“抛压”还在加大——自3月取消限售后，南京二手房挂牌量激增322%，仅政策公布后两小时就新增1000多套房源，目前全市二手房库存虽较峰值降了22%，但仍有14万套左右。

业主的日子有多难？看区域数据就知道：12月鼓楼二手房报价33008元/平，环比跌0.66%；建邺跌1.17%，雨花台跌1.25%，连之前抗跌的学区房也扛不住了。之前“金陵汇文双学区”的清河新寓二村，今年初还能卖到6.4万/平，现在同户型挂牌价普遍降了30万左右，成交周期也从之前的90天拉长到194天。

更关键的是“买方心态变了”。现在购房者捡漏心理重，议价空间普遍在9.6%以上，比如一套江宁万科翡翠公园的100平三房，业主最初挂320万，最后砍到295万才成交，相当于每平降了2500元。有中介吐槽：“现在不是‘好房不愁卖’，是‘好房也得降价卖’，稍微坚持报价的业主，房子能挂半年都没人问。”

止跌背后的关键：政策托底+人才流入，但还缺“信心”

南京新房能止跌，离不开政策和人口的双重支撑。今年南京不仅取消了限售、下调首付至1.5成，还推出“购房补贴”——鼓楼区给1%补贴，江宁对本科以上人才补20万，存量房贷利率也降到3.3%，100万30年贷款能省4.85万利息，这些政策确实降低了购房门槛。

同时，南京的人才吸引力也在托底需求。2025年中国城市人才吸引力排名里，南京位列第七，2018年以来累计新增大专以上就业人群超150万，高校毕业生留宁率从20%涨到33%，这些年轻人带来了刚需和刚改需求，尤其是江宁、栖霞等产业集中区，新房和次新房成交相对活跃。

但为什么二手房还是跌？核心缺的是“市场信心”。很多业主卖房是为了“以旧换新”，但看到新房折扣收回、二手房降价，反而不敢轻易置换；购房者则担心“买了还会跌”，观望情绪浓厚。就像南京工业大学吴翔华教授说的：“现在市场不是缺需求，是缺‘买涨不买跌’的信心，除非成交量持续放大，否则单靠新房微涨，很难带动整体回暖。”

未来趋势：新房“稳中有分化”，二手房“以价换量”还得持续

接下来南京楼市会怎么走？大概率是“新房稳、二手房弱”的分化格局。

对新房来说，明年主城区新盘供应依然紧张，大校场、雨花核心区等热门板块可能会出现“摇号盘”，但远郊区域库存高，价格难涨，甚至可能继续优惠；对二手房来说，挂牌量还会增加——2021-2022年成交的15万套次新房将陆续满年限上市，这些房源会进一步加剧竞争，业主想卖房，还得接受“降价”这个现实。

对购房者来说，现在是“分化的窗口期”：如果是刚需买远郊新房，不妨多对比，争取隐性优惠；如果是改善买主城次新房，可趁现在议价空间大，挑高性价比房源；但千万别想着“抄底”，尤其是高淳、溧水等二手房跌幅大的区域，短期内很难反弹。

南京楼市这波“止跌”，更像是调整期里的“喘息”，不是全面回暖的信号。只有当二手房成交量持续放大、业主不再“恐慌抛售”，市场才算真正稳住。毕竟，房价涨0.2%容易，让购房者重拾信心，难多了。